摘 要：房地產(chǎn)維修管理是房地產(chǎn)管理的一個(gè)重要組成部分，它直接影響著房地產(chǎn)居住者和所有者的切身利益，同時(shí)也是居民群眾關(guān)注的熱點(diǎn)問題之一。本文主要對(duì)房地產(chǎn)維修基金制度以及房地產(chǎn)維修管理體系問題進(jìn)行了探討。本文首先分析了房地產(chǎn)維修基金制度的現(xiàn)狀和問題，然后探討了維修基金管理政策的局限性，最后本文對(duì)房地產(chǎn)維修基金的繳納，管理，使用與監(jiān)督提出了改進(jìn)措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；維修基金；管理
維修基金，又稱“公共維修基金”“專項(xiàng)維修基金”，是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)而繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的錢款至專項(xiàng)帳戶，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理和使用的基金。
維修基金由該物業(yè)內(nèi)的業(yè)主共同籌集，業(yè)主按照繳納比例享有維修基金的所有權(quán)，但使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，單個(gè)業(yè)主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結(jié)合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業(yè)主的變更而變化，因房屋產(chǎn)權(quán)變更成為新業(yè)主時(shí)，維修基金也應(yīng)經(jīng)舊業(yè)主更名為新業(yè)主名下。
維修基金的收取比例按照購房者從開發(fā)商處購買房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)按照總房價(jià)2%-3%的比例繳納至物業(yè)所在區(qū)房地產(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行。維修基金的具體收取標(biāo)準(zhǔn)由各地房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際確定。維修基金由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一監(jiān)督設(shè)立，由物業(yè)管理公司代為管理和使用。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深化，城市居住用房所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化。如何建立與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)多元化相適應(yīng)的房地產(chǎn)維修管理體制。理順房地產(chǎn)維修工作中政府主管部門、售房單位及購房人的關(guān)系，保障房地產(chǎn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修更新工作的順利實(shí)施，成為社會(huì)各界和居民群眾關(guān)注的焦點(diǎn)難點(diǎn)問題。為解除居民購房后的后顧之憂，減少房地產(chǎn)維修工作的糾紛，維護(hù)好廣大購房人的合法權(quán)益，現(xiàn)就如何建立房地產(chǎn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金制度，完善產(chǎn)權(quán)多元化房地產(chǎn)維修關(guān)系作一探索。
一、房地產(chǎn)維修基金的現(xiàn)狀
在我國，房地產(chǎn)維修基金在繳納使用管理方面都都有一定的規(guī)定，但是卻也由此產(chǎn)生一系列問題，只有在充分了解住房維修基金現(xiàn)狀下，才能夠有效地提出解決問題的方法。目前我國房地產(chǎn)維修基金現(xiàn)狀從幾個(gè)方面看：
1、 相當(dāng)業(yè)主對(duì)收取房地產(chǎn)維修基金存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)
(1)部分業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)維修基金是什么。用來做什么等基本情況毫不了解。除房地產(chǎn)價(jià)格以外．房地產(chǎn)維修基金是最大一筆費(fèi)用支出，數(shù)額巨大的房地產(chǎn)維修基金容易對(duì)業(yè)主造成心理暗示作用。業(yè)主從心理上也易形成抵觸情緒，不愿意交納這筆大額資金。
(2)部分業(yè)主容易把房地產(chǎn)維修基金等同于房地產(chǎn)管理費(fèi)用當(dāng)中的一部分。認(rèn)為交納的房地產(chǎn)管理費(fèi)中已經(jīng)包含房地產(chǎn)維修基金，業(yè)主不大情愿交納這部分“多余”的資金。
2、房地產(chǎn)維修基金保值增值、續(xù)籌體制不健全
房地產(chǎn)維修基金在保值、增值和續(xù)籌方面措施不到位。房地產(chǎn)公司為了自身利益會(huì)抵觸這一做法：政府出面進(jìn)行過多的管理，不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；進(jìn)一步說，房地產(chǎn)維修基金在收集上難度較大，就算是用于金融投資．基金的安全性也難以得到保障。在房地產(chǎn)維修基金續(xù)籌方面，各方主體的責(zé)任及關(guān)系不清晰．這樣很容易引起糾紛。
3、亂用維修基金問題
開發(fā)商在前期房地產(chǎn)管理合同中往往把日常維護(hù)保養(yǎng)和維修不分，把理應(yīng)由房地產(chǎn)管理企業(yè)管理費(fèi)用承擔(dān)的開支轉(zhuǎn)嫁給維修基金支出：前期房地產(chǎn)管理合同也不區(qū)分保修期內(nèi)和保修期滿后的維修責(zé)任，一概統(tǒng)統(tǒng)由業(yè)主用維修基金負(fù)擔(dān)。另外，有的開發(fā)商在前期房地產(chǎn)管理期間，不交自己尚未出售的商品房的房地產(chǎn)管理費(fèi)和房地產(chǎn)維修基金，損害小區(qū)業(yè)主的利益。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)維修基金管理的對(duì)策
1、確保開發(fā)商及施工單位履行品房保修義務(wù)，應(yīng)制定商品房建設(shè)質(zhì)量管理法律的實(shí)施細(xì)則，明確落實(shí)開發(fā)商在房地產(chǎn)保修期內(nèi)的維修責(zé)任。比如，由其為所建房地產(chǎn)小區(qū)內(nèi)的商品房建立維修基金或根據(jù)不同共用部位共用設(shè)施投保不同期限的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。
2、為了防止開發(fā)商和房地產(chǎn)管理企業(yè)在前期房地產(chǎn)管理中合謀侵吞挪用、不正確使用房地產(chǎn)維修基金，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的維修基金處分權(quán)，應(yīng)在立法中要求，每一筆維修基金的使用計(jì)劃都要在小區(qū)內(nèi)公示，得到多數(shù)相關(guān)業(yè)主書面簽名同意后方能實(shí)施，對(duì)于額度較大或較為頻繁的維修計(jì)劃，還要經(jīng)相當(dāng)資質(zhì)的評(píng)估中介機(jī)構(gòu)評(píng)估鑒定結(jié)論
3、廣泛宣傳維修基金歸集、管理、使用的相關(guān)法規(guī)政策
住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金如何歸集、管理和使用，各級(jí)政府主管部門能夠了然于胸且說得頭頭是道，可是對(duì)廣大業(yè)主和房地產(chǎn)管理企業(yè)而言卻不免茫然。這就需要政府主管部門通過各種媒體，廣泛宣傳維修基金歸集、管理、使用的相關(guān)法規(guī)政策，使廣大業(yè)主和房地產(chǎn)管理企業(yè)真正了解維修基金的用途、管理狀況及使用方法。并號(hào)召和鼓勵(lì)J。大業(yè)主參與監(jiān)督和管理，有條件的城區(qū)應(yīng)建立維修基金歸集、管理、使用信息平臺(tái)，通過上網(wǎng)或房地產(chǎn)市場(chǎng)的觸摸屏等信息渠道，使廣大業(yè)主及時(shí)了解、掌握維修基金歸集、管理、使用的政策法規(guī)和歸集使用情況。同時(shí)還可由政府主管部門開辦學(xué)習(xí)班或講座，對(duì)業(yè)主委員會(huì)及房地產(chǎn)管理企業(yè)進(jìn)行政策、業(yè)務(wù)培訓(xùn)和指導(dǎo)，使之熟悉維修基金相關(guān)業(yè)務(wù)流程，進(jìn)而促進(jìn)維修基金歸集，管理和使用的規(guī)范化。
4、統(tǒng)一制定維修基金籌集辦法
應(yīng)明確大修與中、小修的范圍界限，使基金的動(dòng)用有嚴(yán)格界定，避免房地產(chǎn)公司將由自身負(fù)擔(dān)的中、小費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主負(fù)捐。另外，在測(cè)算基金籌集比例時(shí)應(yīng)注意涵蓋需更新的共用設(shè)施設(shè)備的更新費(fèi)用，其中高層建筑費(fèi)用更高。更新費(fèi)用總額相對(duì)而言比較大．在設(shè)計(jì)維修基金籌集比例及籌集時(shí)間時(shí)應(yīng)充分考慮并涵蓋這些費(fèi)用，在開發(fā)商和購房者間按合理比例分?jǐn)?，避免在更新?dāng)時(shí)向業(yè)主一次性收取，給業(yè)主造成沉重負(fù)擔(dān)。
5、加強(qiáng)維修基金的獨(dú)立核算
從當(dāng)前各地反饋的情況看，有的把房地產(chǎn)維修基金與房地產(chǎn)款混同核算，有的把房地產(chǎn)維修業(yè)務(wù)基金業(yè)務(wù)與管理者的自身經(jīng)營業(yè)務(wù)會(huì)通核算，有的作簡(jiǎn)單掛賬處理等。房地產(chǎn)維基金繳存、支取、使用和管理都需依政策規(guī)定進(jìn)行。這種混賬核算不利于政策的貫徹執(zhí)行，不利于房地產(chǎn)維修基金業(yè)務(wù)的進(jìn)一步開展。所以房地產(chǎn)維修基金應(yīng)有規(guī)范的會(huì)計(jì)科目。維修基金運(yùn)營管理部門應(yīng)根據(jù)自身需要設(shè)立科目，應(yīng)清晰明確地反映維修基金的繳存、支取和使用。同時(shí)應(yīng)有統(tǒng)一規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。有關(guān)房地產(chǎn)維修基金的信息只是部分的體現(xiàn)在一些統(tǒng)計(jì)報(bào)表里。遠(yuǎn)不能滿足對(duì)房地產(chǎn)維修基金規(guī)范管理的需要，這是亟需解決的問題。
6、促進(jìn)基金有效合理的使用
維修基金在使用和管理中要?？顚Ｓ?，明確維修基金歸全體業(yè)主所有，房地產(chǎn)管理企業(yè)提出計(jì)劃和預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，委托房地產(chǎn)管理企業(yè)實(shí)際操作使用：業(yè)主委員會(huì)成立前，維修基金可由政府主管部門代營；維修基金由專戶存入銀行，接受銀行監(jiān)督檢查，不能挪作它用。值得引起注意的是，維修基金不能由房地產(chǎn)管理企業(yè)直接掌管，企業(yè)是短期行為，基金是長期使用。如果房地產(chǎn)管理企業(yè)聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會(huì)引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另外，當(dāng)維修基金數(shù)額巨大時(shí)，要爭(zhēng)取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時(shí)，可用于購買國債和其它法律法規(guī)允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。
7、維修基金的使用與監(jiān)督
維修資金的使用核準(zhǔn)：已售公房維修基金利息由房地產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)單位提出申請(qǐng)，經(jīng)相關(guān)業(yè)主確認(rèn)后，到房地產(chǎn)所在區(qū)房管局辦理資金支用手續(xù)。商品住房維修資金由房地產(chǎn)管理企業(yè)提出維修計(jì)劃，經(jīng)業(yè)豐大會(huì)審議后，由業(yè)主委員會(huì)到房地產(chǎn)所在區(qū)房管局辦理支用手續(xù)；未成立業(yè)主大會(huì)前，維修資金支用申請(qǐng)須經(jīng)三分之二以上業(yè)主確認(rèn)。購房人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，繳存的維修基金不予退還，由買賣雙方持產(chǎn)權(quán)證書辦理維修基金交接過戶手續(xù)。因房地產(chǎn)拆遷或其他原因造成房地產(chǎn)滅失的，維修基金及其利息余額返還所有人。
三、結(jié)語
維修基金管理工作目前仍處于發(fā)展探索階段，許多問題有待進(jìn)一步解決?？傊康禺a(chǎn)維修基金政策的不斷完善，有利于盡快從根本上解決居民購房后房地產(chǎn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修問題。對(duì)完善住房市場(chǎng)機(jī)制將起到積極的作用。
