的身邊。如同水、電、煤氣等政府服務(wù)單位所提供的服務(wù)一樣，物業(yè)管理已被公眾熟知和接受。
2004年1月1日國家發(fā)展改革委員會與建設(shè)部聯(lián)合頒布了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（以下簡稱辦法）?！掇k法》中第九條明確指出了物業(yè)管理收費所采取的形式：即業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。
根據(jù)定義，包干制就是指業(yè)主向物業(yè)公司支付規(guī)定的物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)公司自負盈虧、風(fēng)險自擔(dān)的一種計費方式。這也是目前大部份物業(yè)管理企業(yè)運用的收費形式。隨著大型商務(wù)樓宇、高端住宅小區(qū)、高檔別墅小區(qū)如雨后春筍般的冒出，許多業(yè)主方已不滿足包干制這種單一的計費方式。而在國外及香港地區(qū)被廣泛運用的酬金制，也漸漸被國內(nèi)大型物業(yè)管理企業(yè)所運用。但由于國家及地區(qū)之間財稅體制的不同，使得酬金制下的會計核算問題也相繼產(chǎn)生，本文通過某物業(yè)公司現(xiàn)行酬金制幾種不同的核算方法展開討論，簡要闡述各核算方法時所面臨的財稅問題。
二、酬金制特點
根據(jù)酬金制定義，采取酬金制計費方式的物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主方在簽定合同的時候就已經(jīng)約定了物業(yè)管理企業(yè)的酬金或者酬金比例。物業(yè)管理企業(yè)只需要對預(yù)收的物業(yè)管理資金在扣除相關(guān)稅費及物業(yè)管理企業(yè)約定酬金后剩余部分加以合理使用，并將使用情況公布于眾就好。由于酬金制計費形式的獨特性，這部分預(yù)收的物業(yè)管理資金歸屬也不同，說到底這些資金是代為業(yè)主收取并用于小區(qū)管理服務(wù)之中，正所謂取之于民、用之于民。但如何將這些資金管好、用好，這就需要廣大業(yè)主、業(yè)主大會成員和物業(yè)公司共同對資金做好年度預(yù)算、費用公布、年終決算等工作。因此選擇酬金制計費方式對物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主來說都是有利的。對全體業(yè)主而言，選擇酬金制不僅可以保障全體業(yè)主的切身利益，提高業(yè)主參與小區(qū)管理的意識，而且對物業(yè)企業(yè)在使用服務(wù)資金方面起到積極的監(jiān)督作用。同樣選擇酬金制計費方式對物業(yè)公司而言，可以保障物業(yè)公司固定的盈利水平，有助于物業(yè)管理企業(yè)更加專注服務(wù)本身，提高服務(wù)質(zhì)量。隨著通貨膨脹壓力不斷加劇，物價水平持續(xù)上升，物業(yè)管理企業(yè)人力成本及其他管理成本不斷增加（上海近年來最低工資線每年以10%～15%的速度上漲）已讓許多的物業(yè)管理企業(yè)感到巨大的生存壓力。這也導(dǎo)致一些小型的物業(yè)管理企業(yè)壓縮服務(wù)人員數(shù)量，削減人員開支及服務(wù)預(yù)算，從而滿足企業(yè)自身的盈利的需求。但長此以往勢必造成物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生巨大的利益糾紛和服務(wù)危機。
三、酬金制下的會計核算方式
既然酬金制計費方式對業(yè)主及物業(yè)公司雙方都為有利，但為何在行業(yè)內(nèi)并沒有被廣泛運用？由于酬金制計費方式對國內(nèi)物業(yè)公司而言是一個新興事物，對其會計核算沒有一個明確的規(guī)定，只能參照《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》（1998年3月12日，中華人民共和國財政部）《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）》（1999年12月1日，中華人民共和國財政部）的相關(guān)規(guī)定。因此許多物業(yè)管理企業(yè)只能選擇財務(wù)核算相對健全的包干制。在實際工作中，被財務(wù)人員所困撓的就是酬金制計費方式下的收入及利潤的確認等問題。
目前，實行酬金制的物業(yè)管理企業(yè)中確認收入大致分為以下三種情形：
1．只將酬金確認收入
將酬金制下的物業(yè)服務(wù)收支視作代全體業(yè)主收取的費用，所有業(yè)務(wù)活動均在其他應(yīng)付款（二級明細）中反映，物業(yè)管理企業(yè)將酬金確認為企業(yè)收入。這種賬務(wù)處理方式看似符合酬金制的定義，但與現(xiàn)行的財稅法規(guī)有較大的沖突，根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定：從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。而且酬金制項目的收入均是開具物業(yè)管理企業(yè)的票據(jù)，不將所開發(fā)票確認為企業(yè)收入不僅不符合現(xiàn)行財務(wù)核算要求，同時也不能真實反映企業(yè)的管理規(guī)模。
2．項目留存收益即為酬金
將合同規(guī)定酬金收入視作酬金制項目收支結(jié)余，即根據(jù)“收入－成本－稅金＝酬金”的原則，調(diào)整酬金制項目的物業(yè)管理成本。從理論上說，這種賬務(wù)處理方法是可行的，但實際工作中，很難將收入與成本做到如此精確的匹配。
3.將酬金支出視為項目成本支出
將酬金制合同規(guī)定的酬金收入視為酬金制項目成本的一部分。即根據(jù)“收入－成本（含酬金）－稅金＝利潤”的原則，調(diào)整酬金制項目的物業(yè)管理成本。這種方式即滿足了財稅的相關(guān)規(guī)定，又能真實的反映酬金項目的盈利情況。由于這種核算方式計算出來的稅后利潤沉淀在股東權(quán)益中（根據(jù)酬金制的定義酬金下結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)）當(dāng)業(yè)主要求這部分剩余利潤的時候，由于不存在投資關(guān)系，如何滿足業(yè)主的要求是個難題。
四、酬金制下的會計核算舉例
以某物業(yè)公司酬金制業(yè)務(wù)為例，具體說明三種核算方式的差別：
A業(yè)主大會代表某項目大樓全體業(yè)主，通過招投標(biāo)方式，B物業(yè)管理公司取得該大樓的物業(yè)管理資格。B物業(yè)管理公司是國家物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)。雙方合同約定，采用酬金制核算方式。該項目預(yù)計收入10000萬元，其中B物業(yè)公司享有酬金7%（700萬元），預(yù)計項目利潤3%（300萬元）歸屬A業(yè)主大會（即全體業(yè)主所有），B物業(yè)公司采取酬金制下的三種核算方法如下：
1．只將酬金確認收入
B物業(yè)公司將10000萬元的物業(yè)管理費視作代全體業(yè)主的代收費用，用以支付該大樓發(fā)生的各項成本費用開支。物業(yè)公司在其他應(yīng)付款下開設(shè)該項目的二級明細，用以核算該項目的所有收支情況。
向業(yè)主開具發(fā)票時：
借：銀行存款―A酬金專戶
10000萬元
貸：其他應(yīng)付款―A酬金制項目
10000萬元
支付該項目成本費用及流轉(zhuǎn)稅稅金時
借：其他應(yīng)付款―A酬金制項目
9000萬元
貸：銀行存款―A酬金專戶
9000萬元
期末，根據(jù)合同約定B物業(yè)公司所享有的酬金收入10000×7%＝700（萬元），并以該收入繳納B物業(yè)公司該項目的各項稅金。由此形成了B物業(yè)公司的利潤來源。
借：銀行存款―B公司賬戶 700萬元
貸：主營業(yè)務(wù)收入―A酬金項目
700萬元
A酬金項目在支付700萬酬金時賬務(wù)處理
借：其他應(yīng)付款―A酬金制項目
700萬元
貸：銀行存款―A酬金專戶
700萬元
A酬金項目剩余利潤即為其他應(yīng)付款―A酬金制項目300萬元
B物業(yè)公司通過A酬金項目形成的利潤總額為700×(1－5.55％)＝661.15（萬元）
這種核算方法看似符后酬金制的定義，但實際上A酬金項目300萬的剩余利潤并未在B公司當(dāng)期的利潤表反映出來，從而也未對這部分的利潤交納企業(yè)所得稅。同時B物業(yè)公司開具了10000萬元的發(fā)票，卻只確認了700萬元的收入，嚴(yán)重低估了B公司物業(yè)管理的收入水平，不利于客觀反映B物業(yè)公司的真實情況。
2．項目留存收益既為酬金
將合同規(guī)定酬金收入視作酬金制物業(yè)收支結(jié)余，根據(jù)“收入―成本―稅金＝酬金”的原則，調(diào)整酬金制項目的物業(yè)管理成本。即10000―9300＝700（萬元）
向業(yè)主開具發(fā)票時：
借：銀行存款 10000萬元
貸：主營業(yè)務(wù)收入―A酬金制項目
10000萬元
支付該項目成本費用及流轉(zhuǎn)稅稅金時
借：主營業(yè)務(wù)成本―A酬金制項目
8745萬元
營業(yè)稅金及附加―A酬金制項目
555萬元
貸：銀行存款 9300萬元
B物業(yè)公司通過A酬金項目形成的利潤總額為10000―8745―555＝700（萬元）自然沉淀在B公司的利潤表中。這種核算方法需要對各項成本費用做精確計算，在實際工作中有一定難定。
3．酬金支出視為項目成本支出
將酬金制合同規(guī)定的酬金收入視為酬金制物業(yè)成本的一部分。根據(jù)“收入―成本（含酬金）―稅金＝利潤”的原則，調(diào)整酬金制項目的物業(yè)管理成本。即10000―9700＝300（萬元），
向業(yè)主開具發(fā)票時：
借：銀行存款 10000萬元
貸：主營業(yè)務(wù)收入―A酬金制項目
10000萬元
支付該項目成本費用及流轉(zhuǎn)稅稅金時
借：主營業(yè)務(wù)成本―A酬金制項目
8445萬元
營業(yè)稅金及附加―A酬金制項目
555萬元
貸：銀行存款 9300萬元
期末，根據(jù)合同約定B物業(yè)公司所享有的酬金收入10000×7%＝700（萬元）
A酬金項目在支付700萬酬金時賬務(wù)處理
借：主營業(yè)務(wù)成本―A酬金制項目
700萬元
貸：銀行存款 700萬元
A酬金項目剩余利潤即為主營業(yè)務(wù)利潤―A酬金制項目300萬元，這300萬元在交納企業(yè)所得稅后形成了225萬的凈利潤也一并沉淀在B物業(yè)公司凈資產(chǎn)中。當(dāng)A酬金項目業(yè)主要求返還這部分凈利潤時，由于雙方不存在投資與被投資關(guān)系，如何將這部分利潤返還給A酬金業(yè)主也存在一定爭議。
上述三種收入確認的方法，由于沒有統(tǒng)一財稅政策加以指導(dǎo)，各物業(yè)管理企業(yè)也只能結(jié)合自身情況選擇適合自己的收入確認方法。2011年6月13日北京市地方稅務(wù)局發(fā)布了《關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營業(yè)稅政策問題的公告》2011年第8號。根據(jù)公告顯示，今后兩種情況下業(yè)主預(yù)繳的物業(yè)費可免征營業(yè)稅。一是對物業(yè)管理企業(yè)開設(shè)單獨賬戶專項存放為業(yè)主委員會代管資金的行為，不征收營業(yè)稅。二是業(yè)主委員會直接與提供勞務(wù)的單位或個人簽訂合同，且該提供勞務(wù)的單位或個人直接為業(yè)主委員會開具結(jié)算發(fā)票，對物業(yè)管理企業(yè)從代管資金賬戶代付勞務(wù)價款的行為不征收營業(yè)稅。應(yīng)該說這個公告的發(fā)布有助于解決物業(yè)管理企業(yè)酬金制下重復(fù)征稅的問題，如果在全國范圍內(nèi)推廣則有助于酬金制在行業(yè)內(nèi)部的廣泛運用。
綜上所述，酬金制實質(zhì)上就是物業(yè)公司向全體業(yè)主就物業(yè)服務(wù)支出實報實銷的核算制度，物業(yè)管理企業(yè)作為一個服務(wù)機構(gòu)從中收取合理的酬金。我認為它是未來物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的一個方向，是應(yīng)該也是可以被大力推廣的。
