房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)力量，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資占中國(guó)固定資產(chǎn)投資的近1/4。與蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相適應(yīng)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)也獲得巨大發(fā)展，成為中國(guó)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。但與此同時(shí)，銀行信貸資產(chǎn)的質(zhì)量在很大程度上受房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響，出現(xiàn)了許多亟待解決的問題，尤其是信貸風(fēng)險(xiǎn)的大量存在，有待于進(jìn)行深入的研究并加以解決。
1 趨緊房地產(chǎn)政策背景下商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)突增
?。?）銀根緊縮使房企資金鏈?zhǔn)艿骄薮罂简?yàn)?！皣?guó)八條”出臺(tái)不到半個(gè)月，央行又分別上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，同日，住建部隨即發(fā)布了上調(diào)住房公積金存貸款利率的通知。在此政策推動(dòng)下，工、農(nóng)、中、建、交五大商業(yè)銀行在春節(jié)后均出臺(tái)了各自的信貸新規(guī)，基本上都取消了首套房利率“八五折”的優(yōu)惠；同時(shí)要求購(gòu)買二套房時(shí)首付必須達(dá)到總房款的六成、利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍；另外在限購(gòu)方面，明確提出將實(shí)行限購(gòu)的城市已達(dá)到36個(gè)（甚至更多）。加息使購(gòu)房者的月供壓力明顯加大，購(gòu)房者的觀望情緒加劇，而開發(fā)商最主要的資金來(lái)源還是項(xiàng)目的預(yù)售款，當(dāng)后期成交量出現(xiàn)一波明顯的下跌時(shí)，將會(huì)是對(duì)開發(fā)商項(xiàng)目資金鏈的嚴(yán)峻考驗(yàn)。
?。?）房地產(chǎn)資金短缺帶來(lái)銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量的隱憂?，F(xiàn)金流是銀行對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量評(píng)級(jí)的一項(xiàng)重要指標(biāo)，較長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，開發(fā)商的資金鏈危機(jī)已經(jīng)有目共睹。據(jù)有關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)行業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%，136家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-884.21億元，而上年同期該數(shù)額為522.19億元，近七成上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)。這些數(shù)據(jù)已經(jīng)預(yù)示了房地產(chǎn)開發(fā)商未來(lái)將面臨更大的償還壓力和抵押物減值風(fēng)險(xiǎn)，其還貸能力開始下降。這會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)上升，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)由隱性轉(zhuǎn)向顯性的可能加大。隨著調(diào)控的日益深入，開發(fā)商的資金鏈問題正在被日益放大，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)為銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量埋下了隱患，所以這個(gè)時(shí)候銀行對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)融資需要特別謹(jǐn)慎。
2 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略
對(duì)于當(dāng)下趨緊房地產(chǎn)政策下的信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，銀行至少要做到以下幾點(diǎn)：
（1）銀行要加強(qiáng)對(duì)貸款材料進(jìn)行有效核實(shí)，防止虛假交易，嚴(yán)格操作規(guī)范和流程。要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易真實(shí)，必須從操作真實(shí)、有效開始，嚴(yán)格按照規(guī)章制度進(jìn)行貸款審批和發(fā)放；流程合規(guī)需要得到保證，要保證購(gòu)房交易的真實(shí)性，包括對(duì)于購(gòu)房者購(gòu)買能力等多種條件的審核，要保證真實(shí)性。
?。?）調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。把信貸資金更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)特別是政策傾斜的“三農(nóng)”和中小企業(yè)，更好服務(wù)于保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸，或側(cè)重對(duì)個(gè)別優(yōu)質(zhì)客戶放款。嚴(yán)格執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，確保貸款質(zhì)量的提高。
?。?）對(duì)各式各樣新的信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行認(rèn)真的分析和市場(chǎng)調(diào)研，避免盲目投入、無(wú)效投入和高風(fēng)險(xiǎn)投入。伴隨著房地產(chǎn)政策的變動(dòng)，住房信貸業(yè)務(wù)的產(chǎn)品更新也是逐漸加快，各行為了搶占市場(chǎng)份額，在還款方式、擔(dān)保方式、辦理方式等很多方面進(jìn)行了大量創(chuàng)新。但中國(guó)的商業(yè)銀行在推出一個(gè)新的住房信貸產(chǎn)品前，往往根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和領(lǐng)導(dǎo)的主觀判斷，很少進(jìn)行精確的數(shù)據(jù)分析和預(yù)測(cè)，這既是由于住房信貸數(shù)據(jù)庫(kù)尚未完善，也是因?yàn)橹袊?guó)商業(yè)銀行對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的不重視。因此，面對(duì)各種新的信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)品的推出，銀行應(yīng)認(rèn)真分析并加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)檢查出來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和漏洞，應(yīng)通過(guò)合理的手段進(jìn)行規(guī)避和改正，盡量避免采用過(guò)激的手段和霸王條款進(jìn)行處理。
?。?）繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。嚴(yán)控大型房企集團(tuán)貸款風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)先布防高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露，并在把握風(fēng)險(xiǎn)收益的基礎(chǔ)上，合理滿足中小戶型、中低價(jià)位房地產(chǎn)開發(fā)貸款需求，繼續(xù)支持保障性安居工程建設(shè)。
?。?）做好風(fēng)險(xiǎn)管理，積極應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，相應(yīng)的貸款風(fēng)險(xiǎn)也不斷增加，因此，要積極做好預(yù)案，加強(qiáng)研發(fā)，防患于未然，同時(shí)，要促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理者素質(zhì)的不斷提升。
