1988年，伴隨著建設(shè)部在實(shí)施房地產(chǎn)事業(yè)單位會計制度方面相關(guān)規(guī)定的出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬房地產(chǎn)事業(yè)單位管理部門的施工企業(yè)以及歸企業(yè)會計核算體系管理的事業(yè)單位必須執(zhí)行財政部發(fā)布的相應(yīng)的行業(yè)會計制度。而且自房地產(chǎn)事業(yè)單位實(shí)施《事業(yè)單位會計制度》以來，其制度的職能得到了很好地發(fā)揮。但是，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制改革的發(fā)展，它的不足之處也逐漸暴露出來，這個制度在很多方面與預(yù)算體制改革存在著不適應(yīng)之處。
一、我國事業(yè)單位會計核算的具體目標(biāo)
結(jié)合我國事業(yè)單位會計的基本情況及借鑒西方非營利組織會計的理論，我國事業(yè)單位會計的基本目標(biāo)是：事業(yè)單位提供的會計信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)有效，并與國家宏觀經(jīng)濟(jì)管理的要求相符合，有助于預(yù)算管理部門及其相關(guān)部門及時了解和掌握事業(yè)單位財務(wù)狀況及收支情況，并有利于事業(yè)單位的內(nèi)部經(jīng)營管理。它具體包括以下五個方面的內(nèi)容：（1）財務(wù)報告的職責(zé)在于有利于經(jīng)管責(zé)任的履行及保證使用者能夠?qū)@種經(jīng)管責(zé)任進(jìn)行合理評價；（2）財務(wù)報告應(yīng)當(dāng)涵蓋對事業(yè)單位當(dāng)年的運(yùn)作成果的評價，有助于使用者更好地了解公司運(yùn)營情況；（3）財務(wù)報告應(yīng)當(dāng)涵蓋事業(yè)單位當(dāng)年財務(wù)狀況的評價，有助于使用者更好地掌控事業(yè)單位的財務(wù)管理；（4）財務(wù)報告應(yīng)當(dāng)涵蓋事業(yè)單位當(dāng)年的現(xiàn)金流量的評價，有助于使用者預(yù)測將來的資金分配；（5）財務(wù)報告應(yīng)當(dāng)涵蓋政府會計主體的服務(wù)水平和履行職能能力的評價。
二、我國房地產(chǎn)事業(yè)單位會計制度的現(xiàn)狀
1．會計核算不全面
在房地產(chǎn)行業(yè)，我國事業(yè)單位基本建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)行的會計制度是基建會計制度，這導(dǎo)致單位的會計核算體系無法對基本建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行有效、準(zhǔn)確地進(jìn)行會計核算，事業(yè)單位會計報表反映的信息不完整，導(dǎo)致基建項(xiàng)目實(shí)施過程中財務(wù)管理和監(jiān)督的功能得不到有效發(fā)揮，這與我國預(yù)算體制改革的要求嚴(yán)重脫節(jié)。
2．成本核算不規(guī)范
現(xiàn)行事業(yè)單位會計制度有關(guān)成本的規(guī)定十分籠統(tǒng)模糊，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是成本信息，事業(yè)單位的成本耗費(fèi)在事業(yè)單位的會計會計報表中不能真實(shí)反映出來，導(dǎo)致產(chǎn)品成本核算難以進(jìn)行。二是財政資金使用的績效評價體系，基于收付實(shí)現(xiàn)制的事業(yè)單位會計制度成本核算內(nèi)容過少，沒有記錄真實(shí)合理充足的成本數(shù)據(jù)。
3．會計報表不完整
這主要體現(xiàn)在在一些房地產(chǎn)事業(yè)單位會計報表中，不能夠都得到事業(yè)單位的財務(wù)狀況、業(yè)務(wù)活動情況和現(xiàn)金流量狀況等方面完整的信息?；谑崭秾?shí)現(xiàn)制的會計原則下的各項(xiàng)報表本身列報的項(xiàng)目和內(nèi)容不科學(xué)、不完整、會計信息披露不充分，無法將改革中出現(xiàn)的種種新問題和新情況凸現(xiàn)出來，當(dāng)問題或新情況出現(xiàn)時，使用者的反應(yīng)滯后。
4．跟不上改革的步伐
隨著我國國庫集中支付、政府采購、部門預(yù)算以及非稅收入管理等各項(xiàng)財政體制改革的開展，現(xiàn)行事業(yè)單位會計制度已跟不上新形勢下財政改革和預(yù)算管理的步伐。
三、我國房地產(chǎn)事業(yè)單位會計制度的改進(jìn)措施
1．“固定資產(chǎn)”會計核算的改進(jìn)
在我國《事業(yè)單位會計制度》的相關(guān)規(guī)定中，事業(yè)單位在購置固定資產(chǎn)過程中應(yīng)當(dāng)在全額記入事業(yè)支出賬戶的同時，增記“固定資產(chǎn)”和“固定基金”賬戶。但現(xiàn)行核算方法不僅易造成事業(yè)單位的不均衡支出，而且沒有可比性。因此，通過參閱并借鑒現(xiàn)行企業(yè)固定資產(chǎn)核算制度的相關(guān)規(guī)定，在會計科目中增設(shè)“累計折舊”。同時，為使“固定基金”科目反映資產(chǎn)凈值的作用能得到真正充分發(fā)揮，可通過將提折舊方法運(yùn)用到調(diào)整“固定基金”中，調(diào)整分錄為借記“固定基金”，貸記“累計折舊”來應(yīng)對固定資產(chǎn)計提折舊。如此，可以直觀地反映事業(yè)單位固定資產(chǎn)原值、凈值，避免資產(chǎn)及凈資產(chǎn)的不合理增加。
2．“事業(yè)基金——投資基金”會計核算問題的改進(jìn)
在我國《事業(yè)單位會計制度》的相關(guān)規(guī)定中，事業(yè)單位在進(jìn)行對外投資過程中，依據(jù)投資額把“事業(yè)基金”內(nèi)的“一般基金”轉(zhuǎn)化為“投資基金”。但在實(shí)際運(yùn)行過程中發(fā)現(xiàn)“事業(yè)基金——一般基金”反而限制了投資規(guī)模，因此最好取消第二筆分錄，即對外投資，不需同時借記“事業(yè)基金——一般基金”，貸記“事業(yè)基金——投資基金”。因?yàn)榫唾Y產(chǎn)的屬性而言，“對外投資”和“無形資產(chǎn)”只是形式不同的同一資產(chǎn)；就資產(chǎn)的運(yùn)動過程而言，“無形資產(chǎn)”或“材料”增減同單位的凈資產(chǎn)發(fā)生沒有必然聯(lián)系，更不會呈現(xiàn)一一對立的關(guān)系。
3．核算指標(biāo)和評價體系的改進(jìn)
隨著在事業(yè)單位逐步實(shí)行企業(yè)化運(yùn)作的新形勢下，其企業(yè)財務(wù)也逐漸將會計核算包含在內(nèi)。事業(yè)單位應(yīng)以反映所有者權(quán)益類的科目取代只反映資金來源、淡化資本所有權(quán)的基金類科目，建立以利潤為主要評價指標(biāo)的業(yè)績評價體系。伴隨著體制改革的進(jìn)一步開展，事業(yè)單位必須建立以現(xiàn)金流量為主要評價指標(biāo)的決策評價體系，避免造成資金閑置現(xiàn)象的出現(xiàn)，因?yàn)樵谛滦蝿菹?，現(xiàn)金只有用來投資才能創(chuàng)造利潤。
4．財務(wù)報告體系和運(yùn)行監(jiān)管的改進(jìn)
在事業(yè)單位投資主體多元化的新形勢下，財會信息必須適應(yīng)不同目的的需求。事業(yè)單位自身為了適應(yīng)新形勢發(fā)展的需求，對其經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行適時考核，為投資決策和籌資決策提供依據(jù)，必然要求財務(wù)成果得以正確、恰當(dāng)?shù)胤从场Ｋ?，必須改進(jìn)現(xiàn)行事業(yè)單位的財務(wù)報告體系，使企業(yè)單位的財務(wù)報告體系無論在形式上、還是在內(nèi)容上都得到統(tǒng)一。改革的深入必須使事業(yè)單位的財會運(yùn)行逐步包涵于企業(yè)財務(wù)會計體系。
5．確定房地產(chǎn)事業(yè)單位核算銷售收入的范圍
房地產(chǎn)事業(yè)單位的銷售收入指的是其自行開發(fā)的產(chǎn)品通過公開銷售取得的收入，主要有土地轉(zhuǎn)讓收入、房屋銷售收入以及銷售相關(guān)配套設(shè)施所收入等。
其自行開發(fā)的產(chǎn)品，包含預(yù)先與客戶簽訂售房合同并且根據(jù)合同規(guī)定開發(fā)的產(chǎn)品，還包含在出售以前沒有與客戶簽訂售房合同的開發(fā)產(chǎn)品。房地產(chǎn)事業(yè)單位銷售周轉(zhuǎn)房時，老城改造過程中回遷的安置住戶所交的拆遷面積以內(nèi)獲得安置房的產(chǎn)權(quán)款項(xiàng)以及超過拆遷面積的房產(chǎn)款項(xiàng)，也應(yīng)該列入銷售收入，但是，銷售自用的房產(chǎn)當(dāng)作固定資產(chǎn)進(jìn)行核算的不應(yīng)該列入銷售收入。
6．明確規(guī)定并合理應(yīng)用收入確認(rèn)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在完工、辦好相關(guān)手續(xù)并移交以前，收取的預(yù)售房地產(chǎn)款項(xiàng)，只當(dāng)作暫收款以及預(yù)收款進(jìn)行處理，不應(yīng)該作為收入確認(rèn)。只有在房地產(chǎn)事業(yè)單位和購買方正式簽訂了售房合同，并且履行了有關(guān)的法律手續(xù)；房屋已經(jīng)竣工并且經(jīng)過相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收，房屋經(jīng)過驗(yàn)收合格之后，用戶在對所購買房屋的結(jié)構(gòu)、面積大小、付款形式都已經(jīng)確認(rèn)，并且辦好了房屋的相關(guān)手續(xù)并已移交，取得的金額可以計量時，才可以作為銷售收入進(jìn)行確認(rèn)，也只有待房屋全面完工并交至客戶之后，然后由預(yù)收賬款轉(zhuǎn)變?yōu)樵撈髽I(yè)的主營業(yè)務(wù)收入。
