摘 要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷崛起，房地產(chǎn)企業(yè)已成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)支柱性的產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的特殊性以及環(huán)境的不斷變化，筆者認(rèn)為只有不斷的在財(cái)務(wù)管理方式上創(chuàng)新，才能提高企業(yè)的管理水平，促使企業(yè)更好的發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 創(chuàng)新策略
房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要部分，近幾年來(lái)其交易相當(dāng)?shù)幕钴S，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)做出了巨大的貢獻(xiàn)。由于政策、競(jìng)爭(zhēng)、管理等因素使得企業(yè)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了一定的壓力。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平直接影響著企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模以及其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心，房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)管理是企業(yè)能夠良好發(fā)展的關(guān)鍵。
1、目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的問(wèn)題
1.1房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)較大
房地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)用的資金較多，其財(cái)務(wù)管理的周期長(zhǎng)，開發(fā)時(shí)間和難度都較高，在房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中會(huì)掩藏許多的不確定因素，這些因素直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，因此，在房地產(chǎn)的建筑開發(fā)過(guò)程中存在著許多的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于敏感性強(qiáng)、調(diào)整能力弱的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，投資能力是很關(guān)鍵的因素，而一個(gè)科學(xué)明智的投資決策是由房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理人員對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行分析評(píng)價(jià)的結(jié)果。因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平，能夠給予決策者提供準(zhǔn)確、有效的財(cái)務(wù)信息，幫助其有效預(yù)防經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
1.2房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度較大
房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)融資數(shù)額巨大，并且時(shí)間跨度較長(zhǎng)的一個(gè)過(guò)程。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地價(jià)和房?jī)r(jià)的不斷增長(zhǎng)，要求房地產(chǎn)企業(yè)一次性投入更大的資金，其融資的任務(wù)也相當(dāng)?shù)姆敝?。又由于其資金周轉(zhuǎn)的時(shí)間長(zhǎng)，其周轉(zhuǎn)率較低，房地產(chǎn)企業(yè)必須采用各種手段進(jìn)行融資，其開發(fā)的長(zhǎng)期性和滾動(dòng)開發(fā)都增加了融資的難度和周期。按照普遍情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)征地、開發(fā)、房產(chǎn)建設(shè)、竣工等階段的時(shí)間跨度通常為兩年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。其出售過(guò)程又通常采用分期付款，持有性物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理的過(guò)程中通常需要追加投入，因此其投入的資金很難在短時(shí)間內(nèi)回收，更是加大了企業(yè)的資金壓力。
1.3房地產(chǎn)管理人員的管理觀念陳舊
絕大多數(shù)的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)通常是集中的，因此房地產(chǎn)的所有者對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理通常為直接管理。這樣以來(lái)，雖然在管理成本上有所下降，但是在管理效率上卻沒(méi)有明顯的提高。并且房地產(chǎn)的所有者對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)和收益沒(méi)有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，對(duì)于相關(guān)的財(cái)務(wù)管理流程并不清楚，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)相當(dāng)?shù)谋∪酢Ａ硗?，房地產(chǎn)的所有者和管理者的管理觀念陳舊，并不重視財(cái)務(wù)管理，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資、日常管理、招投標(biāo)、簽訂合同等環(huán)節(jié)時(shí)，沒(méi)有考慮財(cái)務(wù)因素，顯出極大的盲目性。并且房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員通常是工程出身的，對(duì)于財(cái)務(wù)管理領(lǐng)域了解甚少，忽略了財(cái)務(wù)管理的重要性和創(chuàng)新性。
1.4房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力大
房地產(chǎn)企業(yè)有著和其他企業(yè)不同的特征，比如資金的投入量巨大，占用資金的時(shí)間較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)率較低等特征，由于房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，因此對(duì)于資金的需求是非常巨大的。但是目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是依靠銀行的貸款，其貸款金額較大，因此企業(yè)的負(fù)債率也普遍較高。但是考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)性較大，銀行從自身的利益和國(guó)家不同時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)政策出發(fā)，通常不愿意給房地產(chǎn)企業(yè)開展大量的信貸業(yè)務(wù)。并且其土地和信貸政策的收縮使得房地產(chǎn)企業(yè)信貸門檻被提高了，加上國(guó)家的宏觀調(diào)控增加了房地產(chǎn)開發(fā)的資金成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力巨大。
1.5房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)不高
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，信息時(shí)代的到來(lái)，要求企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要更快、更準(zhǔn)、更全面。我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)一般的機(jī)構(gòu)設(shè)置都是呈金字塔型的結(jié)構(gòu)，中間層次的人員較多，并且素質(zhì)不高，效率低下缺乏創(chuàng)新性和靈活性。并且房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)觀念性不強(qiáng)，沒(méi)有完善的財(cái)務(wù)知識(shí)體系，并且通常沒(méi)有更新其財(cái)務(wù)體系，一貫沿用陳舊的財(cái)務(wù)制度，缺乏創(chuàng)新性。在掌握新的知識(shí)上也顯得相當(dāng)?shù)谋粍?dòng)，與市場(chǎng)的要求相脫節(jié)，妨礙了企業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。
2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的創(chuàng)新策略
2.1房地產(chǎn)企業(yè)要在財(cái)務(wù)管理制度和體系上進(jìn)行創(chuàng)新
房地產(chǎn)企業(yè)制定會(huì)計(jì)制度必須要考慮到其針對(duì)性、原則性以及操作性，其制定的財(cái)務(wù)制度必須要符合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況的要求。比如要設(shè)置專門的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)于會(huì)計(jì)人員的崗位設(shè)置、工資的核算、預(yù)算的編制、資金流的管理等進(jìn)行統(tǒng)一的核算管理。并且財(cái)務(wù)管理的制度和體系要更加規(guī)范化和制度化，必須對(duì)現(xiàn)金、報(bào)銷、采購(gòu)、銷售等財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，制定相應(yīng)的業(yè)務(wù)流程。除此之外，要強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督核查機(jī)制，制定相對(duì)應(yīng)的考核制度和責(zé)任追究制度，對(duì)于工作人員的職責(zé)和崗位進(jìn)行嚴(yán)格的界定，保證企業(yè)財(cái)務(wù)行為能夠規(guī)范、有效的進(jìn)行。
2.2房地產(chǎn)企業(yè)要在內(nèi)部控制制度上進(jìn)行創(chuàng)新
內(nèi)部控制制度是企業(yè)內(nèi)部維持正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的制度基礎(chǔ)，是對(duì)企業(yè)也是進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的一個(gè)有效的手段。首先要建立一個(gè)完善的內(nèi)部控制體系，保證決策、經(jīng)營(yíng)以及監(jiān)督三個(gè)方面的相互配合、相互制約。并且確定董事會(huì)在內(nèi)部控制體系中的核心地位，企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)的運(yùn)作要接受監(jiān)事會(huì)的監(jiān)管。其次要健全企業(yè)的內(nèi)部控制制度，按照要求統(tǒng)一制定相關(guān)的投資管理制度、財(cái)務(wù)決策制度等相關(guān)控制制度，嚴(yán)格限制控股的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司、特別是外地項(xiàng)目的授權(quán)。最后，要加強(qiáng)公司的內(nèi)部審計(jì)，發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的職能，加強(qiáng)力度對(duì)于投資項(xiàng)目、重大的財(cái)務(wù)支出、重點(diǎn)的部門進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)的工作。
2.3房地產(chǎn)企業(yè)要在風(fēng)險(xiǎn)管理方法上創(chuàng)新
影響財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的一個(gè)重要因素就是企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，因此進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理是現(xiàn)代企業(yè)最為必要。房地產(chǎn)企業(yè)的面臨的風(fēng)險(xiǎn)隨著開發(fā)成本的不斷加大而加大；隨著金融市場(chǎng)的環(huán)境變化以及內(nèi)部財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的改變而變得復(fù)雜；房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性也直接導(dǎo)致了投資風(fēng)險(xiǎn)。因此必須采用創(chuàng)新性的風(fēng)險(xiǎn)管理方式，首先對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識(shí)別，確定其風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，建立風(fēng)險(xiǎn)的控制體系統(tǒng)，以便能夠?qū)τ谄髽I(yè)的各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的分析和研究，規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于已經(jīng)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)提出有效的解決措施，使企業(yè)更規(guī)范更有效的運(yùn)作。
2.4提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的創(chuàng)新能力
提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的從業(yè)素質(zhì)，是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新的一個(gè)關(guān)鍵性的舉措。首先，招聘上崗的財(cái)務(wù)人員必須熟練掌握經(jīng)濟(jì)法律和財(cái)務(wù)理論的基礎(chǔ)，并且具有良好的經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)、計(jì)算機(jī)等相關(guān)的知識(shí)。在面對(duì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)不斷變革的時(shí)代，能夠快速的更新自己的專業(yè)知識(shí)，充分利用信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)模型，從各個(gè)角度對(duì)于財(cái)務(wù)信息進(jìn)行有效分析。其次，要加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，使其不斷汲取新的知識(shí)和技能，運(yùn)用績(jī)效考核等手段對(duì)其業(yè)務(wù)提升能力進(jìn)行全面考核，從而激發(fā)財(cái)務(wù)人員潛在的學(xué)習(xí)能力和創(chuàng)新能力。最后，其財(cái)務(wù)人員要以經(jīng)濟(jì)發(fā)展和企業(yè)發(fā)展的要求，根據(jù)我國(guó)金融的發(fā)展趨勢(shì)作出科學(xué)的、正確的分析，運(yùn)用合理的融資工具，采用適合的分險(xiǎn)策略組合，控制和降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)分險(xiǎn)和財(cái)務(wù)分險(xiǎn)。
2.5房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理信息化的建立
現(xiàn)代社會(huì)是一個(gè)信息化的社會(huì)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)能將房地產(chǎn)的各個(gè)部門經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的業(yè)務(wù)信息和資金情況完全的聯(lián)系起來(lái)，讓企業(yè)的管理人員能夠隨時(shí)掌握企業(yè)的真實(shí)信息。網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)，使得信息更加具有對(duì)稱性，并且企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況能夠及時(shí)的讓股東了解到，從而能夠更好的加入企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策之中，能夠使企業(yè)能做出更有利于股東的行為。并且企業(yè)應(yīng)該設(shè)置嚴(yán)格的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)和相對(duì)應(yīng)的內(nèi)部審計(jì)制度，保證其機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，對(duì)審計(jì)的監(jiān)督也要不斷的加強(qiáng)，來(lái)保證企業(yè)財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和有效性。
總結(jié)：
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展的進(jìn)程之中也面臨著許多的問(wèn)題，這些問(wèn)題直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理的工作，重視其財(cái)務(wù)管理的效果，并且不斷提出其創(chuàng)新性的管理方式，讓財(cái)務(wù)管理能夠克服傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理----重核算輕管理的局限性，適應(yīng)房地產(chǎn)的快速發(fā)展以及國(guó)家政策的相關(guān)變更。只有將財(cái)務(wù)管理放置在戰(zhàn)略化的高度上，才能不斷的為企業(yè)的發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。
