近年來房地產(chǎn)行業(yè)的投資特別旺盛，房地產(chǎn)行業(yè)已然成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的現(xiàn)象，我國政府采取宏觀調(diào)控的措施，對(duì)其進(jìn)行整改，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將迎來“大整合”時(shí)期。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重要性越來越明顯，已逐漸成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵因素。2012年5月18日至20日，國務(wù)院總理溫家寶在武漢主持召開六省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)時(shí)指出：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。筆者在介紹房地產(chǎn)開發(fā)成本含義以及構(gòu)成的基礎(chǔ)上，針對(duì)目前我國對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀調(diào)控措施，提出針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的措施，實(shí)現(xiàn)成本控制、提高利潤的目的。
一、開發(fā)成本控制的必要性
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中面對(duì)的壓力較大，成本控制對(duì)于該企業(yè)意義重大。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)比規(guī)模的擴(kuò)張更為重要。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況是存量過大，宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面存在一定的原因，同時(shí)價(jià)格形成機(jī)制方面的原因也很大。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，當(dāng)商品房的售價(jià)下調(diào)時(shí)往往有利于樓房的銷售。但開發(fā)商卻一直保持一個(gè)較高的售價(jià)，其中原因之一就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制問題，成本較高，難以主觀調(diào)低售價(jià)。從宏觀方面來看，研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的問題，有利于合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫過盛，有利于整體國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的另一重要性還體現(xiàn)在整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中。中國加入WTO后，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的放開程度大大加重，國外資本實(shí)力雄厚且有相當(dāng)融資能力的企業(yè)不斷涌入，例如和記黃浦、新鴻基和恒基等。同時(shí)國內(nèi)的一些集團(tuán)型企業(yè)不斷增加擴(kuò)張的規(guī)模，如萬科、萬達(dá)和世貿(mào)等。這兩方面的共同作用使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。針對(duì)目前這種日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，企業(yè)對(duì)成本控制的要求越來越高，只有成本控制得較好的企業(yè)能在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有比較優(yōu)勢(shì)，從而比較容易的取得土地使用權(quán)及開發(fā)權(quán)，有利于該企業(yè)的長期、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成
房地產(chǎn)開發(fā)成本指的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中實(shí)際發(fā)生的所有成本，具體包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)和借款利息等。在房地產(chǎn)開發(fā)中，一個(gè)住宅小區(qū)從開發(fā)到建設(shè)完成，往往需要較長時(shí)間。期間可能會(huì)發(fā)生很多問題和情況，比如住宅已經(jīng)建成而配套工程尚未開始投入使用，或者是住宅已經(jīng)銷售出去而道路綠化尚未完工的情況。這種時(shí)間差的存在，使得那些已出售的商品房所應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用無法按照實(shí)際成本來計(jì)算配套設(shè)施的費(fèi)用。針對(duì)這類問題，為了使得開發(fā)成本與銷售收入同步結(jié)轉(zhuǎn)，可以采取預(yù)提方式，將未完工配套設(shè)施承擔(dān)的預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用計(jì)入到已銷售商品房的開發(fā)成本中，等到這一開發(fā)小區(qū)全部竣工決算時(shí)，再對(duì)預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整。但這種操作也存在一定的問題，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期比較長，必然使得在成本的確認(rèn)與計(jì)量中存在一定的可操作空間，可能會(huì)違反配比原則，少計(jì)或虛增成本從而影響了當(dāng)年利潤。存在的另一個(gè)問題就是借款利息的處理，房地產(chǎn)企業(yè)自身存在很多特殊性，在開發(fā)項(xiàng)目前期需要投入大量資金進(jìn)行征地、拆遷、補(bǔ)償以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)自身資金不足時(shí)往往會(huì)借入資金，這種資金的借入必然會(huì)發(fā)生利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品完全竣工之前，需要計(jì)入開發(fā)成本，等到房屋銷售后，按照配比原則計(jì)入當(dāng)期的銷售成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本中還涉及共同性成本的分配，比如土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、前期設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等共同性成本。這些共同性成本的歸集結(jié)算可以按占地面積、可售面積或是建筑面積進(jìn)行分配，選擇哪一種分配方式都直接影響開發(fā)產(chǎn)品成本。
三、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的方法
(一)項(xiàng)目決策階段
為了達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理控制成本的目標(biāo)，首先需要做到的就是保證項(xiàng)目決策的正確性?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面進(jìn)行：首先要事先做好市場(chǎng)調(diào)研。市場(chǎng)調(diào)研具體包括分析影響開發(fā)項(xiàng)目的整體因素和微觀環(huán)境因素，具體包括針對(duì)市場(chǎng)供給需求進(jìn)行調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)供需的影響因素進(jìn)行分析，從而較為準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有一個(gè)全局的認(rèn)識(shí)。其次要做好項(xiàng)目規(guī)劃。項(xiàng)目規(guī)劃包括項(xiàng)目的容積率和建筑密度等各個(gè)因素，并逐個(gè)對(duì)于各個(gè)因素進(jìn)行分析，分析對(duì)項(xiàng)目成本產(chǎn)生怎樣的影響，然后進(jìn)行分別規(guī)劃。再次要進(jìn)行項(xiàng)目定位。結(jié)合之前對(duì)于項(xiàng)目地域、租售對(duì)象、租售價(jià)格和租售率等因素的分析，將項(xiàng)目定位精準(zhǔn)化，準(zhǔn)確定位客戶和項(xiàng)目。
(二)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目測(cè)算數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，設(shè)計(jì)費(fèi)在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用中所占的比重較小，一般只占到建安成本的2%-3%，施工階段占用的費(fèi)用最高。針對(duì)這種現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)商往往認(rèn)為只要加強(qiáng)此階段的成本控制就可以達(dá)到節(jié)約成本的目的。但事實(shí)卻并非如此，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中的作用是決定性的，因?yàn)楹笃谒馁M(fèi)的成本都是按照之前確定的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行的。所以規(guī)劃設(shè)計(jì)方案質(zhì)量的高低，直接決定了項(xiàng)目施工成本、項(xiàng)目建設(shè)周期、建設(shè)成本、項(xiàng)目質(zhì)量以及項(xiàng)目將來所帶來的經(jīng)濟(jì)效益。因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制是必要的而且是非常重要的，此階段進(jìn)行控制造價(jià)成本也會(huì)產(chǎn)生事半功倍的效果。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制可以從以下幾點(diǎn)進(jìn)行：第一，將設(shè)計(jì)前的投資估算控制做好；第二，初步設(shè)計(jì)要重視對(duì)方案的選擇；第三，進(jìn)行縱向控制，所謂的縱向控制就是隨著不同設(shè)計(jì)階段的不斷深入，需要從初步市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究、技術(shù)設(shè)計(jì)直到施工圖的設(shè)計(jì)、限額設(shè)計(jì)這幾個(gè)階段層層遞進(jìn)。
(三)項(xiàng)目招投標(biāo)階段
1．編制正規(guī)的招標(biāo)文件
招標(biāo)文件的編制需要正規(guī)，這就需要造價(jià)管理人員廣泛收集各類數(shù)據(jù)資料，針對(duì)收集的資料利用技術(shù)手段對(duì)其進(jìn)行篩選和分析，通過分析結(jié)果選擇影響工程造價(jià)的重要因素，針對(duì)這些重要因素進(jìn)行進(jìn)一步的研究、預(yù)測(cè)以及評(píng)價(jià)，最后再著手編制合乎規(guī)范的招標(biāo)文件。同時(shí)，特別需要注意的是，招標(biāo)文件中涉及的費(fèi)用和相關(guān)責(zé)任條款需要慎重列明、并進(jìn)行反復(fù)的敲定，從而保證沒有紕漏，這種謹(jǐn)慎性對(duì)于之后的造價(jià)控制和責(zé)任歸屬確定具有很大的作用。
2．對(duì)標(biāo)底價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格審查
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行標(biāo)底審查的過程中所發(fā)生的成本主要集中在招投標(biāo)的過程中，對(duì)于招標(biāo)過程中所發(fā)生的投資成本必須進(jìn)行嚴(yán)格控制，主要體現(xiàn)在標(biāo)底價(jià)格的準(zhǔn)確、科學(xué)和合理。嚴(yán)格審查標(biāo)底價(jià)格的主要目的在于通過檢查標(biāo)底價(jià)格的編制情況達(dá)到降低工程成本的最終目的。
3．選擇合適的施工單位
所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不一定非要選擇頂級(jí)的施工單位。如果一個(gè)工程項(xiàng)目只需要三級(jí)施工企業(yè)就可以完成并保證施工的質(zhì)量，那么就沒必要選擇特級(jí)施工企業(yè)，因?yàn)樘丶?jí)施工企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)往往比三級(jí)施工企業(yè)的要高的多，這樣必然會(huì)耗費(fèi)大量的人力、物力，也必然會(huì)增加開發(fā)商的成本，造成費(fèi)用的浪費(fèi)，不利于成本的控制。
(四)項(xiàng)目實(shí)施階段
經(jīng)過了項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)和招投標(biāo)階段，進(jìn)入項(xiàng)目的實(shí)施階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施指的是在前幾個(gè)階段設(shè)計(jì)好的規(guī)劃方案和圖紙的基礎(chǔ)上，利用工程物資、人力、建筑設(shè)施建造房屋的過程。開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施階段是整個(gè)項(xiàng)目過程中資金投入量最大，周期最長的階段，因此這一階段的成本控制具有很高的重要性和復(fù)雜性。實(shí)施階段要做好“三控兩管一協(xié)調(diào)”的工作，具體包括以下幾個(gè)方面：第一，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理和財(cái)經(jīng)法規(guī)的各項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格認(rèn)真的執(zhí)行；第二，加強(qiáng)對(duì)于工程費(fèi)用計(jì)劃的控制；第三，加強(qiáng)嚴(yán)格管理現(xiàn)場(chǎng)簽證，杜絕各種不合理現(xiàn)象的產(chǎn)生；第四，加強(qiáng)合同管理，對(duì)合同變更進(jìn)行嚴(yán)格的控制；第五，采取恰當(dāng)?shù)拇胧┱_應(yīng)對(duì)工程索賠。
(五)項(xiàng)目銷售階段
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售階段的成本控制，最為關(guān)鍵的一點(diǎn)就是進(jìn)行銷售策劃。首先深入了解項(xiàng)目的內(nèi)涵，緊接著在結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模以及所在地社會(huì)經(jīng)濟(jì)等因素的基礎(chǔ)上選擇專業(yè)的廣告設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)。專業(yè)廣告設(shè)計(jì)公司的專業(yè)人員往往對(duì)廣告費(fèi)用投放的時(shí)間、內(nèi)容和形式等有一個(gè)更為精準(zhǔn)的把握，從而使得廣告表現(xiàn)方面更加突出，更好地與項(xiàng)目定位相銜接。推廣手段的采用必須具有針對(duì)性，這樣才能使得廣告費(fèi)推廣費(fèi)等各種費(fèi)用的效用最大化，達(dá)到事半功倍的目的，實(shí)現(xiàn)銷售費(fèi)用的成本控制。
