摘 要：回顧中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，在過(guò)去的30多年里，房地產(chǎn)投資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)可圈可點(diǎn)。房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用是明顯的，但要防止過(guò)度投資，以利于行業(yè)的健康和持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，把房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)整體來(lái)發(fā)展，這樣勻有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和行業(yè)的循環(huán)發(fā)展。本文主要通過(guò)分析房?jī)r(jià)快速上漲對(duì)各地區(qū)、居民、金融以及宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，揭示房?jī)r(jià)快速上漲的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；地區(qū)經(jīng)濟(jì)；居民財(cái)富效應(yīng)；金融風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)過(guò)改革開放30多年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了很大的變化，從2011年的統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)得出，房地產(chǎn)業(yè)的增加值在中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成中的比重分另al為:1978年的9.15% 、1998年的11.23%、 2010年的12.89%`z?？梢姡湓黾又翟谥袊?guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成中的比重不斷上升，而第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的占比也在不斷上升。因此，房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重也是在不斷上升，房地產(chǎn)業(yè)的重要性可見一斑。房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)也生了很大的變化，房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的互動(dòng)關(guān)系也在不斷變化之中。
一、地區(qū)經(jīng)濟(jì)效應(yīng) .
1.1房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，會(huì)影響城市對(duì)投資的吸引力，造成外來(lái)投資減少?，F(xiàn)在一些城市已經(jīng)出現(xiàn)為數(shù)不少的公司為降低因房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致運(yùn)行成本過(guò)高而外遷的現(xiàn)象，這可以說(shuō)是房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力造成損害跡象的顯現(xiàn)。
1.2房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，可能抵消部分甚至全部收入增長(zhǎng)，會(huì)影響城市對(duì)人才的吸引力。而人才是打造城市競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的重要元素，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格過(guò)高而使人才“望而卻步”，無(wú)疑將對(duì)城市發(fā)展能力的提升構(gòu)成一定的損害。
1.3房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，會(huì)妨礙人們的創(chuàng)業(yè)熱情，創(chuàng)業(yè)能制造利潤(rùn)空間，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，是城市競(jìng)爭(zhēng)力提升的重要途徑。但是，過(guò)高的房地產(chǎn)價(jià)格減少了人們可能投入創(chuàng)業(yè)的資金，城市的經(jīng)濟(jì)活力難以得到有效激發(fā)，實(shí)際上阻抑了城市發(fā)展?jié)撃艿拈_掘。
二、居民財(cái)富效應(yīng).
居民財(cái)富效應(yīng)可分為正財(cái)富效應(yīng)和負(fù)財(cái)富效應(yīng)。所謂正財(cái)富效應(yīng)是指房?jī)r(jià)的上漲增加了房產(chǎn)的價(jià)值，繼而影響收入從而使得消費(fèi)增加。具體可以從實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)和潛在的財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行分析。首先，實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)是所有者因?yàn)閮r(jià)格的上漲而出售其住宅或利用其價(jià)值的上升進(jìn)行了再融資，擴(kuò)大了當(dāng)期的消費(fèi)水平。其次，潛在的財(cái)富效應(yīng)是指當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)消費(fèi)者沒(méi)有出售其住宅也沒(méi)有去銀行進(jìn)行抵押貸款，但是這種由于房地產(chǎn)價(jià)格上升帶來(lái)大的潛在的價(jià)值上升使消費(fèi)者感受到了財(cái)富的增加，消費(fèi)者的信心發(fā)生了變化，從而擴(kuò)大了邊際消費(fèi)傾向，這就是“未兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)”。負(fù)財(cái)富效應(yīng)是指房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)抑制居民消費(fèi)支出的現(xiàn)象，可以從預(yù)算約束效應(yīng)和替代效應(yīng)兩方面來(lái)分析。其中預(yù)算約束效應(yīng)主要是針對(duì)租房者而言的，對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上升會(huì)引起租金的上漲，這會(huì)使租房者預(yù)算發(fā)生變化，不得不擠占其他的消費(fèi)來(lái)應(yīng)對(duì)房租的上漲。而負(fù)財(cái)富效應(yīng)中的替代效應(yīng)主要是針對(duì)于那些打算購(gòu)房或改善居住水平的家庭而言的。在面臨房地產(chǎn)價(jià)格上漲的情況下，除非放棄原有購(gòu)房計(jì)劃或只能購(gòu)買一套更小的住房，這些家庭只能依靠減少當(dāng)期消費(fèi)來(lái)應(yīng)對(duì)。
三、金融風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng) 。
驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素之一是過(guò)于寬松的信貸政策，反過(guò)來(lái)過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)加大金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響金融運(yùn)行的秩序。房地產(chǎn)熱還吸引了大量的國(guó)際投資進(jìn)入。北京達(dá)觀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的調(diào)查報(bào)告顯示，2003年北京購(gòu)房人士中來(lái)自歐美的增長(zhǎng)4.9倍，來(lái)自港澳臺(tái)的增長(zhǎng)2.5～3.5倍，海外人士購(gòu)房占總的成交比例已經(jīng)接近15%。就目前我國(guó)的情況來(lái)看，房?jī)r(jià)若繼續(xù)走高，銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)將大為增加。因?yàn)槟壳拔覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的資金，有60%以上直接或間接來(lái)自銀行，銀行基本上已經(jīng)被房地產(chǎn)市場(chǎng)綁架，高房?jī)r(jià)和大量銀行貸款為金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生的埋下了隱患，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)變成為商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，使商業(yè)銀行陷入困境，從而引發(fā)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的衰退，造成股市大跌、經(jīng)濟(jì)崩潰等等。
表1房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響
四、宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。
下表給出了房地產(chǎn)價(jià)快速上漲的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的定量模擬結(jié)果。從表中給出的結(jié)果我們可以看到，在每一種模擬場(chǎng)景中，房地產(chǎn)價(jià)格上漲使得所有的宏觀經(jīng)濟(jì)變量都上升，而且這些宏觀經(jīng)濟(jì)變量的上升幅度都隨著房地產(chǎn)價(jià)格上升幅度的增加而增加（參見表1）。以房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)GDP的影響為例，房地產(chǎn)價(jià)格上漲10%將使得GDP增長(zhǎng)2.69%，而在房地產(chǎn)價(jià)格上漲50%的情境下，GDP增長(zhǎng)幅度達(dá)到13.40%。就房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)不同宏觀經(jīng)濟(jì)變量影響的大小來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)投資、GDP、就業(yè)、消費(fèi)、消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)以及出口等宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響較大，而對(duì)總產(chǎn)出和進(jìn)口的影響則相對(duì)較小。作者認(rèn)為，這一結(jié)果與我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的生產(chǎn)、分配及消費(fèi)結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。
五、結(jié)束語(yǔ)
一個(gè)地區(qū)或國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)度依賴一個(gè)行業(yè)會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的畸形發(fā)展。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴程度非常高，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。首先，過(guò)度依賴房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展會(huì)帶來(lái)資源配置的不合理，房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度開發(fā)，增加了整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的脆弱性。房地產(chǎn)行業(yè)與工業(yè)以及金融業(yè)的直接關(guān)系緊密，一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到外部環(huán)境的影響，會(huì)給整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條帶來(lái)災(zāi)難性的打擊; 其次，房地產(chǎn)行業(yè)的急速發(fā)展，加劇了社會(huì)不公平程度和貧富差距的擴(kuò)大，不利于和諧社會(huì)的建設(shè)與發(fā)展。由于該行業(yè)的準(zhǔn)入門檻較高，并不是所有的人都可以進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)或者投資，房地產(chǎn)開發(fā)熱潮促成了小部分人獲得巨額利潤(rùn)，有失公平和效率的社會(huì)發(fā)展一般性原則; 最后，房地產(chǎn)行業(yè)的大規(guī)?？焖侔l(fā)展，不利于社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展，使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度發(fā)展，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展帶來(lái)了較大的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。
