摘 要：物業(yè)公司加強(qiáng)內(nèi)部控制，建立完善的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體制，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，真正做好物業(yè)公司防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的工作。 物業(yè)公司做好內(nèi)控工作，能使公司合理運(yùn)用資金，防止資金的浪費(fèi)和流失，避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)物業(yè)公司健康、穩(wěn)定發(fā)展。
關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；財(cái)務(wù)；內(nèi)控；風(fēng)險(xiǎn)防范
一、物業(yè)公司的內(nèi)部控制制度不健全。
1.1物業(yè)公司收支控制。
通常物業(yè)公司的經(jīng)營規(guī)模相對較小，相關(guān)的業(yè)務(wù)活動所涉及的金額也不算大，但是相關(guān)的業(yè)務(wù)量卻非常的大，例如收取采暖費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等等工作。其中的水電費(fèi)支出往往金額較大，且易受管線漏耗、計(jì)量總儀表等因素影響，在支環(huán)節(jié)應(yīng)建立總表用量查驗(yàn)、復(fù)核審批制度，以便及時發(fā)現(xiàn)漏點(diǎn)，將支出控制在合理平穩(wěn)狀態(tài)。加上有的業(yè)主有時侯還不配合，重復(fù)工作的現(xiàn)象普遍存在。同時，相當(dāng)一部分物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)也輕視了這些業(yè)務(wù)活動的復(fù)雜性，所以對實(shí)際工作人員的工作也不夠重視，沒有設(shè)置專業(yè)的內(nèi)部控制部門和機(jī)構(gòu)。另外，物業(yè)公司的費(fèi)用管理不嚴(yán)、成本管理不到位。
1.2庫存物資和材料控制。
要建立健全庫存物資和材料的管理制度，明確崗位職責(zé)和權(quán)限。主要包括：確定合理存量；加強(qiáng)采購量的監(jiān)督和控制；批量采購由財(cái)務(wù)部門、采購部門、審計(jì)監(jiān)督部門和使用部門等共同參與，保證采購過程的公開透明；小零星采購要經(jīng)有關(guān)部門對質(zhì)量、價(jià)格、供應(yīng)商等進(jìn)行篩選、審核，按規(guī)定授權(quán)審批。
二、完善物業(yè)公司內(nèi)控，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)物。
業(yè)公司要完善內(nèi)部會計(jì)控制，防止出現(xiàn)會計(jì)信息失真、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等各種經(jīng)濟(jì)犯罪活動的發(fā)生。 完善物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)制度是加強(qiáng)公司內(nèi)控、防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。其次，物業(yè)公司還要規(guī)范財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作，加強(qiáng)物業(yè)管理資金的運(yùn)行和籌措管理，真正做好公司內(nèi)控和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的工作。
2.1建立健全物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度
首先， 物業(yè)公司加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)工作， 建立完善的內(nèi)部會計(jì)管理體系。物業(yè)公司應(yīng)該合理地設(shè)置各個崗位和部門，建立崗位和部門責(zé)任制，優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)。 其次，物業(yè)公司要建立會計(jì)評價(jià)和考核機(jī)制，建立科學(xué)完整的執(zhí)行和決策監(jiān)督機(jī)制。再次，物業(yè)公司要結(jié)合自身經(jīng)營特點(diǎn)，制定規(guī)范的財(cái)務(wù)活動規(guī)則。制定收費(fèi)人員工作細(xì)則，對日常收、交費(fèi)工作進(jìn)行指導(dǎo)與約束。 積極推行收費(fèi)信息化，將計(jì)費(fèi)、收費(fèi)、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、上交總部財(cái)務(wù)等流程中的關(guān)鍵控制點(diǎn)鑲嵌于收費(fèi)軟件中，合理分配操作權(quán)限，并定期不定期對小區(qū)收費(fèi)工作進(jìn)行檢查，實(shí)現(xiàn)有效二級財(cái)務(wù)控制。
2.2建立規(guī)范的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作.
物業(yè)公司的財(cái)務(wù)信息是降低公司服務(wù)成本， 獲得經(jīng)濟(jì)效益的重要因素。 而準(zhǔn)確、真實(shí)、完整、及時的財(cái)務(wù)信息又需要科學(xué)的、規(guī)范的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作做保障。
2.2.1物業(yè)公司要加強(qiáng)對原始記錄的控制和管理 。 統(tǒng)一規(guī)劃原始記錄的內(nèi)容、方法和格式，明確傳遞、反饋、保管和匯集原始記錄的要求，要建立完整的責(zé)任制，保障原始記錄的正確、真實(shí)和及時。
2.2.2強(qiáng)化定額管理 ，嚴(yán)格制度并執(zhí)行公司內(nèi)部的物資定額 、 勞動定額、人員定額、費(fèi)用定額、工時定額和考核辦法。
2.2.3規(guī)范公司物資的購進(jìn) 、領(lǐng)用 、入庫和維修等各個環(huán)節(jié) ，加強(qiáng)計(jì)量驗(yàn)收的管理工作，增收節(jié)支。
2.2.4物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理 。 建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算制度 ，做好財(cái)務(wù)預(yù)算過程中的檢查和考核工作， 制定明確的財(cái)務(wù)預(yù)算方法和編制程序，確保公司經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
2.2.5物業(yè)公司要做好財(cái)產(chǎn)清查工作 ，加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)管理 ，定期開展財(cái)產(chǎn)清查活動。只有加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)清查管理才能加速資金周轉(zhuǎn)，促進(jìn)公司財(cái)產(chǎn)的有效管理，提高物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)效益。
2.3加強(qiáng)物業(yè)公司資金運(yùn)行和籌措管理
物業(yè)公司的物業(yè)管理收入都是向使用者或業(yè)主收取的管理費(fèi)用，所以公司資金的籌措要堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和社會效益相統(tǒng)一的原則。此外，物業(yè)公司的資金要合理、有計(jì)劃的使用，把資金用在有必要的管理項(xiàng)目上，使資金使用情況更加透明、公開。同時，物業(yè)公司還要進(jìn)行科學(xué)的投資，積極防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，注重科學(xué)投資模式的選擇，盡可能地進(jìn)行中短期投資，加強(qiáng)對投資項(xiàng)目的可行性研究。加強(qiáng)對投資項(xiàng)目的控制和管理，做好監(jiān)督工作，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司價(jià)值的最大化。
2.4進(jìn)行全面財(cái)務(wù)分析 ，保證資金的合理利用
防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)公司的主要收益來自兩個方面，一個是通過向客戶提供物理管理，取得管理費(fèi)；另一個是物業(yè)公司開展各種經(jīng)營活動，進(jìn)行分散化和多元化的投資。物業(yè)公司要想防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)內(nèi)部控制，就要進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)分析，促進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展。物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理部門要對公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行評價(jià)分析，了解公司的負(fù)債、資產(chǎn)水平，判斷的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，確保資金合理運(yùn)作。
三、在物業(yè)管理服務(wù)的全過程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)控制體系
在企業(yè)內(nèi)做好風(fēng)險(xiǎn)管理知識的宣傳普及和員工的培訓(xùn)工作，建立起一套標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)管理程序，將風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)及具體措施落實(shí)到實(shí)際的操作流程中，定期檢查并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行必要的調(diào)整，以達(dá)到持續(xù)改進(jìn)的目的。針對不同階段和不同類別的風(fēng)險(xiǎn)源和風(fēng)險(xiǎn)，必須采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。在物業(yè)管理方案編制階段，應(yīng)進(jìn)行客觀的可行性研究，針對不同的物業(yè)項(xiàng)目，充分考慮客戶的實(shí)際能力和消費(fèi)水平，制定合理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格，以避免決策錯誤帶來的風(fēng)險(xiǎn)。在接管驗(yàn)收階段，應(yīng)進(jìn)行詳盡的檢查，獲得可靠的物業(yè)項(xiàng)目第一手資料，提前發(fā)現(xiàn)可能發(fā)生的問題；在管理實(shí)施階段，應(yīng)嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理，建立完善的管理、監(jiān)控制度、規(guī)范的工作流程，嚴(yán)格控制服務(wù)的質(zhì)量，以避免服務(wù)的不完善引起的客戶不滿及投訴或索賠。
四、企業(yè)自己承擔(dān)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)稱為自我保險(xiǎn)
采取這種措施可以節(jié)約開支，物業(yè)管理企業(yè)通過積極主動地對可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。但自我保險(xiǎn)實(shí)際上也是一種風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生就會造成巨大的損失。因此物業(yè)管理企業(yè)必須具備全面素質(zhì)，養(yǎng)成遵紀(jì)守法、嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)程的良好習(xí)慣。根據(jù)接管物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，購買相應(yīng)的商業(yè)保險(xiǎn)，如常常碰到的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)、物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)、停車場責(zé)任險(xiǎn)等等。所有風(fēng)險(xiǎn)歸根結(jié)底都是財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)，所以在物業(yè)管理的實(shí)施過程中，對各種可能的突發(fā)事件，應(yīng)編制相應(yīng)的針對性預(yù)案，進(jìn)行模擬訓(xùn)練，做好危機(jī)處理準(zhǔn)備，盡可能減少損失，降低風(fēng)險(xiǎn)。
