一個客戶，引發(fā)了中國兩棟堪稱最高、最貴的甲級寫字樓的暗戰(zhàn)，背后不言自明的是誰的租金更有競爭力。
昨天，全球四大會計師事務(wù)所之一的安永，與上海浦東的國內(nèi)第一高樓環(huán)球金融中心簽下租約，他們此次擁抱新歡，告別的是僅入住一年多的上海浦西第一高價樓越洋廣場，這兩家租金都曾號稱高達(dá)3美元/平方米/天。
沒有硝煙的戰(zhàn)爭
CBN記者從環(huán)球金融中心方面獲悉：安永此次一口氣拿下18888平方米（實際使用面積），位于該中心第43至50層，總計8個樓面，成為第一大租戶。而2007年下半年安永剛和越洋廣場簽下租約。面對主流租戶的此次“出走”，越洋廣場方面未向CBN表示自己的看法。業(yè)內(nèi)分析，應(yīng)該是環(huán)球金融中心打出了更有吸引力的租金牌。
雖然環(huán)球金融中心投資商森大廈（上海）有限公司媒體宣傳部經(jīng)理潘蓓昨天表示，目前該中心的高區(qū)對外租金約為15元人民幣/平方米/天。但對于上述說法，同處上海浦東陸家嘴板塊的某知名甲級寫字樓投資方負(fù)責(zé)人向CBN記者透露，當(dāng)?shù)丶准墝懽謽瞧毡樽饨鹚郊s為人民幣6~7元/平方米/天。如今在空置率上升的背景下，多數(shù)甲級寫字樓還推出了“免租期”吸引客戶，即如簽約合同為三年，業(yè)主報價在形式上保持不變，但一年中提供一個半月或兩個月的“裝修期”，此外還提供1~2個月的免租期，這樣實際折合下來的租金打折不少。面對重量級的租戶，環(huán)球金融中心對外報價依然保持高位，但是打折優(yōu)惠的彈性相對較大。
作為浦東乃至上海甲級寫字樓的坐標(biāo)，環(huán)球金融中心依然處在艱難招租中。根據(jù)今年7月的數(shù)字統(tǒng)計，該寫字樓的出租率終于從1月份的四成有些許上升，在五成到六成的出租率間徘徊，租金水平為每天8元～10元/平方米。而在2007年底，這一高樓的叫價曾一度高達(dá)每天20元/平方米左右。
仲量聯(lián)行最新發(fā)布的“三季度報告”顯示，2009年第三季度上海ＣＢＤ地段的甲級寫字樓平均租金環(huán)比再次下滑至6．1元／平方米／天，其中浦東陸家嘴甲級樓的平均租金已跌破6元（為5．9元／平方米／天）。浦西ＣＢＤ的甲級寫字樓租金環(huán)比下降4．4％，為6．3元／平方米／天。
目前滬上寫字樓租金價格競爭激烈，業(yè)主換租頻繁。全球五大代理行之一DTZ戴德梁行寫字樓部董事陳浩手握若干棟知名甲級寫字樓的招租權(quán)。昨天，他接受CBN記者采訪時表示，總體而言，隨著新落成項目的不斷增加和新增需求的下滑，甲級寫字樓之間對租戶的競爭不可謂不激烈。延長免租期、增加裝修補貼、免費車位、擴租優(yōu)先權(quán)等已成為客戶爭奪的常用優(yōu)惠條款。部分原來租金較高的寫字樓下調(diào)租金以更有效地吸引租戶。
由于當(dāng)前租金處于下降通道，每一次搬遷或續(xù)簽或許可能意味著更低的單位租金，無論升級或擴張面積都未必增加成本，因此對那些想調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的企業(yè)來說，置換寫字樓不失為一個好選擇。
未來堪憂
1997、1998年亞洲金融危機時，上海寫字樓市場空置率一度跨越50%大關(guān)，浦東更是供應(yīng)過剩。10年后的今天，歷史好像出現(xiàn)了某種輪回。2008年上海寫字樓空間的新增供應(yīng)打破了1998年的紀(jì)錄，成為一個新的五年的開端，這五年內(nèi)的竣工項目數(shù)量開始飆升，新寫字樓面積預(yù)計增加約160萬平方米。同期世邦魏理仕的統(tǒng)計顯示：去年全年供應(yīng)量高達(dá)111萬平方米，是之前三年供應(yīng)量的2.4倍。而且預(yù)計今年辦公樓的新增供應(yīng)仍將達(dá)到87萬平方米，持續(xù)的高供應(yīng)量增加了市場修復(fù)目前供過于求狀況的難度?！?br />
壞消息仍在繼續(xù)?！?br />
盡管剛剛過去的三季度，上海甲級寫字樓市場的吸納量止跌回升，但今年乃至未來中期的租金預(yù)期仍然下行。
昨天，高力國際提供給CBN記者的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，該機構(gòu)預(yù)期2009年全年租金下調(diào)幅度收窄至15%左右。租金仍然在2011年觸底，但下跌幅度較年初預(yù)期收窄，同時2011年之后的反彈幅度也較之前預(yù)期增大。
“針對低迷的市場，目前上海甲級寫字樓的發(fā)展商仍在調(diào)整對策，如為應(yīng)對未來幾年的供應(yīng)高峰，部分原計劃未來2至3年內(nèi)完工的項目預(yù)計將推遲上市。”另一家全球代理行高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢指出。
