一、例題與原解
一是原題為2008年全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試用書(shū)《資產(chǎn)評(píng)估》第208頁(yè)[例15-11]：(略有改動(dòng)，不影響理解及解答)。有一宗“七通一平”的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積2000平方米，建筑容積率2.5，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為3000元，平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10％，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，計(jì)售價(jià)9000元／平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5％，銷售稅率為樓價(jià)的6.5％，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6％，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10％。試估算該宗土地目前的地價(jià)。
二是原解采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，步驟如下：(1)確定評(píng)估方法?，F(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測(cè)值和各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，可采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估，計(jì)算公式為：地價(jià)=樓價(jià)一建筑費(fèi)一專業(yè)費(fèi)一利息一銷售稅、費(fèi)一利潤(rùn)；(2)計(jì)算樓價(jià)，樓價(jià)=2000×2.5×9000=45000000；(3)計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)。建筑費(fèi)=3000×2000×25=15000000，專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)×10％=15000000×10％=1500000；(4)計(jì)算銷售稅費(fèi)，銷售費(fèi)用=45000000×2.5％=1125000，銷售稅=45000000×6.5％=2925000；(5)計(jì)算利潤(rùn)，利潤(rùn)=(地價(jià) 建筑費(fèi) 專業(yè)費(fèi))×10％=(地價(jià) 16500000)×10％；(6)計(jì)算利息，利息=地價(jià)×[(1 6％)2-1] (15000000 1500000)×(1 6％)t-1]=0.1236×地價(jià) 990000；(7)求取地價(jià)——按照公式(1)及前述計(jì)算整理可得：地價(jià)=21810000÷1.2236=17824452。
二、采用現(xiàn)值法解答
本文將教材中的解法命名為“利息法”，采用現(xiàn)值法解答，然后分析與利息法解答的差異。由于現(xiàn)值法中已考慮貨幣的時(shí)間因素，故利息不應(yīng)再考慮，計(jì)算公式如下：現(xiàn)值法：地價(jià)=樓價(jià)現(xiàn)值-建筑費(fèi)現(xiàn)值—專業(yè)費(fèi)現(xiàn)值一銷售稅、費(fèi)現(xiàn)值_利潤(rùn)。采用現(xiàn)值法計(jì)算過(guò)程如下：(1)計(jì)算樓價(jià)現(xiàn)值。樓價(jià)現(xiàn)值=樓價(jià)×復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)=2000×2.5×9000÷(1 6％)2=40049839，80；(2)計(jì)算建筑費(fèi)現(xiàn)值和專業(yè)費(fèi)現(xiàn)值：由于建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投人，故其時(shí)間性影響按建設(shè)期一年計(jì)算(利息法也是此思路)。建筑費(fèi)現(xiàn)值=3000×2000×2.5÷(1 6％)1=14150943.40，專業(yè)費(fèi)現(xiàn)值=建筑費(fèi)現(xiàn)值×10％=141509434；(3)計(jì)算銷售費(fèi)用現(xiàn)值和銷售稅金現(xiàn)值，銷售費(fèi)用現(xiàn)值=樓價(jià)×2.5％÷(1 6％)2=1001246.00，銷售稅金現(xiàn)值=樓價(jià)×6.5％÷(1 6％)2=2603239.59；(4)計(jì)算利潤(rùn)：開(kāi)發(fā)商要求的利潤(rùn)率為10％，利潤(rùn)=(地價(jià) 建筑費(fèi)現(xiàn)值 專業(yè)費(fèi)現(xiàn)值)×10％=0.1(地價(jià) 1556603.77)；(5)計(jì)算地價(jià)：將以上1～4計(jì)算結(jié)果代入地價(jià)計(jì)算公式，地價(jià)=樓價(jià)現(xiàn)值-建筑費(fèi)現(xiàn)值-專業(yè)費(fèi)現(xiàn)值一銷售稅、費(fèi)現(xiàn)值—利潤(rùn)，可得：地價(jià)=40049839.80-14150943.40-1415094.34-100146.00-2603239.59-0.1(地價(jià) 1556603.77)，最終結(jié)果為：地價(jià)=17566102.46。
三、差異分析
可以看出，兩種計(jì)算方法的結(jié)果存在較大差異(原解17824452，現(xiàn)值法17566102.46)，教材中的利息法與本文的現(xiàn)值法都考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值，只是具體計(jì)算思路不同，但二者應(yīng)該有相同的計(jì)算結(jié)果。分析其原因，教材的利息法在計(jì)算利潤(rùn)基數(shù)上沒(méi)有考慮利息。因?yàn)榇藭r(shí)利息也是一種投入，也應(yīng)當(dāng)有利潤(rùn)要求。本文中由于采用了現(xiàn)值法，利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)中的地價(jià)、建筑費(fèi)現(xiàn)值和專業(yè)費(fèi)現(xiàn)值都考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值，因此避開(kāi)了該問(wèn)題?；谏鲜鲈颍绻匀徊捎媒滩闹械睦⒎?，則利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)應(yīng)做如下調(diào)整：利潤(rùn)=(地價(jià) 建筑費(fèi) 專業(yè)費(fèi) 銷售稅、費(fèi) 利息)×利潤(rùn)率。按照調(diào)整后的利潤(rùn)計(jì)算公式，采用教材中的利息法計(jì)算思路，得出的計(jì)算結(jié)果與本文采用的現(xiàn)值法計(jì)算結(jié)果是一樣的，計(jì)算步驟如表1所示。
四、總結(jié)寫延伸討論
計(jì)算過(guò)程表明，在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的使用中，采用現(xiàn)值法在計(jì)算時(shí)不再考慮利息，同時(shí)，在計(jì)算利潤(rùn)時(shí)也不必考慮利息因素。而采用利息法，在計(jì)算利潤(rùn)時(shí)須考慮利息對(duì)投資利潤(rùn)的要求，計(jì)算過(guò)程較為繁瑣。尤其對(duì)于未來(lái)的銷售是分期實(shí)現(xiàn)的情況，現(xiàn)值法的優(yōu)勢(shì)更明顯。此外，本題還可以采用終值法計(jì)算。其思路與利息法相近，結(jié)果一樣，但也不如現(xiàn)值法方便和容易理解。最為重要的是，現(xiàn)值法的意義在于——由于其計(jì)算參數(shù)的時(shí)間背景都為評(píng)估基準(zhǔn)日，更符合評(píng)估的一般目的：即獲取評(píng)估基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。
許多研究者已就假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的時(shí)間價(jià)值問(wèn)題給予了關(guān)注，并作出解釋。具有代表性的是姜楠(2004)、李光洲(2000)、金洪良(1998)等。他們的研究主要指出一點(diǎn)：在使用利息法時(shí)應(yīng)當(dāng)扣減利息，而在使用現(xiàn)值法時(shí)，由于已經(jīng)考慮了時(shí)間因素，不應(yīng)當(dāng)在后面的計(jì)算中再次扣減利息。但許多研究者在使用利息法時(shí)都忽略利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)應(yīng)當(dāng)包括利息。因此。在以上研究者的文章中都沒(méi)有對(duì)為什么錯(cuò)誤的使用利息法和正確解法之間存在的差異做出完整說(shuō)明。關(guān)于銷售稅、費(fèi)的問(wèn)題：教材中原解法在利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)中沒(méi)有考慮銷售稅、費(fèi)因素。凈利潤(rùn)應(yīng)是收入扣除成本和稅金以后的余額。如果題目中的利潤(rùn)率為毛利率，則可不考慮銷售稅、費(fèi)因素；但如果題目中的利潤(rùn)率為凈利潤(rùn)率，則銷售稅、費(fèi)的問(wèn)題應(yīng)予以考慮。在現(xiàn)有的文獻(xiàn)中，利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)中都沒(méi)有考慮銷售稅費(fèi)。銷售稅、費(fèi)也是一種投入，有相應(yīng)的投資回報(bào)要求，因此在計(jì)算利潤(rùn)率的時(shí)候應(yīng)當(dāng)予以考慮。因?yàn)閺馁Y本的角度來(lái)看，每一分的投人都應(yīng)當(dāng)獲取相應(yīng)的回報(bào)。如果這一觀點(diǎn)成立，則假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算思路仍需要做一定修正。利息重復(fù)計(jì)算和利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)的問(wèn)題在CPV2008；教材的其他章節(jié)中也有出現(xiàn)。列示例題[例5-9]的正確解法見(jiàn)表2。該題存在利息被得利計(jì)算的問(wèn)題，原題及錯(cuò)誤解答參見(jiàn)教材第202頁(yè)。
