【摘要】隨著改革開放的不斷深入，人民的生活條件也越來越好，隨著生活水平的提升人們對衣食住行的要求也越來越高。因此，房地產(chǎn)行業(yè)以迅猛的發(fā)展速度成為當(dāng)今炙手可熱的行業(yè)，但是由于我國會計(jì)制度改革的不完善，房地產(chǎn)行業(yè)中的會計(jì)核算業(yè)務(wù)仍然存在著諸多問題，極大的影響了社會發(fā)展的進(jìn)程。本文就此進(jìn)行詳細(xì)的分析和闡述。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 會計(jì)核算 業(yè)務(wù)處理
房地產(chǎn)行業(yè)的動態(tài)關(guān)系到人民的切實(shí)利益，受到廣泛的關(guān)注。盡管在實(shí)行獨(dú)立企業(yè)制度之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得到了規(guī)范化的發(fā)展，但是在現(xiàn)行的制度下，對于房地產(chǎn)的會計(jì)核算業(yè)務(wù)處理仍然不完善，造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)核算與實(shí)際情況之間存在較大的差異，在一定程度上影響了社會發(fā)展的正常進(jìn)程。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算現(xiàn)狀
（1）沒有統(tǒng)一整齊的會計(jì)科目設(shè)置。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照現(xiàn)行的會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，設(shè)置了很多不同的會計(jì)科目，但是各種雜亂的科目設(shè)置使得會計(jì)工作者在行駛職能的時(shí)候經(jīng)常遇到層層阻礙，很難核算出與實(shí)際情況相符合的數(shù)據(jù)，造成了很多不必要的損失和麻煩。
（2）銷售模式的不同，使收入確認(rèn)方面存在問題。目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售方式主要有兩種：第一，合同銷售模式。在這種銷售模式下，企業(yè)與賣方事先簽訂售房合同，然后在滿足合同要求的基礎(chǔ)上，建造符合合同標(biāo)準(zhǔn)住房，然后會計(jì)確認(rèn)收入。第二，自行開發(fā)的房地產(chǎn)銷售。這種模式下必須要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先辦理好各種許可證，然后采取購房者預(yù)售和分期付款方式進(jìn)行收入的確認(rèn)。兩種不同的收入模式體現(xiàn)了房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的復(fù)雜性，這種復(fù)雜性加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算的難度，使得核算結(jié)果與實(shí)際情況誤差加大，在很大程度上制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
（3）會計(jì)核算收入時(shí)，在稅收方面存在問題。主要表現(xiàn)有：第一，只要獲得預(yù)售許可證，房地產(chǎn)企業(yè)就可以進(jìn)行上市銷售，但是此時(shí)所收入的款項(xiàng)為暫收款，并不計(jì)入企業(yè)收入，只有當(dāng)產(chǎn)品完全竣工時(shí)，才可將暫借款作為主要收入。但是，稅法上卻把暫借款作為了稅收項(xiàng)目，需要按毛利率預(yù)交所得稅。第二，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程包含了停車位、地下室等附屬設(shè)施，并且這些附屬項(xiàng)目都屬于房地產(chǎn)銷售的范圍，但是這些銷售額卻并未計(jì)入到總收入之中，同時(shí)對于這些項(xiàng)目所涉及的一系列的金額均為計(jì)入賬目，但是這些金額沒有被計(jì)入總收入之中。第三，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，用于自身或企業(yè)職工的各種支出和福利并沒有申報(bào)納稅。
（4）會計(jì)核算中成本費(fèi)用在稅收方面的不足。主要體現(xiàn)有：第一，大量違規(guī)的或者過期的發(fā)票仍然計(jì)入正常的賬目，甚至出現(xiàn)自己涂改填寫發(fā)票的情況。第二，所計(jì)入賬項(xiàng)目往往是以合同金額，預(yù)計(jì)金額或者白條入賬的形式，忽略“工程結(jié)算單據(jù)”，導(dǎo)致嚴(yán)重的貪污腐敗現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)挪用建房項(xiàng)目資金的情況，這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了極其惡劣的影響。第三，混淆成本核算對象，提前列支成本，將部分成本有償轉(zhuǎn)讓或者將自己使用的東西報(bào)入公用設(shè)備項(xiàng)目，并且都沒有按照單獨(dú)進(jìn)行成本核算，而是直接計(jì)入到只要營業(yè)業(yè)務(wù)成本中去。第四，產(chǎn)品對象設(shè)置以及相關(guān)明細(xì)的核算科目不被重視。
二、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算業(yè)務(wù)的措施
（1）建立健全的票據(jù)管理制度，增強(qiáng)票據(jù)管理的質(zhì)量。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，其所有的對外票據(jù)主要用于預(yù)收房款的收據(jù)、代收多種集資款的收據(jù)，這及其容易造成房地產(chǎn)開發(fā)資金的濫用與挪用，對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程產(chǎn)生極大的影響。因此，建立一個(gè)完善健全的票據(jù)管理制度，是房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的前提，是稅務(wù)部門檢查工作有序開展的保障。
（2）嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)制度，保證稅金額足額入庫。按照國家的相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，對當(dāng)期取得的收入應(yīng)及時(shí)，準(zhǔn)確的按照相關(guān)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，扣除其中稅收的費(fèi)用，同時(shí)計(jì)入當(dāng)期的納稅所得，待產(chǎn)品開發(fā)計(jì)算計(jì)稅后在進(jìn)行調(diào)整，一定要保證稅收金額足額入庫。
（3）完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算工作。第一，建立一個(gè)明確的銷售稅收核算范圍，將一系列的附屬產(chǎn)業(yè)等各種業(yè)務(wù)收入都應(yīng)該計(jì)入銷售收入的范圍之內(nèi)，除了出售自用的房產(chǎn)為固定資產(chǎn)核算的行為之外，統(tǒng)計(jì)總共所得的銷售金額，嚴(yán)格按照國家相關(guān)法律規(guī)定計(jì)算稅收金額，并及時(shí)入庫。第二，統(tǒng)一收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，眾所周知，房地產(chǎn)銷售一般要經(jīng)過四個(gè)環(huán)節(jié)，其中房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂，但是在房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可之前，商品的所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬并沒有轉(zhuǎn)移給買方，所以在此之前無論企業(yè)是否收取款項(xiàng)都不應(yīng)該計(jì)入企業(yè)的銷售收入額之中，只能作為暫借款或者預(yù)收款形式記錄。
（4）在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取報(bào)告上增加土地儲備及成本構(gòu)成信息。買方在購買房地產(chǎn)企業(yè)的房屋時(shí)總是會通過各種渠道去了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要信息，而在房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地占據(jù)了較大的比例，所以，土地儲備以及土地儲備成本情況，從一定程度上反映了房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展方向。因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)所公布的信息中包含有此信息就能使買方更加全面的認(rèn)識信息發(fā)布企業(yè)，使得買方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)成雙贏。
（5）披露各個(gè)分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在公司的運(yùn)作與發(fā)展進(jìn)程中，往往涉及到很多的分項(xiàng)目，而在房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算業(yè)務(wù)中卻沒有明確披露這些分項(xiàng)目的資金流量情況，致使大量的資金流入個(gè)人口袋，加大了企業(yè)的開支，加劇的企業(yè)內(nèi)部的腐敗狀況，而加大對各個(gè)分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的披露，可以在一定程度上遏制這種狀況的發(fā)生。因此，增加分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露也是房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展和完善房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算業(yè)務(wù)的一大措施， 在施行過程中首先重視提高企業(yè)現(xiàn)金流量信息的可靠性和有用性，這就要求企業(yè)必須做到，在按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定提供現(xiàn)金流量表的前提下，準(zhǔn)確分析企業(yè)組建各種活動因銷售房屋的現(xiàn)金流入與因支付工資等發(fā)生的現(xiàn)金流出，而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)在一定程度上披露企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)信息，還有對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性，也應(yīng)當(dāng)在相關(guān)信息中加以披露和列示。
隨著市場經(jīng)濟(jì)體質(zhì)的不斷發(fā)展與完善，必然要求市場主體不斷的加強(qiáng)自身的管理與控制，因此，房地產(chǎn)行業(yè)也只有在不斷加強(qiáng)自身的管理與控制的前提下去適應(yīng)新的市場主體要求，這樣才能在激烈的社會競爭中不斷提高自身的綜合競爭力，真正的參與到市場經(jīng)濟(jì)活動中去。而根據(jù)目前我國房地產(chǎn)會計(jì)核算的業(yè)務(wù)處理情況來看，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)市場仍然不夠成熟，企業(yè)的會計(jì)核算工作還是存在著很大的不足，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得平穩(wěn)的發(fā)展就必須不斷的加強(qiáng)會計(jì)監(jiān)督和內(nèi)部控制制度的完善與統(tǒng)一房地產(chǎn)會計(jì)核算的業(yè)務(wù)處理方法，提高會計(jì)核算的準(zhǔn)確性，完善會計(jì)市場的建設(shè)，促進(jìn)國家發(fā)展的腳步。
