目前我國的酒店公寓的發(fā)展尚處在初級階段，還是在模仿和改進中摸索著成長，整個行業(yè)缺乏統(tǒng)一的，規(guī)范化的管理和監(jiān)督，對其現(xiàn)狀的分析，有助于讓人們更加了解中國的酒店公寓，并對這個新興行業(yè)的發(fā)展趨勢作出正確的判定。
一、酒店公寓的含義和來源
1.酒店公寓的含義。酒店公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務(wù)，沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)的公寓。
所謂“酒店式服務(wù)”是指按照一般的星級酒店的服務(wù)流程，辦理入住登記，退房手續(xù)，還包攬定期打掃房間、換洗被單。退房后也按照酒店的流程操作：查房、打掃房間、換洗布草、整理客房、補充一次性用品。而“公寓式管理”則是指客房內(nèi)配備有一般公寓所有的廚房，廚具（包括：炊具、筷子、碗、碟、刀等）、冰箱、洗衣機，有的還配有微波爐，房內(nèi)普遍配有免費寬帶、上網(wǎng)、電視、衣櫥等?？腿巳胱∑陂g可以像在家一樣按自己的習慣和喜好洗衣服、做飯、睡覺，是完全的私密獨立的空間，不受到外界的干擾。打掃衛(wèi)生也可以隨自己的需要決定是否需要打掃，什么時候讓清潔員進入打掃。還可以招呼同事朋友來公寓聚會，家人來時也可以留宿，完全是家的感覺。
2.酒店公寓的來源。酒店公寓最早流行于1994年歐洲，是當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，由專門的管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當于個人的“臨時住家”。盛行于美國的“B&B”家庭旅館，所謂“B&B”,即“Bed and Breakfast”，從字義上直譯是“住宿和早餐”的意思，實際上是一種“自己管理自己”的小型家庭旅館，有農(nóng)舍旅館、青年旅館、汽車旅館、公寓式旅館等。
近年酒店公寓由外國投資商、外國的商人、海歸人士傳進了中國，國內(nèi)的酒店公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又陸續(xù)出現(xiàn)在上海、北京、廈門等地。傳入中國后，經(jīng)營管理者結(jié)合中國的國情、經(jīng)濟的發(fā)展情況和現(xiàn)狀等因素以及中國本地的元素，發(fā)展成為一種集住宿休閑于一體的有中國特色的酒店新類型。剛開始時只是針對國外的游客和外國的商旅人士、來華出差的外資公司人員，中國式酒店公寓的建立確實得到了他們的認可。不久后，這一新興的酒店公寓也被我國的商務(wù)人士、白領(lǐng)階層、出差員工所接受。目前在我國的各大中型城市都已經(jīng)有酒店公寓的存在，被越來越多的人們所接受，也受到了各界人士的關(guān)注，是未來酒店業(yè)的佼佼者。
二、酒店公寓的發(fā)展現(xiàn)狀
（一）集中于成熟的商務(wù)中心
酒店公寓是融合酒店配套服務(wù)與家庭生活為一體的特色住宅。其特點是在功能上既可以與經(jīng)濟型酒店一樣，為公司白領(lǐng)和商旅出差人士提供短期住宿，又可以作為投資居住產(chǎn)品進行買賣和長期使用。
從短期住宿的角度看，對于短期住宿的主要客源是國內(nèi)的公司白領(lǐng)、商旅、出差人士。對他們來說忙碌一天之后除了想有一個舒適安全的環(huán)境可以休息之外，便捷才是他們最關(guān)注的。便捷包括：交通便捷、生活便捷、娛樂便捷、商務(wù)便捷，這都構(gòu)成了便捷的主旨，而諸如此種種便捷皆取決酒店公寓所處的地段。因此在地段的選擇上酒店公寓會比傳統(tǒng)的星級酒店的選址更加嚴格。
從長期租住的角度看，這主要的目標客戶是外籍公司派出的高級員工，國內(nèi)大型私企的老板、高層人士、港澳同胞等高階層人士，均以商務(wù)居住為主，并長期居住及安置家人的需求，這些客戶的租期一般為三個月以上半年以下，由公司擔負高額的房租費用。這類的客戶群都希望在市中心或交通便捷的地方生活。有傳統(tǒng)酒店的配套，相當水準的上門服務(wù)，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)以及商務(wù)氛圍，而酒店公寓所具備的酒店加公寓模式完全符合他們的居住需求。
而成熟的商務(wù)中心是外國企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶，擁有便捷的交通，配套發(fā)展成熟的商業(yè)和娛樂業(yè)，無論是針對短期的客戶還是長租的客戶，成熟的商業(yè)中心都滿足了公寓客戶的需求，因此目前的酒店公寓大多數(shù)都是建立于成熟的商務(wù)中心。
（二）酒店公寓的同行競爭越來越大
1.投資商越來越多，加大同行競爭。
（1）酒店公寓的特點決定。酒店的單位小、好管理、易出租、投資風險小、回報大等特點，吸引了大量的投資商。據(jù)資料顯示，北京市2005年第一季度已有酒店公寓近40家，可提供住房約3萬套；上海2005年建成并基本投入使用的酒店公寓項目有八十余個，總建筑面積在200萬平方米以上；成都也有酒店數(shù)十家。
（2）金融海嘯的影響。2008年的金融海嘯波及了全球，中國也難以獨善其身。受到金融海嘯的影響,①酒店投資商資金緊張，許多已開工的酒店項目進程放慢，而未開工的項目被取消。據(jù)LE的統(tǒng)計顯示：2008年第二季度亞洲131家酒店的建設(shè)項目已在2008年上半年被取消或延期。例如中國澳門幾家酒店，其中包括澳門的希爾頓和洲際酒店。②全球多個城市酒店的出租率普遍下滑，中國的香港、北京和上海與去年同期相比都出現(xiàn)不同程度的下跌。五星級酒店不再吃香。③上市公司業(yè)績下滑比較明顯，如錦江酒店、金陵飯店都有普遍下滑；歐美三季度上市公司業(yè)績下挫更為明顯：洲際盈利下降28%，精品國際利潤下降6.5%。金融海嘯對酒店業(yè)的打擊，嚇壞了大量的酒店投資商。他們開始另覓投資產(chǎn)業(yè)，新興的酒店公寓在金融海嘯面前波及不大，在部分的酒店公寓出租率還出現(xiàn)了上升的趨勢，使投資商們看到了海嘯中的曙光。酒店公寓比星級酒店的投資小、風險小、易管理、易出租等的優(yōu)點更加堅定了投資商們的決心。因此大量的酒店投資商開始投資酒店公寓的建立，致使酒店公寓的同行競爭越來越大。
2.需求量越來越大，加大同行競爭。
（1）酒店公寓自身的優(yōu)點吸引大量的客人。酒店公寓與一般的星級酒店相比有其自身的優(yōu)點。①價格便宜：通常，酒店公寓的租金要比三星級的酒店便宜30%左右。下面是位于廣州天河區(qū)五羊新村、珠江新城一帶的廣州星之旅酒店與廣州雅家酒店公寓的價格表：
從上面兩表格不難看出兩酒店的最低房價相差120元，在相同的環(huán)境中一般人們都會選擇價低者，明顯酒店公寓優(yōu)勢大很多。②交通便捷：前面說過大多數(shù)的酒店公寓都建在成熟的商業(yè)中心，具有便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，對于客人來說交通條件也是選擇酒店的重要的考慮要素。酒店公寓不輸五星級酒店的交通條件，也是吸引客人的重要因素。③家的感覺：與一般的酒店相比酒店公寓多了家的味道。一般的酒店公寓都會設(shè)有廚房，裝修家具配飾考究，屋內(nèi)空間也不像酒店那么局促，還提供了床鋪被褥等居家必須用品，客人放下行李即可入住，就像回到自己家一樣，盡享家的溫馨與方便；不僅如此，酒店公寓還可以給您家一般的隱私，靈活的生活；卻沒有家的煩鎖。這也是酒店公寓的吸引客人的一大優(yōu)點。
（2）金融海嘯加大酒店公寓的需求。受到金融海嘯的影響，人們的消費水平有所下降，大型公司對高層員工的出差消費也有所下調(diào)。對于以前住慣四、五星級大酒店的客人來說屈身于二、三星級的酒店是對其身份的貶低，而且二、三星級酒店也很難滿足到他們的需求。而酒店公寓不僅能夠為他們提供舒適的環(huán)境，便捷的交通，安全的周邊環(huán)境，還能不降低客人的身份。因為酒店公寓本身就是針對白領(lǐng)階層的，所以入住酒店公寓并不會使他們的身份降低。這就成功地成為他們出差外出的第一選擇。
目前市場上的酒店公寓是需大于求，敏銳的投資商決不會看不到酒店公寓的發(fā)展前景。越來越多的投資商看到了市場的現(xiàn)狀，紛紛加入這一行業(yè)，酒店公寓也會越建越多，競爭的增大是無庸置疑的。
三、酒店公寓在發(fā)展過程中存在的問題
酒店公寓在其發(fā)展中也存在著很多的問題，在高速發(fā)展的21世紀亟待解決。
1.酒店公寓的產(chǎn)權(quán)不清晰。酒店公寓中的每一間獨立的客房就是一套獨立的公寓，對于有足夠資金的投資商來說購買十幾至幾十套的公寓不是問題。但是大多數(shù)的投資商都是采取自己向業(yè)主長期租下房間，再以短期出租的方式把房間再轉(zhuǎn)手出租至客人。這種經(jīng)營方式就致使酒店公寓中的每一間客房都有一個并非酒店管理者的業(yè)主。其實就是一個酒店管理機構(gòu)為各位業(yè)主出租房子，從中賺取房間的出租的差額。例如北京的A派公寓和海晟名苑式公寓就是這種經(jīng)營模式。
在酒店公寓的發(fā)展中房子是作為不動產(chǎn)出現(xiàn)的，這就難免一些小業(yè)主在合同期內(nèi)就把房子出售出去，這樣就會對酒店管理機構(gòu)產(chǎn)生一些問題，例如北京美化世紀公寓式酒店在2007年就遇到了這樣的問題，業(yè)主在合同期內(nèi)就把房子出售了。
所以，從立項建設(shè)，資金性質(zhì)，功能設(shè)置，運作管理，人事管理，經(jīng)濟效益看，都不完全是商業(yè)化運營。在傳統(tǒng)體制下，產(chǎn)權(quán)不清晰，只是為滿足特殊的體制利益下而建立的酒店，推向市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)較差。
2.缺乏統(tǒng)一規(guī)范，性質(zhì)混雜。畢竟為一個新興的產(chǎn)業(yè)，在很多的方面都沒有統(tǒng)一的規(guī)范。例如說酒店公寓空間應(yīng)該配備什么標準的設(shè)備、是不是在星級酒店的基礎(chǔ)上加設(shè)廚房就可以說是酒店公寓了；酒店公寓又應(yīng)該提供什么種類規(guī)格的服務(wù)，需要具備什么樣的品位的內(nèi)涵等。目前酒店公寓的設(shè)備、提供的服務(wù)都是由經(jīng)營者按照自己心目中的理想酒店公寓來經(jīng)營。例如同位于廣州天河區(qū)珠江新城鉑林國際公寓里的廣州家世界酒店公寓和廣州雅家酒店管理有限公司兩者的客房規(guī)格大致一樣。廣州家世界酒店公寓將客房劃分為：單身公寓、豪華公寓、豪華標準間、經(jīng)典復式。廣州雅家酒店管理有限公司劃分為：簡約雅家、商務(wù)雅家、溫馨雅家、復式1床、復式2床。單身公寓與簡約雅家的體格相當，面積一樣，那它們是否是同一等級？因為沒統(tǒng)一的規(guī)范，這就影響到客人的判斷。
而且酒店公寓的性質(zhì)也比較混雜，由于名稱不規(guī)范，酒店（提供部分行政樓層）、公寓（高檔物業(yè)管理，僅用于自?。?、住宅（居民區(qū)）、商務(wù)樓（公司進駐辦公）、酒店公寓（符合上述定義的）等不同性質(zhì)的物業(yè)往往糾纏在一起。
3.缺少完美的管理標準和經(jīng)營標準。目前，中國的酒店公寓還沒有統(tǒng)一的管理標準，多數(shù)的酒店公寓的管理模式都是參照經(jīng)濟型酒店的管理，從中取自身能力所及的從之，不能及的棄之，隨管理者的管理意識而定，有的甚至是自立標準，隨心所欲的管理。我國的政府相關(guān)部門對此還沒制定完美的行業(yè)經(jīng)營標準，包括經(jīng)營資格、經(jīng)營場所、經(jīng)營規(guī)模、安全防范等各個方面。如果有完善的管理標準和經(jīng)營標準，這不僅能夠幫助國家對這一行業(yè)的管理，也可以使經(jīng)營者能夠根據(jù)標準進行整改，促進酒店公寓在中國的發(fā)展。
4.法律規(guī)定不明確，住客權(quán)益不保障。中國目前還沒有那部法律有明確的肯定酒店公寓是合法性的或是非合法的。雖然酒店公寓是按照酒店的模式進行經(jīng)營，但并沒有取得合法的經(jīng)營資格。此外，大多數(shù)的投資經(jīng)營者都是沖著發(fā)展的可觀性而成立公司的，找?guī)讉€有酒店服務(wù)經(jīng)驗的員工幫忙管理，有很多的小型酒店公寓甚至是家族式經(jīng)營。無論是管理者，還是服務(wù)人員都是沒有可遵循的培訓教程，沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓，住客們的權(quán)益就難得到保障。據(jù)北京朝陽區(qū)工商局透露，2008年在該局注冊的酒店公寓大多數(shù)以貿(mào)易公司名義注冊，一旦發(fā)生消費投訴，執(zhí)法部門查找被投訴機構(gòu)的經(jīng)營主體難度就很大了。例如廣東，廣州雅家酒店管理有限公司就是以管理公司的名義注冊，實際從事酒店公寓的出租。甚至還存在不注冊經(jīng)營的。沒有明確的法律，住客們的權(quán)益很難得到保障。
四、酒店公寓未來的發(fā)展趨勢
1.合法化、標準式的經(jīng)營。酒店公寓的出現(xiàn)是時代的潮流，是酒店行業(yè)發(fā)展的歷史產(chǎn)物。它的壯大和快速發(fā)展不容我們忽視。國家應(yīng)該制定相關(guān)的法律法規(guī)約束它，免除現(xiàn)在它并不合法也非不合法的尷尬。法律法規(guī)的最終目的也是用“法”保障這一行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范這一行業(yè)的管理，建立誠信、公平、有序的市場環(huán)境，最后達到保障消費者的合法權(quán)益。據(jù)悉，國家旅游局《旅游公寓（別墅）星級的劃分及評定》已呼之欲出。酒店公寓的合法化、標準化指日可待。
2.同盟式經(jīng)營。酒店公寓的傳入至今不過短短的幾年，無論是在管理經(jīng)營方面，還是推銷布置上都有很大的討論空間。行業(yè)同盟可以定期地組織聚會，通過加入同盟協(xié)會的方式獲得出席聚會，一起討論如何去更好地發(fā)展酒店公寓，合各家之所長，可以制定一定的法規(guī)約束行業(yè)。也可以把在經(jīng)營時遇到的難題說出來，讓大家討論一個解決的方案。對酒店公寓行業(yè)的發(fā)展將會起到促進的作用，也可以避免一些可能會遇到的錯誤。
同盟協(xié)會的成立也可以成為政府部門與企業(yè)溝通的橋梁，成為相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間聯(lián)系的紐帶，成為行業(yè)自律的協(xié)調(diào)性機構(gòu)。
3.連鎖式經(jīng)營。酒店公寓的客源主要是公司的白領(lǐng)、商人。這些客人都會全國各地跑。從人的心理分析，人具有懷舊、懶惰、懷疑的特性。對于大多數(shù)的人來說，住過的酒店覺得滿意都會懷舊，外出時的第一反應(yīng)就是查詢目的地是否有這家店的分店。如果有他就有90%以上的機率會選擇它。連鎖式經(jīng)營是酒店公寓的發(fā)展進一階段的標志。
