摘 要：從法律的角度看，因法律承載著國家對房地產(chǎn)開發(fā)市場的宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)交易多有限制。在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中，開發(fā)商的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓因遭遇法律的限制而往往處在一種不合法的風(fēng)險中。有鑒于此，重新梳理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟(jì)、法律關(guān)系，研究分析現(xiàn)有的限制是否解禁的必要，防控房地產(chǎn)市場的交易風(fēng)險，是現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展必然會面臨的問題。
關(guān)鍵詞：法律；房地產(chǎn)；交易風(fēng)險
0.引言
從經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)交易是開發(fā)商的市場選擇，應(yīng)由市場規(guī)律來調(diào)整。但從法律的角度看，因法律承載著國家對房地產(chǎn)開發(fā)市場的宏觀調(diào)控，故又對房地產(chǎn)交易多有限制。在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中，開發(fā)商依市場選擇所進(jìn)行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓因遭遇法律的限制而往往處在一種不合法（或無效）的風(fēng)險中。有鑒于此，重新梳理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓之經(jīng)濟(jì)、法律關(guān)系，研究分析現(xiàn)有的限制是否解禁的必要，防控房地產(chǎn)市場的交易風(fēng)險，應(yīng)是現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展必然會面臨的問題。
1.法律規(guī)范存在的缺陷
調(diào)整房地產(chǎn)市場交易，首先要做好房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控，這在法律上則涉及到城市規(guī)劃和土地出讓問題。而我國現(xiàn)行有關(guān)城市規(guī)劃的法律制定比較寬松，而且對近年來房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的一些新問題更是缺乏明確的規(guī)定。我國現(xiàn)行有關(guān)房地產(chǎn)法律在具體規(guī)范、制度設(shè)計等多方面存在缺陷，為了做好新階段的宏觀調(diào)控，有必要進(jìn)行整體性的完善。
1.1法律調(diào)控乏力導(dǎo)致賣地?zé)?br />
調(diào)整住宅結(jié)構(gòu)是目前房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要任務(wù)，而調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，首先要做好土地的宏觀調(diào)控，在法律上這涉及到城市規(guī)劃和土地出讓問題。我國現(xiàn)行有關(guān)城市規(guī)劃的法律主要包括《城市規(guī)劃法》和《土地管理法》，但遺憾的是，這些法律制定的比較寬松，而且對近年來房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的一些新問題更是缺乏明確的規(guī)定。
在土地出讓過程中存在的最嚴(yán)重問題，是地方政府“賣地”熱情始終高漲。根據(jù)法律有關(guān)規(guī)定，城市居住用地的使用權(quán)為70年，這就意味著城市土地70年才算一個使用周期，而現(xiàn)在有些地方連續(xù)出讓土地，將下一屆政府陷于無地可賣的窘境，嚴(yán)重影響了城市的發(fā)展和土地的整體利用。
1.2拆遷制度引發(fā)賠償不公
與此密切相關(guān)的還有城市拆遷問題。針對當(dāng)前城市拆遷過程中補償款數(shù)額的確定，根據(jù)我國法律，城市土地所有權(quán)歸國家所有，而房產(chǎn)歸個人所有，這種規(guī)定造成了在拆遷過程中，只賠償房價部分而不賠地價部分，事實上，在城市中地價往往更值錢。按照這種解釋，房地產(chǎn)商在購買土地使用權(quán)的時候本應(yīng)該付出更多的成本，但由于被拆遷人力量單薄，只能白白為別人“埋單”。對于這種制度性障礙，最好廢除現(xiàn)有的拆遷制度，利用憲法中規(guī)定的國家征收制度，明確只有在符合公共利益的情況下，才可以依照法律對土地實行征收或者征用并給予補償。
1.3監(jiān)督不力，預(yù)售款遭挪用
商品房預(yù)售款主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的商品房在竣工驗收備案前出售，由購房人按商品房預(yù)售合同約定支付給開發(fā)企業(yè)的預(yù)購房款（含商品房按揭貸款）。我國法律法規(guī)明確規(guī)定了商品房預(yù)售中的?？顚Ｓ茫珱]有任何機(jī)構(gòu)對資金的用途進(jìn)行監(jiān)督。開發(fā)商在資金壓力的迫使下，大多會將這部分資金挪作他用。而一旦開發(fā)商資金鏈發(fā)生斷裂，這些錢就很難再流回，從而造成本該用于商品房建設(shè)的資金無法到位，樓盤延期或者干脆沒法交付。
1.4立法執(zhí)法層面存在缺位
事實上，在我國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的立法層面存在一定缺位，現(xiàn)有房地產(chǎn)法律的執(zhí)行情況也有待改進(jìn)。有關(guān)部門執(zhí)法不嚴(yán)。據(jù)了解，我國法律規(guī)定，政府對已經(jīng)出讓但滿2年未動工開發(fā)的土地應(yīng)該無償收回。但事實上，很多地方由于種種原因，很難收回。還有的地方把土地出讓給開發(fā)商，但卻收不回錢，這就屬于有關(guān)部門的責(zé)任。
違法責(zé)任主體缺乏。我國法律雖然有“因政府或者政府有關(guān)部門行為導(dǎo)致房地產(chǎn)不能開工”的表述，但如果由于政府行為導(dǎo)致的違法以及資源浪費，有誰來制約呢？
2.房地產(chǎn)交易的行業(yè)風(fēng)險
長期以來，個人住房貸款在多數(shù)商業(yè)銀行眼中屬于優(yōu)質(zhì)貸款，銀行競相投放。個人消費信貸中已經(jīng)占到全部消費貸款余額的70%以上。由于我國現(xiàn)行有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律、法規(guī)還不完善，潛伏在房地產(chǎn)交易中的法律風(fēng)險在一定程度上廣泛存在，這在商品預(yù)售中體現(xiàn)得尤為明顯，具體包括以下方面：
首先，我國《城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)范對商品房預(yù)售的條件進(jìn)行了明確規(guī)定，但是事實上，仍有些人在不具備預(yù)售條件的情況下發(fā)放、炒作認(rèn)購證，但現(xiàn)在對這種行為的處罰力度顯然不夠。
其次，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第5條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須擁有強(qiáng)大的資金為后盾，現(xiàn)有資本限度太低，開發(fā)商一般要向銀行貸款，無形中加大了整個行業(yè)的風(fēng)險，實踐中經(jīng)常出現(xiàn)的爛尾樓也大都源于此因。
第三，我國法律法規(guī)明確規(guī)定了商品房預(yù)售中的專款專用，但沒有任何機(jī)構(gòu)對資金的用途進(jìn)行監(jiān)督，這就導(dǎo)致預(yù)售人可以任意使用。
第四，房產(chǎn)交易中存在大量欺詐買賣，也就是所謂的“一房多賣”、“炒樓花”，對這種典型的欺詐行為現(xiàn)在一般都是按民事糾紛處理，事實上應(yīng)該處以刑事處罰。
第五，有些開發(fā)商在已經(jīng)將土地抵押給銀行的情況下，仍繼續(xù)進(jìn)行商品房預(yù)售。由于現(xiàn)行法律沒有明確答案，這種本應(yīng)禁止的行為廣泛存在。
3.防控房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的建議
3.1加強(qiáng)分析監(jiān)測，提高風(fēng)險識別能力。
貸款銀行應(yīng)加強(qiáng)對國家宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)行業(yè)的前瞻性研究，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化趨勢，準(zhǔn)確把握風(fēng)險點。結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的實際，根據(jù)各地的投資和信用環(huán)境、市場銷售情況等情況，分門別類制定積極支持、維系關(guān)系、果斷退出等營銷策略。同時，切實把握貸款企業(yè)的銷售情況并準(zhǔn)確判斷企業(yè)的資金運行能力和資金鏈風(fēng)險的識別能力，防范企業(yè)資金鏈突然斷裂對我行形成風(fēng)險沖擊。
3.2實行封閉管理，保障資金安全。
本著“上下游聯(lián)動”、“前后臺配合”的原則進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉運行管理。把房開貸款的營銷與個人住房貸款的跟進(jìn)聯(lián)系起來，并嚴(yán)格遵循上下銜接、合理配套、整體經(jīng)營的管理原則。對于沒有簽署個人住房貸款合作承諾協(xié)議的樓盤，不得投入房地產(chǎn)開發(fā)貸款。貸款發(fā)放后，前臺的客戶經(jīng)理與后臺的會計人員要加強(qiáng)配合，共同完成對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的封閉管理。
3.3嚴(yán)格準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，降低違約風(fēng)險。
加大區(qū)域結(jié)構(gòu)、客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，對于新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款，嚴(yán)格客戶和項目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，使有限的貸款資源投向了經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，市場發(fā)育比較成熟的重點區(qū)域和信用等級在A級以上、信譽好、資質(zhì)等級高、綜合實力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)。支持區(qū)域位置優(yōu)越、戶型設(shè)計優(yōu)良、銷售前景看好的普通住宅項目。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動授信。同時，謹(jǐn)防貸款向單一企業(yè)或單一集團(tuán)客戶的過度集中。
3.4做好項目財務(wù)分析和抵押擔(dān)保措施的落實
認(rèn)真分析核實貸款企業(yè)和開發(fā)項目的財務(wù)狀況。重點分析貸款項目資本金情況，確保資本金比例。同時，落實可靠的抵押擔(dān)保措施，使抵押物真實、合法有效并能全額覆蓋信貸資產(chǎn)。
4.結(jié)語
從總體上看，當(dāng)前的房地產(chǎn)管理法面臨整體性修改，但由于全面修改難度太大，可以嘗試有步驟的，先補補丁，再進(jìn)行構(gòu)架的方法。房地產(chǎn)發(fā)展城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)和城市各項建設(shè)的依據(jù)，我們也可以借鑒其他國家或地區(qū)的經(jīng)驗，將調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的長期政策寫進(jìn)法律，同時細(xì)化城市發(fā)展規(guī)劃，加強(qiáng)對用地的集中統(tǒng)一管理，總量調(diào)控。在完善土地宏觀調(diào)控法的時候，還要進(jìn)一步完善有關(guān)房地產(chǎn)交易的配套法律法規(guī)，防控房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險。
