房屋作為現(xiàn)代社會(huì)中個(gè)人和家庭的重要財(cái)產(chǎn)，其權(quán)利的設(shè)立、變更和消滅，是當(dāng)事人必須到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了登記才生效的，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房屋登記出現(xiàn)了新的登記類(lèi)型，如何更好地保護(hù)房地產(chǎn)交易安全，切實(shí)保障房屋權(quán)利人合法權(quán)益，對(duì)房屋機(jī)構(gòu)提出的新的更高的要求，房屋登記機(jī)構(gòu)稍有不慎，就可能面臨行政訴訟的危險(xiǎn)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的審查方式，有觀點(diǎn)認(rèn)為明確必須實(shí)質(zhì)審查，對(duì)合同的合法性、身份證件的真假等進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，實(shí)質(zhì)性審查增加成本，有些問(wèn)題登記機(jī)構(gòu)是無(wú)法進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，容易出現(xiàn)導(dǎo)致賠償，主張形式審查。嚴(yán)格上講，《物權(quán)法》沒(méi)有回答不動(dòng)產(chǎn)登記是實(shí)質(zhì)審查或是形式審查?！段餀?quán)法》在第12條對(duì)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)做了四個(gè)方面的規(guī)定，查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；就有關(guān)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人；如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。
一、關(guān)于登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)
1.《物權(quán)法》第十二條規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)及其職責(zé)。第十二條第一款為查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他的必要材料。對(duì)于“查驗(yàn)”二字的理解，筆者認(rèn)為查驗(yàn)是指查看驗(yàn)收的意思，而不是指查驗(yàn)無(wú)誤，也就是說(shuō)不要求登記登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人提供的相關(guān)材料的真?zhèn)巫鞒鰷?zhǔn)確無(wú)誤的判斷，這對(duì)于登記機(jī)構(gòu)也是不可能做到的。但也不是完全的形式審查，有一些材料是需要的，如對(duì)房屋權(quán)屬證書(shū)的真?zhèn)螒?yīng)該審查，因?yàn)榉课輽?quán)屬證書(shū)是由登記機(jī)構(gòu)發(fā)出，審查其真?zhèn)螌?duì)于登記機(jī)構(gòu)是一種責(zé)任。但對(duì)于假造的身份證、結(jié)婚證等證件，登記機(jī)構(gòu)是無(wú)法辨別其真假的，比如夫妻雙方的共有房產(chǎn)，由于夫妻鬧糾紛，房屋是登記在女方名下的，按照相關(guān)法律規(guī)定，共有的財(cái)產(chǎn)在處分時(shí)，需要共有人同意處分的書(shū)而意見(jiàn)。此時(shí)女方找來(lái)了一個(gè)持假身份證的假丈夫，將房屋賣(mài)給了善意第三人，并持假結(jié)婚證以夫妻名義向登記機(jī)構(gòu)提出賣(mài)房申請(qǐng)。此時(shí)，登記機(jī)構(gòu)在查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的材料時(shí)，登記機(jī)構(gòu)要對(duì)原來(lái)女方原登記檔案中留存的相關(guān)資料進(jìn)行核對(duì)，如果女方的原登記檔案留存有其身份證復(fù)印件，登記機(jī)構(gòu)工作人員通過(guò)比對(duì)，只要盡到勤勉謹(jǐn)慎的審查，是可以核對(duì)出申請(qǐng)人與檔案留存的復(fù)印件的人是否是同一人，但是對(duì)于那個(gè)假丈夫的身份證，由于登記機(jī)構(gòu)的工作人員不具備檢驗(yàn)身份證真假的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，不可能辨認(rèn)出身份證的真假，也無(wú)法辨認(rèn)結(jié)婚證件的真假。據(jù)此，登記機(jī)構(gòu)為當(dāng)事人辦理轉(zhuǎn)移登記，在此種情形下，登記機(jī)構(gòu)是沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，再比如如果是某人撿到了某人遺失的房證，并偽造了權(quán)利人的身份證，持房屋權(quán)屬證書(shū)，又賣(mài)給了第三人，第三人由于相信了房證，和當(dāng)事人到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，此種情形下，如果登記機(jī)構(gòu)的工作人員沒(méi)有認(rèn)真核對(duì)原來(lái)的登記檔案資料，或者雖然進(jìn)行了比對(duì)，但沒(méi)有將檔案中真實(shí)權(quán)利人留存的證件和申請(qǐng)人進(jìn)行比對(duì)而辦理了轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)是否有過(guò)錯(cuò)的，還需要區(qū)別對(duì)待。因此，登記機(jī)構(gòu)在盡到合理審慎的職責(zé)時(shí)，也不能做到完全比對(duì)，如二代身份證與一代身份證頭像因年代長(zhǎng)而發(fā)生了變化，當(dāng)事人簽字也會(huì)因時(shí)間不同而有很大差別，登記機(jī)構(gòu)不可能具備做筆跡鑒定的能力。
因此，《房屋登記辦法》第十一條規(guī)定，“申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)登記材料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)，不得隱瞞真實(shí)情況或提供虛假材料申請(qǐng)房屋登記?！钡诰唧w要求實(shí)踐中，一旦因此發(fā)生行政訴訟，各地法院對(duì)登記機(jī)構(gòu)的審查責(zé)任，究竟到審查到什么范圍，也有不同的審判標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)出現(xiàn)不同的判決結(jié)果。
2.第十二條第二款是就有關(guān)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人。對(duì)于“詢(xún)問(wèn)”二字的理解，是指詢(xún)問(wèn)就與登記事項(xiàng)有關(guān)的問(wèn)題向申請(qǐng)人詢(xún)問(wèn)。只要是與登記事項(xiàng)有關(guān)的問(wèn)題，登記機(jī)關(guān)都有權(quán)向登記申請(qǐng)人詢(xún)問(wèn)，比如申請(qǐng)登記的事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示、房屋是否有共有人、是否有產(chǎn)權(quán)糾紛等。因此詢(xún)問(wèn)是法律賦予登記機(jī)構(gòu)的一種權(quán)力，同時(shí)也是一種義務(wù)。也就是說(shuō)，登記機(jī)關(guān)詢(xún)問(wèn)時(shí)，申請(qǐng)人就應(yīng)該如實(shí)回答；如果不詢(xún)問(wèn)而發(fā)生了錯(cuò)誤的登記，就是沒(méi)有盡到職責(zé)。由于登記機(jī)構(gòu)工作人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)熟練程度不一，對(duì)同一事項(xiàng)的詢(xún)問(wèn)會(huì)出現(xiàn)不同的結(jié)果，對(duì)于詢(xún)問(wèn)的事項(xiàng)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)做詢(xún)問(wèn)記錄，并且詢(xún)問(wèn)完之后，要經(jīng)申請(qǐng)人簽章確認(rèn)。如果不進(jìn)行詢(xún)問(wèn)記錄，一旦因?yàn)樯暾?qǐng)人在申請(qǐng)登記時(shí)沒(méi)有如實(shí)回答登記機(jī)構(gòu)的詢(xún)問(wèn)，并發(fā)生了錯(cuò)誤登記，引發(fā)了糾紛，申請(qǐng)人極可能說(shuō)當(dāng)時(shí)是如實(shí)回答，造成的登記錯(cuò)誤完全是登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任，從而引起不必要的糾紛。
3.第十二條第三款為如實(shí)、及時(shí)登記。登記機(jī)構(gòu)將登記申請(qǐng)的事項(xiàng)進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的登記，將應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)及時(shí)準(zhǔn)確地記入房屋登記簿，提高工作效率，同時(shí)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)增加內(nèi)部審查環(huán)節(jié)，確保登記正確，避免發(fā)生登記記載的事項(xiàng)與登記申請(qǐng)的不一致。如果登記機(jī)構(gòu)將登記申請(qǐng)事項(xiàng)登記錯(cuò)誤，從而引發(fā)了紛紛，登記機(jī)構(gòu)是有過(guò)錯(cuò)的。
第十二條第四款為法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。該款還需要相應(yīng)的法律法規(guī)予以細(xì)化。
二、關(guān)于登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任
《物權(quán)法》第21條專(zhuān)門(mén)規(guī)定了登記機(jī)關(guān)的責(zé)任:當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；從該款可以看出，由于登記申請(qǐng)人自己弄虛作假而登記機(jī)關(guān)已經(jīng)盡到了自己的職責(zé)而登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不承擔(dān)責(zé)任；因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。該款規(guī)定了由于登記機(jī)構(gòu)工作人員的失職等而登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)要承擔(dān)責(zé)任?？梢?jiàn)，如果登記機(jī)構(gòu)要承擔(dān)實(shí)質(zhì)審查的責(zé)任，則登記機(jī)關(guān)不僅應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行形式要件的審查，而且應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)審查申請(qǐng)材料內(nèi)容的真?zhèn)?，?duì)相關(guān)法律關(guān)系的真實(shí)性也要進(jìn)行審查。一旦沒(méi)有盡到審查義務(wù)就都要承擔(dān)全部責(zé)任，但是在實(shí)踐中登記機(jī)關(guān)是不可能進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，那樣登記機(jī)構(gòu)的工作效率將大大降低，職責(zé)和責(zé)任都會(huì)加重，在目前情形下，登記機(jī)構(gòu)是不能承擔(dān)如此重的責(zé)任，也是不可能做到的。否則對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的善意取得的登記，對(duì)于真實(shí)權(quán)利人來(lái)說(shuō)，就可以起訴登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)審查不嚴(yán)的責(zé)任。如果登記機(jī)構(gòu)完全承擔(dān)形式審查的責(zé)任，登記機(jī)構(gòu)僅對(duì)當(dāng)事人所提交的材料進(jìn)行形式審查。只確定這些申請(qǐng)登記的材料符合形式要件，就為當(dāng)事人辦理了登記手續(xù)。如此，將會(huì)產(chǎn)生很多的錯(cuò)誤，從而大大減弱了登記的公信力，對(duì)于交易安全帶來(lái)了不穩(wěn)定因素，權(quán)利人的合法權(quán)益權(quán)利很難切實(shí)得到保障。
三、房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)盡到合理審慎職責(zé)
從《物權(quán)法》中規(guī)定的登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)和責(zé)任中可以看出，登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的責(zé)任既不是完全的實(shí)質(zhì)審查，也不是完全的形成審查。在實(shí)踐中發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)登記的行政案件，各地人民法院在審理此類(lèi)案件時(shí)，審判的標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，各地登記機(jī)構(gòu)在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)所要求和所審查相關(guān)材料也不盡相同。因此，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)盡到合理審慎職責(zé)。
1.對(duì)于申請(qǐng)材料的查驗(yàn)。查驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和房屋登記證明、登記證明是否真實(shí)、有效。查驗(yàn)申請(qǐng)登記事項(xiàng)與登記簿記載信息是否沖突。申請(qǐng)人、代理人為自然人的，申請(qǐng)書(shū)等有關(guān)申請(qǐng)材料上相應(yīng)姓名、簽名應(yīng)與身份證明上的姓名相符。申請(qǐng)人為非自然人的，申請(qǐng)書(shū)等有關(guān)申請(qǐng)材料上相應(yīng)名稱(chēng)、印章與單位名稱(chēng)相符。申請(qǐng)材料內(nèi)容應(yīng)與申請(qǐng)登記的事項(xiàng)相互對(duì)應(yīng)；申請(qǐng)材料之間的內(nèi)容應(yīng)相互對(duì)應(yīng)；詢(xún)問(wèn)結(jié)果與申請(qǐng)材料相互對(duì)應(yīng)。權(quán)利來(lái)源證明材料、其他有關(guān)證明材料應(yīng)為依法有管理職權(quán)部門(mén)出具。證明材料應(yīng)在規(guī)定的有效使用期限內(nèi)。查驗(yàn)申請(qǐng)人或代理人在申請(qǐng)書(shū)、詢(xún)問(wèn)記錄等申請(qǐng)材料上是否簽名（章）。收取的申請(qǐng)材料按照規(guī)定齊全完整，并符合法定形式。
2.詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人。申請(qǐng)人是否與身份證明記載的主體信息相符；對(duì)共有情況詢(xún)問(wèn)。申請(qǐng)登記的房屋是否有共有人；共有性質(zhì)是按份共有還是共同共有，屬按份共有的，應(yīng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人的共有份額；按份共有人處分本人所擁有份額，其他共有人是否知情。需要進(jìn)一步詢(xún)問(wèn)的其他有關(guān)事項(xiàng)。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在詢(xún)問(wèn)筆錄上簽字。
3.按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公告和實(shí)地查看。需公告的，公告期屆滿且無(wú)異議或異議不成立。需實(shí)地查看的房屋，實(shí)地查看結(jié)果應(yīng)與申請(qǐng)材料記載房屋信息一致。
4.合法性審查。一是申請(qǐng)所有權(quán)初始登記、在建工程抵押權(quán)登記的房屋在規(guī)劃驗(yàn)收證明或建設(shè)工程規(guī)劃許可證明的范圍內(nèi)，申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的房屋在預(yù)銷(xiāo)售許可證范圍內(nèi)，申請(qǐng)其它登記的房屋在登記簿記載的范圍內(nèi)。二是申請(qǐng)登記事項(xiàng)符合法律、法規(guī)、規(guī)章的要求。三是申請(qǐng)登記事項(xiàng)與登記簿的記載不沖突。四是不存在不予登記情形。
