A地產公司的困境
A地產公司的總經理楊旭在08年遭受行業(yè)滑坡、銷售不利，陷入了資金困頓的窘境，向集團申請周轉資金未果。困境中，楊旭意識到現(xiàn)金流對地產公司的重要性，他要多花點時間在財務上，好好研究他一向不重視的財務報表。可是報表復雜又難懂，難以一目了然。于是楊旭指派財務部經理把報表做成簡單直觀的形式給他看。
沒有經驗的康永只能向在另一家地產公司工作的弟弟尋求幫助。
簡化后的“兩張半表”
康永弟弟應承了下來。過了三天，他把一張紙拿給康永，上面只畫了一個圖。
康永看到只有一個圖就急了，“花了三天時間只畫了這么個圖，叫我怎么去向老板交代!” 康永弟弟笑瞇瞇的在紙上比劃起來，康永將信將疑的聽起來，哪知一聽就被吸引了。
這個圖是以單個地產項目為對象來考量的，和傳統(tǒng)的財務報表有些差異，因為是給企業(yè)內部使用的，所以無需嚴格考究財務細節(jié)，同時為了簡化圖示，橫軸表示time，縱軸表示money，假設初始階段資產為零，竣工后住宅全部售完。
拿地的時間點有現(xiàn)金流出，即負現(xiàn)金流起始端的縱坐標就是拿地的支出。從開始動工到預售前的這段時間內，現(xiàn)金流出不斷增加，現(xiàn)金流入為零。預售即開始售樓之后，因工程還未結束，現(xiàn)金流出繼續(xù)增加，同時售樓的收入帶來現(xiàn)金流入，正現(xiàn)金流迅速增加，如圖2。
正負現(xiàn)金流一疊加，就形成了凈現(xiàn)金流(圖3的綠實線)?？梢钥闯?，凈現(xiàn)金流在開始銷售的一段時間后才變成正值，也就是說在這個時點上項目才真正開始賺錢，凈現(xiàn)金流線末端的縱坐標就是該項目的利潤;如果凈現(xiàn)金流線始終沒有超過T軸，則代表這個項目是虧本的。這兩張圖反映了現(xiàn)金流量表和利潤表的基本信息，在實際中，需要按照具體數(shù)據(jù)來描繪線條，因此會是很多點拼成的曲線，而不是現(xiàn)在圖上所示的直線。[next]
“就這么簡單么?這就兩張表啦?”康永有點不屑。
“就這么簡單!但是你敢說事實不是這樣么?不要把簡單的問題復雜化，透過表象看到本質才是最重要的!”康永弟弟依舊笑瞇瞇的回答。
下面來分析資產，資產負債表復雜一些。如圖4所示，從拿地開始，拿地的成本就記入總資產，隨著土地的開發(fā)，開發(fā)相關支出款項都記入總資產，總資產會不斷增加，且增加趨勢與負現(xiàn)金流變動趨勢一致。開始售樓之后，銷售收入帶來的資產增加會呈現(xiàn)更大的上升趨勢，上升線斜率越大，代表銷售業(yè)績越好，不同項目之間銷售業(yè)績的比較也可以通過比較不同項目資產線的斜率，從而形成初步的較為直觀的結論。
會計準則規(guī)定企業(yè)在發(fā)生交易時必須按照初始成本入賬，比如說土地，應該按照土地的購入價格入賬，若非特殊情況此后土地升值的數(shù)據(jù)變動不反映在報表上，因此圖中的總資產線在預售這個時點上會有一個明顯的拐點，代表著銷售收入對資產的影響從這個時點開始反映。但是如果是企業(yè)自用的管理報表，則可以采取公允價值計量的方法，不斷評估土地的市場價值并及時反映在資產線上，理想狀態(tài)下，用這種方法畫出的總資產是一條平滑上升直線，中間沒有明顯的拐點。這樣做的目的是為了更為準確的衡量企業(yè)的資產狀況，尤其是當企業(yè)需要決策是否賣地時，這種計量方法就更為有利，當然這種方法也存在缺點：評估土地市場價值的頻率和修正總資產的頻率明顯增多，在一定程度上增加了管理的難度。
康永想了一下，“公允價值計量法并不是什么新鮮的東西，只不過因為財務政策的限制，企業(yè)無法在對外的報表上體現(xiàn)，不過如果是內部自己看還是不錯的，我相信不少企業(yè)目前也是這么做的，只不過沒有反映在紙上，也沒有用一個模型去持續(xù)的關注和對比。好比你買了一套房子，無論是自住還是投資，你都會有意無意的瞄兩眼樓下貼的中介售房廣告?！?br />
“對，其實我今天提的很多都不是新鮮東西，但是把這些點串起來形成一套完整的理論和模型，我認為還沒有人嘗試過，我就是第一個吃螃蟹的人。接下來講負債?！?br />
先前我們的假設條件是企業(yè)自有資金為零，因此負現(xiàn)金流線同時也是負債線，假設貸款利息并入貸款本金中一起計量，都反映在負現(xiàn)金流線上。
總資產減去負債(負現(xiàn)金流線)是凈資產，即所有者權益，如圖5所示。
對于用于出售的土地，上面的圖基本可以涵蓋財務三張表的范疇，但是因為該圖的假設條件較為理想，不能完全反映所有財務信息，如管理費用、稅金等，故稱之為“兩張半表”。
關鍵詞：財務管理
