文/陳林生
營業(yè)稅改征增值稅對物業(yè)管理企業(yè)的影響
物業(yè)管理企業(yè)能否享受現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的流轉(zhuǎn)稅由營業(yè)稅改為增值稅，以及營改增以后對物業(yè)服務(wù)成本的影響，眾說紛紜。
一、物業(yè)管理企業(yè)稅賦很重
按照現(xiàn)行法規(guī)，物業(yè)管理企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅采用營業(yè)稅形式。以物業(yè)服務(wù)收入為應(yīng)稅額征收5%的營業(yè)稅，再以營業(yè)稅為應(yīng)稅額征收13%的稅上稅，物業(yè)管理服務(wù)實際繳稅比例為5%×（1+13%）=5.65%。由于納稅是按照企業(yè)出具的發(fā)票總額，應(yīng)稅額是物業(yè)服務(wù)收入而非物業(yè)管理服務(wù)的實際成本，就物業(yè)服務(wù)成本而言，繳納的營業(yè)稅要大于5.65%。假設(shè)物業(yè)服務(wù)成本為1000萬元，實際征稅是1000萬/(1-5.65%)-1000萬=59.8834元，相當(dāng)于1000萬的5.9883%。
物業(yè)管理行業(yè)不同于其它服務(wù)行業(yè)，占物業(yè)管理總量最大的住宅物業(yè)是居民生活的基本保障之一，擔(dān)負(fù)著社會安定和諧的重任。故對住宅物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)一直受限于“政府定價”與“政府指導(dǎo)”，而不能隨行就市。在業(yè)主大會成立之前的前期物業(yè)管理期間，商品房住宅物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)開發(fā)企業(yè)向政府物價管理部門申請，經(jīng)政府物價管理部門批準(zhǔn)后實施。而公有住房出售后的個人產(chǎn)權(quán)房與公有租賃房則由政府直接定價。雖然在業(yè)主委員會成立后，商品房住宅可以由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會直接商定，但受到前期物業(yè)管理期間政府指導(dǎo)價的影響作用，定價不能完全走向市場。
日前上海商品房住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)實行的仍然是2005年制定的上海住宅物業(yè)分等服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。這些年來，物業(yè)服務(wù)成本成倍增長，其標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)遠(yuǎn)不能滿足實際服務(wù)成本。在這樣的情況下，讓物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與其它服務(wù)企業(yè)執(zhí)行同一的流轉(zhuǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)不盡合理，其5.9883%營業(yè)稅賦擔(dān)更顯得格外沉重。
二、法規(guī)滯后嚴(yán)重影響物業(yè)行業(yè)發(fā)展
物業(yè)管理中有很多服務(wù)項目是代收代付的內(nèi)容，但上海地區(qū)僅對商品房住宅的設(shè)備運行費成本給予免稅，免應(yīng)稅額標(biāo)準(zhǔn)是每平方米建筑面積每月0.55元。其依據(jù)是滬稅流便[2001]13號文件，“對物業(yè)管理單位按照市房地局、市物價局有關(guān)文件規(guī)定的高層住宅電梯、水泵運行費的收費管理辦法和價格向居民收取，并實行單獨核算，按實列支的，可視同代收代付費用暫不征收營業(yè)稅”。其免稅標(biāo)準(zhǔn)由滬價房［2000］第105號文件確定的。
現(xiàn)在每平米每月0.55元標(biāo)準(zhǔn)也已經(jīng)不能滿足實際成本需求，一是從2000年到現(xiàn)在，12年間水、電費與設(shè)備保養(yǎng)費都有不同程度上漲，二是新建筑商品房電梯配置越來越高，每臺電梯承擔(dān)的服務(wù)面積比2000年小了許多，三是新建住宅的設(shè)備設(shè)施內(nèi)容在不斷擴大，消防系統(tǒng)、門禁監(jiān)控系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)等日新月異。即使按照2005年上海市住宅分等服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，其設(shè)備運行費也已經(jīng)超過每平方米每月0.55元標(biāo)準(zhǔn)，而稅務(wù)部門暫免收的每月0.55元標(biāo)準(zhǔn)鐵定不變的。
物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向是實行專業(yè)化管理，即將物業(yè)管理服務(wù)的管理與服務(wù)分開。物業(yè)管理企業(yè)代理業(yè)主將物業(yè)服務(wù)的具體項目如綠化服務(wù)、保潔服務(wù)、保安服務(wù)、維修服務(wù)等具體內(nèi)容分包給專業(yè)公司，發(fā)揮專業(yè)公司專業(yè)服務(wù)的優(yōu)勢，降低服務(wù)成本與提高服務(wù)質(zhì)量。但分包也是一種流轉(zhuǎn)行為，按照現(xiàn)行法規(guī)，每流轉(zhuǎn)一次就要重復(fù)繳納一次流轉(zhuǎn)稅，使物業(yè)服務(wù)成本大幅增加。業(yè)內(nèi)吁請將這部分費用按照代收代付扣除，一直未能如愿。
確定收費標(biāo)準(zhǔn)更是如此。筆者就遇到過這樣的情況，一個面積僅一萬多平方米的超小規(guī)模商品房住宅項目，按照目前的實際服務(wù)成本測算達(dá)到每平方米每月6.50元，但政府物業(yè)管理部門能批準(zhǔn)的價格是1.80元，如果按超標(biāo)準(zhǔn)申請又不符合程序，在前期物業(yè)管理期間只能靠開發(fā)商補貼。這種受制于政策法規(guī)的價格倒置情況多年來一直困擾著物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，盡管如此，稅收是不能少的。要求降低稅賦，扶植物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的呼聲由來已久。
三、實行營改增，有利于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展
如物業(yè)管理行業(yè)有幸享受現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的增值稅代替營業(yè)稅，其積極作用是十分明顯的。
一是有利于降低現(xiàn)行稅賦。按照現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)的6%基稅扣除進項稅，物業(yè)管理的實際稅賦只要小于現(xiàn)行的5%就是有利的。盡管物業(yè)管理行業(yè)是勞動密集，外購材料與外購服務(wù)的內(nèi)容不多，但只要扣除的進項稅達(dá)到20%，即6%×(1-20%)=4.8%，如果抵扣達(dá)到30%，流轉(zhuǎn)稅基稅就可以降到4.2%，即比原來的稅賦下降20%。實際上增值稅的計算并非這樣簡單的加減，尤其在當(dāng)前住宅物業(yè)成本結(jié)構(gòu)扭曲的情況下，營業(yè)稅改增值稅對住宅項目不一定有利，但物業(yè)管理企業(yè)一般都不是管理單一的住宅項目，對非住宅項目而言，可以抵扣的進項稅比例要比住宅高許多，總體平衡下來對物業(yè)管理企業(yè)是利大于弊。
二是有利于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提高。通過進項稅抵扣，物業(yè)管理項目可擺脫分包項目重復(fù)納稅，物業(yè)管理行業(yè)就能真正實現(xiàn)了管、業(yè)分離。專業(yè)的是最好的，物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)服務(wù)的具體服務(wù)項目委托給專業(yè)公司承擔(dān)，自己就成了管理單位，可監(jiān)督專業(yè)單位的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改變目前即是任務(wù)的下達(dá)者，又是任務(wù)的實施人的尷尬局面。專業(yè)單位也可更好地發(fā)揮自己的優(yōu)勢，如設(shè)備設(shè)施維修、綠化管理等有集中的精通技術(shù)人員和更好的服務(wù)質(zhì)量。改變目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)樣樣管，樣樣不精通的豬頭肉三不精的狀態(tài)。專業(yè)管理還能發(fā)揮地域優(yōu)勢，現(xiàn)在物業(yè)管理項目遍布城市的大街小巷，但由于物業(yè)服務(wù)單位各管各，到處設(shè)置保安人員與維修值班人員，各自為陣，互不聯(lián)絡(luò)。如果在一定的區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員能統(tǒng)一調(diào)度，就能減少人員崗位的重復(fù)設(shè)置，降低管理成本。
實行營改增，更需要是政策扶植。用增值稅取代營業(yè)稅更能體現(xiàn)稅賦的合理性，也是流轉(zhuǎn)稅改革的方向。目前國家僅對上海的交通運輸業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進行試點，按照財政部、國家稅務(wù)總局“關(guān)于在上海市開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點的通知”精神，物業(yè)管理行業(yè)還未能納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇，希望在擴大試點的不久，物業(yè)管理行業(yè)能夠納入改革的范圍，享受改稅的成果。
在政策支持上，要考慮物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，給予更多的扶植。如對代收、代付項目的界定，在設(shè)備設(shè)施運行方面除了電梯、水泵外其它設(shè)備設(shè)施，尤其是隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，住房功能優(yōu)化后新增的設(shè)備設(shè)施。又如外購燃料動力，對物業(yè)服務(wù)中的水、電等能源費在物業(yè)服務(wù)成本中占有相當(dāng)?shù)谋戎?，能否列入代收代付范圍一直是爭議的問題，據(jù)說國內(nèi)各省市的做法也不盡統(tǒng)一，能否在這次稅改中一并解決。再如業(yè)主自治管理的如何納稅問題，等等。
總之，要使物業(yè)管理行業(yè)真正走出困境，僅靠降低稅賦是不夠的，但如果能降低一點稅收，也是雪中送炭的事。（作者系上海復(fù)欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司總經(jīng)濟師）
