１ 校園物業(yè)產(chǎn)生背景
物業(yè)一詞源于中國香港及東南亞一帶的國家和地區(qū)，英語為“ｅｓｔａｔｅ”或“ｐｒｏｐｅｒｔｙ”。從廣義的角度，講物業(yè)是指土地、土地附著物以及它們的組合；狹義指已建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。
隨著房產(chǎn)體制的改革，我國物業(yè)管理已進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。在物業(yè)管理快速發(fā)展的背后，行業(yè)內(nèi)部物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的競爭也在逐步加劇，進(jìn)而推動(dòng)了物業(yè)管理市場化進(jìn)程，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元化格局的形成，校園物業(yè)在這種背景之下應(yīng)運(yùn)而生。
目前，我國各高校物業(yè)服務(wù)管理大多為絕對(duì)包攬，這種管理方式不僅分散了高校對(duì)教學(xué)的精力，而且還造成后勤市場資源的浪費(fèi)。因而，高校物業(yè)規(guī)范化、社會(huì)化的變革將促進(jìn)校園物業(yè)的大發(fā)展，這既是物業(yè)管理行業(yè)多元化發(fā)展空前的機(jī)遇，也是重大的挑戰(zhàn)。
?。?我國現(xiàn)存校園物業(yè)發(fā)展概況
２．１ 我國現(xiàn)存校園物業(yè)服務(wù)情況
自改革開放以來，我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，校園物業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。從全國來看，大多數(shù)高校還是以行政管理為主，沒有實(shí)行真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理，各高校的校園物業(yè)市場多數(shù)處于自建自管的狀態(tài)，僅有少數(shù)高校有物業(yè)公司的介入，且地區(qū)之間發(fā)展程度相差較大。
我國東部地區(qū)高校物業(yè)管理發(fā)展較早，體系相對(duì)成熟，主要由高等院校自有物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。該類企業(yè)設(shè)有專門的部門，有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，甚至有些高等院校物業(yè)服務(wù)企業(yè)還建立了高等院校物業(yè)服務(wù)網(wǎng)站，初步建立了較為完善的具有自身特色的管理服務(wù)體系，經(jīng)營模式和服務(wù)內(nèi)容也較普通物業(yè)服務(wù)企業(yè)有所改進(jìn)和拓展。
?。玻?東部地區(qū)校園物業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)及管理運(yùn)營模式
以自有物業(yè)服務(wù)為主的東部地區(qū)校園物業(yè)的主要特點(diǎn)體現(xiàn)在其服務(wù)內(nèi)容涉及范圍廣、發(fā)展?jié)摿Υ蟮确矫?。?jīng)過長期的發(fā)展，物業(yè)管理模式基本形成，服務(wù)體系粗具規(guī)模，其物業(yè)服務(wù)內(nèi)容較為全面，在對(duì)高等院校各類建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治等方面均有不同程度的涉及。校園物業(yè)本身的社會(huì)發(fā)展需求及其特點(diǎn)決定了其具有較大的發(fā)展空間和潛力。
從校園物業(yè)的管理運(yùn)營模式來看，現(xiàn)有的專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用標(biāo)準(zhǔn)化企業(yè)模式，規(guī)范管理，但需依靠行政撥款，主要是指高校通過招投標(biāo)、競標(biāo)的方式，引進(jìn)社會(huì)專業(yè)物業(yè)公司，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理。
自有物業(yè)服務(wù)企業(yè)由高等院校給予積極政策扶持，內(nèi)部市場環(huán)境較好，具有自己獨(dú)特的服務(wù)理念及經(jīng)營方略，但帶有福利補(bǔ)貼性質(zhì)，從而帶來一定負(fù)面影響，短期內(nèi)只能維持其基本物管運(yùn)營方式，達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)、占領(lǐng)市場還有一定困難。另外，由于依靠行政撥款來啟動(dòng)物業(yè)管理的運(yùn)行，且管理模式較為單一，質(zhì)量好壞仍與撥款多少密切相關(guān)。
?。玻?西部地區(qū)高校物業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)及管理運(yùn)營模式
相對(duì)而言，西部地區(qū)校園物業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，基本沒有形成規(guī)范化運(yùn)營管理模式，校園物業(yè)仍以事業(yè)性管理中心為主，職能類似于原有的后勤處，沒有物業(yè)合同。且高校物業(yè)管理體制改革不夠深入，發(fā)展?fàn)顩r相對(duì)較差，管理水平比較低，不利于實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、集團(tuán)化。同時(shí)，西部地區(qū)現(xiàn)有的高校物業(yè)管理公司仍以半企業(yè)化的模式為主，具有企業(yè)與事業(yè)的雙重性質(zhì)，操作性、政策性法律法規(guī)不健全，缺乏具體法律支撐，與中東部地區(qū)還有相當(dāng)大的差距。另外，西部高等院校物業(yè)服務(wù)人員仍對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，地區(qū)間的發(fā)展也不平衡，難以與市場化、專業(yè)化的規(guī)范模式接軌。然而，與中東部地區(qū)相比，西部地區(qū)高等院校物業(yè)服務(wù)企業(yè)更有潛力，發(fā)展空間相對(duì)較大，而且資源配置相對(duì)良好。
３ 我國校園物業(yè)存在的問題
校園物業(yè)以服務(wù)優(yōu)質(zhì)為最高目標(biāo)，如各高校對(duì)保潔、治安、消防和特約服務(wù)等方面的要求較高，要求及時(shí)定期做好校園室內(nèi)室外保潔、治安、消防工作，并適當(dāng)增加校園特約服務(wù)。但由于我國校園物業(yè)起步較晚，發(fā)展較為緩慢，所以高校物業(yè)的服務(wù)觀念、管理技術(shù)、經(jīng)營意識(shí)、服務(wù)手段較為落后；“命令式”、“指令式”行政管理較為突出，以至于校園物業(yè)難以與市場化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營模式接軌。校園物業(yè)管理的概念有待于進(jìn)一步深化。當(dāng)前高校物業(yè)管理迫切需要解決的是提高管理質(zhì)量和水平，加強(qiáng)專業(yè)化、規(guī)范化、制度化、科技化建設(shè)，增強(qiáng)發(fā)展活力，并制訂切實(shí)有效的管理方案。
?。常?欠缺規(guī)范化的管理和服務(wù)
目前僅有少數(shù)高校設(shè)有物業(yè)管理專業(yè)部門，建立了下屬的保潔、綠化、綜合服務(wù)、維修和保安等隊(duì)伍，初步形成了專業(yè)化的隊(duì)伍，但專業(yè)技術(shù)水平有待提高，如校園難以實(shí)行規(guī)范化、專業(yè)化管理，服務(wù)項(xiàng)目分散，切塊不明確，責(zé)任不清，造成多頭管理，出現(xiàn)問題時(shí)互相扯皮、推諉等，對(duì)此學(xué)生意見比較大。
?。常?宿舍公共財(cái)產(chǎn)安全問題
一方面，個(gè)別學(xué)生對(duì)宿舍財(cái)產(chǎn)不太愛護(hù)，致使破壞嚴(yán)重；另一方面，每個(gè)學(xué)年都會(huì)對(duì)各系的學(xué)生宿舍進(jìn)行調(diào)整，因而人員流動(dòng)較大，造成各宿舍財(cái)產(chǎn)流動(dòng)較大，每年畢業(yè)生都會(huì)或多或少地帶走本屬于宿舍的財(cái)物。
物業(yè)中心在歷年暑期進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清查時(shí)發(fā)現(xiàn)，大量貴重物品嚴(yán)重?fù)p毀、丟失，如門窗、衣柜、電話機(jī)。此外，宿舍財(cái)產(chǎn)報(bào)修不及時(shí)，因此，急需建立起一套行之有效的宿舍財(cái)產(chǎn)管理體制，確保學(xué)校宿舍樓公共財(cái)產(chǎn)的安全。
