【摘 要】
國稅發(fā)［2009］31號第九條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在進行年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
由于預收款預計利潤的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅費用處理起來要比其他企業(yè)復雜一些，現(xiàn)舉例分析如下：
例：某企業(yè)于2012年1月1日開發(fā)某房地產(chǎn)項目，當年預售，且當年預售全部售罄，取得預售收入1 000萬元，款項已全部收齊。當年發(fā)生管理費用、營銷費用及財務費用100萬元，當?shù)匾?guī)定的預計利潤率為15%，當年已預交37.5萬元企業(yè)所得稅。2013年部分產(chǎn)品完成竣工驗收，結轉預售收入600萬元，預售成本420萬元，當年發(fā)生管理費用、營銷費用及財務費用60萬元。2014年其余開發(fā)產(chǎn)品竣工，結轉預售收入400萬元，預售成本280萬元，當年發(fā)生期間費用50萬元，該開發(fā)項目當年清盤。該企業(yè)所得稅率為25%，為簡便起見，不考慮繳納的流轉稅影響（包括土地增值稅），計算所得稅時也不考慮流轉稅的影響。
