房地產(chǎn)市場 非均衡 非均衡計量經(jīng)濟(jì)模型
一、引言
房地產(chǎn)市場的發(fā)展表現(xiàn)為兩種態(tài)勢的運(yùn)行，一種為均衡運(yùn)行，另一種為非均衡運(yùn)行[1]。而均衡運(yùn)行是市場發(fā)展的相對狀態(tài)，非均衡運(yùn)行是市場發(fā)展的絕對狀態(tài)，是市場發(fā)展的常態(tài)。貴陽房地產(chǎn)市場在上個世紀(jì)90年代伴隨著住房制度的改革，貴陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入了一個快速發(fā)展的階段，經(jīng)過了20年的快速發(fā)展，貴陽市房地產(chǎn)取得了巨大的成績。然而在這過程中，伴隨著對貴陽市房地產(chǎn)市場認(rèn)識的不足和開發(fā)商追求利益等原因，并未結(jié)合市場的實(shí)際需求和市場的規(guī)律來發(fā)展房地產(chǎn)，造成了貴陽房地產(chǎn)市場供求的非均衡現(xiàn)象。本文就非均衡的方法來研究貴陽市房地產(chǎn)市場的非均衡問題，并運(yùn)用計量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型來實(shí)證分析探究貴陽市的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況。
二、貴陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展非均衡分析
1、總量上的非均衡
房地產(chǎn)市場總量上的非均衡主要是指潛在的總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給。在貴陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，存在著潛在的總需求量大而有效需求不足、房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)際供給量大而符合消費(fèi)者需求的量不足以及大量商品房空置等非均衡現(xiàn)象。
?。?）貴陽市房地產(chǎn)市場潛在的總需求量大
隨著貴陽市國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，貴陽城市化水平的不斷提高、人口的快速增長以及居民收入的增加，使得貴陽市潛在的住房需求量大。首先城市化進(jìn)程是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素之一，與全國和國際相比，貴陽市的城市化率較低。根據(jù)貴陽市“十二五”規(guī)劃，到2015年貴陽市城市化率達(dá)到75%，則到2015年貴陽市城鎮(zhèn)人口將達(dá)到500萬，按照每人25㎡計算，將凈增住房需求2500萬㎡，市場潛在需求量大。其次是人口的增長，人口增長越快，對住房的需求也就越大，雖然近年來隨著計劃生育政策的影響和人們對生育觀的改變，人口增長率在放緩，但由于人口基數(shù)大，總?cè)丝跀?shù)還是很多。
?。?）房地產(chǎn)市場的實(shí)際供給量大
隨著貴陽市的大力發(fā)展，貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)開工面積、施工面積和竣工面積持續(xù)增長。2010年貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到310.68億元，占總固定資產(chǎn)投資的30%，開發(fā)投資額是2005年的3.4倍；房屋開工面積和竣工面積分別為2005年的3.19倍和1.9倍。
?。?）有效需求不足和商品房空置量持續(xù)增長
從上面分析可以看出，貴陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展前景非常好，潛在的購買者和潛在的需求量非常大，但是同時也得看到，潛在的需求者沒有轉(zhuǎn)化為實(shí)際的需求者，一部分是由于大多數(shù)的中低收入者對于目前的房價買不起房子；另一部分是由于目前市場上大戶型的住宅過多，小戶型的住宅滿足不了市場需求，而對于大戶型住宅在價格上又難以承受。另一方面，由于開發(fā)商大量的開發(fā)，而市場的有效消化能力有限，使得商品房空置率近年來居高不下。貴陽市商品住宅空置面積近年來居高不下，商品房空置面積從2008年的空置面積為51.05萬㎡到2009年的101.65萬㎡，同比增長100%。
2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的非均衡
（1）房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面
房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)可以分為商品房住宅、辦公樓、商業(yè)用房和工業(yè)用房等。貴陽在歷史不同時期存在著商品住房、辦公樓、商業(yè)用房和工業(yè)用房不僅在土地供應(yīng)方面還是開發(fā)商開發(fā)上存在供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的問題。2005-2009年貴陽市商品住宅投資額均在80%以上；辦公樓除2006年超過5%以外，其他年均在2%左右；商業(yè)用房2009年下降到5.59%。
?。?）在住宅住房方面
在住宅住房上可以分為別墅、高檔住宅、普通商品房、保障房等。由于開發(fā)商的趨利性，在住宅住房上開發(fā)不同的產(chǎn)品所得到的利潤空間不同，別墅和高檔住宅的利潤空間明顯要大于其他產(chǎn)品，所以對普通商品房和保障房的建設(shè)熱情不高，特別突出的表現(xiàn)在保障房上。2005-2009年貴陽市保障性住房投資所占比重平均在10%左右。
三、實(shí)證分析
1、貴陽市房地產(chǎn)市場非均衡計量經(jīng)濟(jì)模型構(gòu)建
本文在分析貴陽市房地產(chǎn)市場非均衡狀態(tài)時采用的是雙曲線模型。一般來說，影響房地產(chǎn)市場的需求和供給因素有許多，本文選取國內(nèi)生產(chǎn)總值、商品房銷售價格和商品房投資額三個因素來確定模型：
需求 方程：D=C(1)*GDP+C(2)*P+C(3)+ μ(1)
供給 方程：S=C(4)*I+C(5)*P+C(6)+μ(2)
交易量方程：Q=min(D，S)
式中D、S、Q表示市場需求量、供給量和交易量，C(1)、C(2)、C(3)、C(4)、C(5)、C(6)表示系數(shù)，μ(1)、μ(2)表示隨機(jī)誤差項，GDP表示國民生產(chǎn)總值，P表示商品銷售價格，I表示商品房投資額。
2、數(shù)據(jù)收集
本文中涉及到的GDP和商品房的數(shù)據(jù)是來自歷年《貴陽市統(tǒng)計年鑒》和各年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報提供的相關(guān)數(shù)據(jù)見表1。
表 1 1998-2010年貴陽市相關(guān)數(shù)據(jù)
表2 1998-2010年貴陽市有效供求估計結(jié)果
3、模型參數(shù)估計
?。?）需求方程估計結(jié)果
模型的擬合優(yōu)度為0.915，擬合得比較好；杜賓檢驗(yàn)值為2.49，超過2，不存在序列相關(guān)；各變量的T值接近2，說明各變量在95%的置信度下通過變量的顯著性檢驗(yàn)。
因此得到需求方程：D=0.544*GDP+0.086*P-146.459
?。?）供給方程估計結(jié)果
模型的擬合優(yōu)度為0.912，擬合得比較好；杜賓檢驗(yàn)值為2.392，超過2，不存在序列相關(guān)；各變量的T值接近2，說明各變量在95%的置信度下通過變量的顯著性檢驗(yàn)。
