一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響
房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的組成部分，其交易日趨活躍，在國(guó)際經(jīng)濟(jì)中的作用也日趨凸顯。因此，適時(shí)分析新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與該行業(yè)的影響顯得十分必要。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則帶來(lái)的許多重要變化，不僅對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生影響，更重要的是將對(duì)其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、業(yè)績(jī)、價(jià)值評(píng)估體系等產(chǎn)生重要影響。對(duì)企業(yè)而言，其主要目標(biāo)不僅是將會(huì)計(jì)準(zhǔn)則融入會(huì)計(jì)核算過(guò)程中，更重要的是，對(duì)可供選擇的會(huì)計(jì)處理方法作出了決策，以制定企業(yè)自己的符合新準(zhǔn)則體系的會(huì)計(jì)政策體系。
（一）新準(zhǔn)則改變了投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式
新準(zhǔn)則的最大突破在于引入公允價(jià)值計(jì)量的方法，進(jìn)一步地明確了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量。就目前情況看，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值在某些情況下是可以取得的，但考慮到我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠成熟，交易信息的公開程度還不夠高，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則未完全采用公允價(jià)值模式，而是對(duì)企業(yè)持有的房地產(chǎn)類別進(jìn)行了分類規(guī)范，并引入了公允價(jià)值模式(即允許采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，而不是單一地采用歷史成本模式)，因此，該準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響將十分巨大。可以說(shuō)這是一個(gè)重大的突破，從相關(guān)性的角度來(lái)看，公允價(jià)值突破了傳統(tǒng)會(huì)計(jì)全部采用歷史成本計(jì)量、只提供過(guò)去信息的局限，對(duì)于投資者判斷企業(yè)未來(lái)前景更具有決策相關(guān)性。
（二）對(duì)房地產(chǎn)公司借款費(fèi)用資本化的影響
新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，借款費(fèi)用只有同時(shí)滿足以下條件時(shí)，才能開始資本化：資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始。如果嚴(yán)格按照這一規(guī)定執(zhí)行，那么房地產(chǎn)公司長(zhǎng)期未開發(fā)的土地儲(chǔ)備所包含的借款費(fèi)用將不能再資本化，這樣如果這部分支出計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期利潤(rùn)。但是所謂的“為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始”對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)極其不容易確定，這樣新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的影響將大大減弱，該項(xiàng)規(guī)定同樣可以成為房地產(chǎn)公司調(diào)節(jié)利潤(rùn)的手段。值得注意的是，新準(zhǔn)則要求披露資本化率和利息資本化金額，這有助于投資者了解房地產(chǎn)公司的融資狀況。
（三）正式確定重估凈資產(chǎn)值作為房地產(chǎn)上市公司估值的中心地位
現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：只有企業(yè)在股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化或者對(duì)外投資這兩種情況下，才允許使用重估凈資產(chǎn)值作為記賬依據(jù)。而公允價(jià)值模式的推行必將引導(dǎo)市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)方法進(jìn)一步的認(rèn)可，在更大的范圍內(nèi)使用此法。賬面價(jià)值更能真實(shí)地反映資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，而且隨著投資性房地產(chǎn)行業(yè)的增多，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用后，肯定會(huì)引導(dǎo)市場(chǎng)更多地關(guān)注各項(xiàng)房地產(chǎn)物業(yè)的真實(shí)價(jià)值，并使重估凈資產(chǎn)值成為評(píng)估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。
（四）所得稅處理方法變化產(chǎn)生的影響
在新準(zhǔn)則采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量時(shí)，對(duì)投資性房地產(chǎn)在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)所得稅時(shí)與稅法處理存在著差異。新準(zhǔn)則采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其帳面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。按現(xiàn)行稅法的規(guī)定，固定資產(chǎn)的價(jià)值確定后，除特殊情況外，一般不得調(diào)整，并從投入使用月份的次月起計(jì)提折舊。為取得土地使用權(quán)支付給國(guó)家或其他納稅人的土地出讓價(jià)款應(yīng)作為無(wú)形資產(chǎn)管理，并在不短于合同規(guī)定的使用期內(nèi)平均攤銷。固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用、無(wú)形資產(chǎn)的攤銷費(fèi)用在計(jì)算所得稅時(shí)可以扣除。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益的金額及沒有計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷的金額，按現(xiàn)行稅法規(guī)定在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)要做納稅調(diào)整，這會(huì)對(duì)公司財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生影響。
（五）新準(zhǔn)則改變房地產(chǎn)企業(yè)的科目設(shè)置所產(chǎn)生的影響
在舊的會(huì)計(jì)制度中，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物是作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算的，而所謂的投資性房地產(chǎn)也沒有作為單獨(dú)的一項(xiàng)資產(chǎn)反映，而是與企業(yè)自用房地產(chǎn)一樣納入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算，這在一定程度上不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的實(shí)際構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的具體表現(xiàn)。對(duì)比《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則－投資性房地產(chǎn)》和原有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，在此前財(cái)政部頒布的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（四）》（簡(jiǎn)稱《解答四》）的通知中，曾對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品有過(guò)單獨(dú)的解釋。《解答四》規(guī)定對(duì)于這類資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目，并在其下設(shè)置“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”二個(gè)明細(xì)科目，核算企業(yè)開發(fā)完成用于出租經(jīng)營(yíng)的土地和房屋的實(shí)際成本以及出租產(chǎn)品攤銷的價(jià)值。企業(yè)在期末編制報(bào)表時(shí)對(duì)于意圖出售而暫時(shí)出租的開發(fā)產(chǎn)品的賬面價(jià)值，規(guī)定在資產(chǎn)負(fù)債表的“存貨”項(xiàng)目?jī)?nèi)列示；對(duì)于以出租為目的的出租開發(fā)產(chǎn)品的賬面價(jià)值，規(guī)定在資產(chǎn)負(fù)債表的“其他長(zhǎng)期資產(chǎn)”項(xiàng)目中列示。
（六）信息披露的增加所產(chǎn)生的影響
新準(zhǔn)則除了改變投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量模式，還進(jìn)一步規(guī)范了其披露內(nèi)容。新準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的下列信息：（1）投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計(jì)量模式。（2）采用成本模式的，投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷，以及減值準(zhǔn)備的計(jì)提情況。（3）采用公允價(jià)值模式的，說(shuō)明公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法，以及公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)損益的影響。（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換情況、理由、以及對(duì)損益或所有者權(quán)益的影響。（5）當(dāng)期處置的投資性房地產(chǎn)及其對(duì)損益的影響。新準(zhǔn)則規(guī)定將投資性房地產(chǎn)從原來(lái)的固定資產(chǎn)中分離出來(lái)，并且需要單獨(dú)披露其金額、種類和公允價(jià)值的確定依據(jù)，這對(duì)于報(bào)表信息的使用者更好地使用報(bào)表提供了幫助，也使報(bào)表使用者能夠更加真實(shí)地獲得企業(yè)信息。在公開信息方面要求披露借款費(fèi)用資本化金額的規(guī)定，有助于了解企業(yè)的融資狀況。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要披露的信息量增大了，也就意味著必須更加規(guī)范自身的財(cái)務(wù)行為。
二、應(yīng)對(duì)新準(zhǔn)則的對(duì)策分析
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的發(fā)布是我國(guó)會(huì)計(jì)制度改革的又一重要里程碑，其出現(xiàn)的主要變化既表示對(duì)原來(lái)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的極大改進(jìn)，也表示新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更適應(yīng)了我國(guó)當(dāng)前的、甚至超前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，這也大大縮小了與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差異。因此面對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)以及社會(huì)公眾該如何應(yīng)對(duì)，需要采取什么樣的措施來(lái)避免負(fù)面因素的發(fā)生，是我們應(yīng)該要著重討論的問題。
（一）借鑒香港聘請(qǐng)獨(dú)立評(píng)估師的做法
如每年度公司均聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，作為公允價(jià)值的確定依據(jù)，并在年報(bào)中具體披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。
（二）把握時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
從近幾年來(lái)國(guó)家出臺(tái)的調(diào)控措施及新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，適當(dāng)?shù)膶㈤L(zhǎng)期自用房產(chǎn)或作為存貨的房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果采用公允價(jià)值計(jì)量模式，多持有中低檔的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)，利潤(rùn)空間還會(huì)加大，使得被低估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場(chǎng)價(jià)值，從而擴(kuò)大企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模，這樣可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的借貸規(guī)模也會(huì)隨之上升。
（三）執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)及財(cái)務(wù)方面要進(jìn)行改進(jìn)
其一，要提高執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)、順利實(shí)施新準(zhǔn)則，其關(guān)鍵因素在人。因?yàn)樵谛聹?zhǔn)則中非常強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)判斷能力，對(duì)財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)提出了更高的要求。其二，財(cái)務(wù)方面的改革將不斷加重公司財(cái)務(wù)總監(jiān)的工作量，意味著各大公司花費(fèi)在會(huì)計(jì)和審計(jì)上的成本也將大大提高，并且這還不是一次性的結(jié)果。因此公司就應(yīng)該隨時(shí)準(zhǔn)備付出額外成本為會(huì)計(jì)部門的員工提供培訓(xùn)，讓他們盡快熟悉新制度的運(yùn)作。越領(lǐng)先做好各項(xiàng)培訓(xùn)工作，就越能降低企業(yè)成本，也就越能適應(yīng)各個(gè)時(shí)期的制度并找到解決問題的對(duì)策。
（四）加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督力
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)的管制和文化帶來(lái)的影響無(wú)疑是正面的，但同時(shí)也為已具有成熟經(jīng)濟(jì)體系的企業(yè)帶來(lái)了無(wú)謂的成本。這就決定著在實(shí)施時(shí)很多方面還有賴于參考外國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，比如為了讓新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不致過(guò)分嚴(yán)格而影響企業(yè)的生存空間，政府是否應(yīng)該提供一個(gè)監(jiān)管框架，并由專業(yè)團(tuán)體和法庭執(zhí)行相關(guān)的監(jiān)管程序。
隨著我國(guó)市場(chǎng)化程度的提高，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展，會(huì)計(jì)人員素質(zhì)的增強(qiáng)，合理監(jiān)督機(jī)制的建立，公允價(jià)值計(jì)量將形成以市場(chǎng)規(guī)則為主、相關(guān)政府機(jī)構(gòu)監(jiān)督為輔的、不受特定主體操縱的機(jī)制，公允價(jià)值最終將在會(huì)計(jì)處理中擔(dān)當(dāng)重要角色。
