成本管理的效果直接關系到企業(yè)的經(jīng)濟效益,通過成本管理可以減少和杜絕企業(yè)中的浪費現(xiàn)象,節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟資源。但由于房地產(chǎn)企業(yè)在我國還屬于一個新興的行業(yè),其發(fā)展的時間不是很長,還沒有對房地產(chǎn)項目成本管理的技術體系進行深入和系統(tǒng)的研究。
一、當前房地產(chǎn)項目的成本管理方法
國際先進的項目管理發(fā)展幾十年來,形成了一整套完整的項目動作程序和規(guī)范,也開發(fā)出了一系列實用的、行之有效的項目管理工具和方法。房地產(chǎn)項目成本管理主要有價值工程(VE)、ABC分析、敏感度分析等,這些工具和方法只是現(xiàn)代工程項目管理中一些常用的管理工具,但國際先進的項目管理實踐經(jīng)驗證明,這些管理工具是實用的和卓有成效的。在國際上,一般從項目立項開始就利用各種各樣的項目管理工具,從項目啟動開始,到項目計劃、執(zhí)行、控制和結尾,都會利用管理工具進行成本、質量、進度的控制。比如在制訂計劃時,國際上一般先編制一套完整的工作分解結構,以此指導項目成本、質量、進度控制。為此,我國房地產(chǎn)項目管理還需要新的成本管理方法。
二、掙值法的內涵
掙值法(EVM, Earned Value Management)實際上是一種分析目標實施與目標期望之間差異的方法,故又常被稱為偏差分析法。掙值法通過測量已完成工作的預算費用,與已完成工作的實際費用和計劃工作的預算費用相比較,得到有關計劃實施的進度和費用偏差,而達到判斷項目預算和進度計劃執(zhí)行情況的目的。其獨特之處在于,以預算和費用來衡量工程的進度,是一項對費用進度進行綜合控制的技術。很多項目在控制成本中已經(jīng)達到非常細化的程度,每一個成本管理的細節(jié)都想到了,但是在實際運行中感覺控制沒有系統(tǒng)性、指導性和前瞻性。在工程完工后,會說到成本管理的情況。但是在工程某一節(jié)點,某一時點,如果問起成本情況,在這一時點成本是超支還是節(jié)約,應該采用怎樣的措施,往往會不知所措。而這些問題正是掙值法管理工具所能做到的,其對于項目成本管理效果非常顯著,能夠實時監(jiān)測項目在某一時段的成本情況是超支還是節(jié)支,并且能和進度控制結合起來。
三、掙值法在房地產(chǎn)項目成本管理中的應用
費用和進度是測定項目執(zhí)行效果的主要指標,現(xiàn)代項目管理要求采用有效的方法來實行工程項目的費用和進度控制。以往采用的項目控制方法比較陳舊,也很粗淺。而掙值法是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)工程項目管理的創(chuàng)新,其在費用和進度管理中的措施如下。
(一)費用、進度綜合檢測
在傳統(tǒng)的項目管理中,成本、進度和質量是分別用不同方法管理的。對項目進度管理而言,常用的是甘特圖、里程碑、網(wǎng)絡圖、計劃評審、關鍵路徑等,應用的是成本會計的分析方法。其對項目成本管理,就是把項目進展過程中成本的預計值與成本會計法應用在項目進程的終點時,無疑是正確的,可以說明最終的費用是節(jié)約還是超支。但是,項目的管理,實際是對項目發(fā)展過程的管理,一個項目短則數(shù)月,長則數(shù)年,其間的內外條件千變萬化。掙值法原理的創(chuàng)新之處在于,引入了第三個參數(shù),即在成本費用的預計值和實際值之外,引入了掙值的概念。借助計算機管理的幫助,任意時刻的進度與費用的定性和定量的差異,都可以清清楚楚地顯示出來,項目管理者可以根據(jù)掙值的這些顯示結果,作出應該調整進度還是控制費用的決定。運用掙值法原理對項目的費用、進度進行綜合檢測,可以對項目的實施情況作出客觀的評估,可及時發(fā)現(xiàn)原有的和執(zhí)行中的問題,有利于查找問題的根源,并能判斷這些問題對進度和費用產(chǎn)生的影響程度,以便采取必要的措施去解決這些問題;可以形象地用S曲線把進度表中各項活動的計劃要求和實際支出與實際進展相比較;可以對項目的進度和資金的執(zhí)行情況進行測量,并可進行生產(chǎn)效率分析;不僅可以作出項目現(xiàn)狀報告,而且還能對項目進展的趨勢進行分析和預測;能夠提供對資金和人員的需求分析,根據(jù)情況可隨時進行調整;可以靈活地編制項目報告,即根據(jù)不同項目的需要,提供標準的或按不同習慣要求的各種報告。
(二)費用、進度執(zhí)行的趨勢預測
費用、進度執(zhí)行效果的趨勢預測是采用趨勢分析法去預測項目或某項任務完工時的實施結果,以便在項目執(zhí)行過程中能及早地提供這方面的信息。為了保證項目趨勢預測技術的效果,應用趨勢分析法應具備兩個條件:一是要有一套合乎邏輯的分析技術,以便能定期確認被檢查的那些任務的實際執(zhí)行效果與原定計劃或預算之間發(fā)生的偏差值:二是根據(jù)已確認的這個偏差值,選用合適的外推法來推斷該項任務完工時的發(fā)展趨勢。趨勢預測技術僅僅是一種近似的方法,不可能提供確切的答案。它的精確程度與其他項目控制技術一樣,均取決于定期提供的項目實施進展情況報告中各項數(shù)據(jù)和資料的準確性。實際上,趨勢分析圖表不可能提供項目預期的確切完工日期,也不可能提供確切的項目竣工費用和人工時總數(shù)。不過,它所提供的有關項目預期的完工日期、竣工費用和人工時需用量的預測值,比用其他方法得出的結果要更加接近實際。在項目管理中應用掙值法的主要優(yōu)點是,它能為項目經(jīng)理和管理人員及早提供有關項目實施過程中出現(xiàn)變化情況的信息,能及時發(fā)現(xiàn)在項目竣工時可能出現(xiàn)與原定目標產(chǎn)生的嚴重偏差。
四、掙值管理在房地產(chǎn)項目成本管理中的應用流程
在房地產(chǎn)項目成本管理中運用掙值法,最基本的步驟如下:
一是建立本工程項目的工作分解結構(WBS)。有關工程設計、采購、施工、試車和分包合同服務的所有基本單元都在WBS中標明,并能清楚地反映它們相互之間的關系以及與整個項目之間的關系。WBS還必須與整個項目控制的編碼系統(tǒng)銜接,如分組碼,記賬碼等。
二是編制切合實際的工作進度計劃。根據(jù)項目的工作程序和相互間的關系,應用網(wǎng)絡技術,確定關鍵線路,制訂項目進度計劃。這一計劃必須從項目總進度計劃起,到各項具體任務的詳細進度計劃止。所有各個層次的進度計劃要與項目的工作程序相一致。
三是確定人工時和費用的預算。根據(jù)WBS及其編碼,將人工時和費用分解到最低層次的記賬單元,并確定人工時費率。在總體執(zhí)行效果測量時,計量單位統(tǒng)一用金額表示。
四是根據(jù)已完成的BCWS,定期對項目執(zhí)行中的各項BCWP(掙值)和ACWP的數(shù)據(jù)進行檢測,并根據(jù)檢測結果對項目進行調整和預測。
總之,隨著房地產(chǎn)市場化程度越來越高,房地產(chǎn)開發(fā)的成本會越來越透明;同時,市場越來越規(guī)范,各方面的監(jiān)管力度在加強,消費者維權意識在提升,作為以項目運作為業(yè)務基礎的房地產(chǎn)企業(yè)來說,項目成本管理會變得越來越重要。如何在實踐中有效地運用這些高效的成本管理方法將是以后房地產(chǎn)項目成本管理的關鍵所在。
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