房地產(chǎn)行業(yè)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)居高不下的局勢(shì)，已是不爭(zhēng)的事實(shí)和老話(huà)題。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下宏觀調(diào)控工具之一的稅收，理應(yīng)發(fā)揮出其他手段不可替代的作用。在過(guò)去的兩年里，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局先后共下發(fā)14個(gè)文件、動(dòng)用10余稅種，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)，其中惟獨(dú)土地增值稅是直接“點(diǎn)射”房地產(chǎn)行業(yè)的。因此，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，它必然也應(yīng)該凸顯其應(yīng)有的作用，這是其具有以下特質(zhì)和功用所決定的。
一、旗幟鮮明
面對(duì)入世后我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展變化，尤其在有“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”之稱(chēng)的房地產(chǎn)行業(yè)所出現(xiàn)的新情況、新變化、新問(wèn)題上，國(guó)家所給予關(guān)注的程度、力度和高度，已經(jīng)不單是把它當(dāng)作一個(gè)普通的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題來(lái)對(duì)待了。“國(guó)六條”之前的2002年，六部委曾聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。之后又出爐了“國(guó)八條”。集中到一句話(huà)，就是“進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用”。
1993年頒布開(kāi)征土地增值稅之動(dòng)機(jī),就是“為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益”。2004年，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2004]100號(hào)）指出：“今年以來(lái)，針對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的一些行業(yè)、地區(qū)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快問(wèn)題，黨中央、國(guó)務(wù)院采取了多項(xiàng)宏觀調(diào)控措施加以解決。其中嚴(yán)格土地管理，制止亂占濫用土地，促進(jìn)土地合理利用是一項(xiàng)重要內(nèi)容。
為配合國(guó)家開(kāi)展土地市場(chǎng)的治理整頓，發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局服務(wù)，必須進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅的征收管理工作?！?005年，國(guó)家稅務(wù)總局在《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]156號(hào)）中，嚴(yán)令各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)：“嚴(yán)格堅(jiān)持依法治稅。對(duì)于存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，對(duì)稅法及相關(guān)稅收政策進(jìn)行變通和調(diào)整?！?br />
實(shí)行土地增值稅清算，堵塞稅收流失漏洞，強(qiáng)化征收管理就是彰顯其目的、確保其功效。為抑制房地產(chǎn)行業(yè)不正常的“火暴”、不降溫的房?jī)r(jià)等不理性的“擴(kuò)張”等發(fā)揮稅收應(yīng)有的作用。
二、超率累進(jìn)
土地增值稅是我國(guó)目前惟一一個(gè)實(shí)行超率累進(jìn)征收的稅種。土地開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)所獲取的增值額的絕對(duì)量既是土地增值稅的征稅對(duì)象，又是計(jì)稅依據(jù)，但不是選擇適用稅率的依據(jù)。這是我國(guó)土地增值稅有別于其他所有稅種的關(guān)鍵所在。
被媒體所稱(chēng)的30%～60%的稅率，是指土地增值稅實(shí)行的四級(jí)超率累進(jìn)稅率：（一級(jí)）30%，適用于增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分；（二級(jí)）40%，適用于增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分；（三級(jí)）50%，適用于增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分；（四級(jí)）60%，適用于增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分。
土地增值稅之所以采取超率累進(jìn)稅率，就是看中了累進(jìn)稅率在收益調(diào)節(jié)上體現(xiàn)量能負(fù)擔(dān)之優(yōu)點(diǎn)。以開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的分別收益10萬(wàn)元和100萬(wàn)元為例。如果實(shí)行假定的10%的比例稅率。兩者收益額懸殊10倍但稅負(fù)水平相同?？此贫愗?fù)是公平的，但體現(xiàn)不出負(fù)擔(dān)水平與負(fù)擔(dān)能力相當(dāng)?shù)脑瓌t。而采用不同的收益階距規(guī)定不同等次的稅率，就可以解決這一問(wèn)題。假設(shè)以10萬(wàn)元為基數(shù)，規(guī)定每增加50萬(wàn)元為一個(gè)等次，依次分別規(guī)定為10%、15%、20%等的稅率，獲利100萬(wàn)元的實(shí)際負(fù)擔(dān)的稅負(fù)是獲利為10萬(wàn)元20倍。高收益高負(fù)擔(dān)、低收益低負(fù)擔(dān)就得以顯現(xiàn)。
三、嚴(yán)征不貸
從土地增值稅誕生之日起，有關(guān)機(jī)關(guān)在對(duì)其征收管理上相繼共下發(fā)了一系列文件，采取了下列辦法和措施。
一是以發(fā)“證”為關(guān)卡實(shí)行攔截管理。
1996年，國(guó)家稅務(wù)總局先后與國(guó)家土地管理局、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了國(guó)稅發(fā)[1996]4號(hào)和48號(hào)文件，分別強(qiáng)調(diào)：土地管理部門(mén)憑稅務(wù)部門(mén)出具的土地增值稅完稅（或免稅）證明，辦理土地使用權(quán)的權(quán)屬變更登記，更換《國(guó)有土地使用證》。凡未取得主管稅務(wù)部門(mén)發(fā)放的完稅（或免稅）證明的，土地管理機(jī)關(guān)不予辦理土地使用權(quán)的登記及過(guò)戶(hù)手續(xù)，也不發(fā)放《國(guó)有土地使用證》；凡沒(méi)有取得主管稅務(wù)部門(mén)發(fā)放的完稅(或免稅)證明的,房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)不予辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù),不予發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。
2005年，《國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]111號(hào)）重申：各級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，在納稅人出具完稅（或減免稅）憑證后，再辦理土地登記手續(xù)；對(duì)于未出具完稅（或減免稅）憑證的，不予辦理相關(guān)的手續(xù)。辦理土地登記后，應(yīng)將完稅（或減免稅）憑證一聯(lián)與權(quán)屬登記資料一并歸檔備查。
二是以動(dòng)“土”為源頭實(shí)行知情控管。
國(guó)稅發(fā)[2005]111號(hào)明確：各級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐胤蕉悇?wù)、財(cái)政部門(mén)的需要，提供現(xiàn)有的地籍資料和相關(guān)地價(jià)資料，包括權(quán)利人名稱(chēng)、土地權(quán)屬狀況、等級(jí)、價(jià)格等情況資料，以便稅務(wù)部門(mén)掌握土地的占有和使用情況，加強(qiáng)土地稅收的管理。對(duì)于通過(guò)征用或者出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地，以及出租土地使用權(quán)或變更土地登記的，國(guó)土資源管理部門(mén)在辦理用地手續(xù)后，應(yīng)及時(shí)把有關(guān)信息告知當(dāng)?shù)氐牡胤蕉悇?wù)、財(cái)政部門(mén)。
各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門(mén)要充分利用地籍資料和相關(guān)地價(jià)資料，加強(qiáng)土地稅收的管理。各級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)在進(jìn)行用地情況檢查和查處土地違法案件中，發(fā)現(xiàn)擅自轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄊ茏專(zhuān)┩恋氐?，除按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理外，還應(yīng)查驗(yàn)土地使用人的完稅（或減免稅）憑證，對(duì)于不能出具完稅（或減免稅）憑證的，應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)通報(bào)地方稅務(wù)、財(cái)政部門(mén)。
三是以“契稅”為把手實(shí)行“一體化”管理。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]156號(hào)）指出：對(duì)存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要實(shí)行“一窗式”征收。契稅已劃歸地稅部門(mén)管理的，在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置的征收窗口，要做到各稅統(tǒng)管，既負(fù)責(zé)辦理契稅的征收事項(xiàng)，又負(fù)責(zé)辦理營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等相關(guān)稅種的征收事項(xiàng)。
四是以“發(fā)票”為手段實(shí)行票控管理稅。
1.國(guó)稅發(fā)[2005]156號(hào)規(guī)定：在契稅納稅申報(bào)環(huán)節(jié)，各地應(yīng)要求納稅人報(bào)送銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，受理后將發(fā)票復(fù)印件作為申報(bào)資料存檔；對(duì)于未報(bào)送銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的納稅人，應(yīng)要求其補(bǔ)送，否則不予受理。各地要按照《通知》的要求，在契稅征收?qǐng)鏊蚍康禺a(chǎn)權(quán)屬登記場(chǎng)所，代開(kāi)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。要在代開(kāi)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票時(shí)，及時(shí)征收營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等稅收，并按國(guó)家規(guī)定的稅款入庫(kù)預(yù)算級(jí)次繳入國(guó)庫(kù)。
2.自2006年10月1日起執(zhí)行的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法>的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]128號(hào))，將不動(dòng)產(chǎn)和建筑業(yè)納稅人區(qū)別不同情況分為自開(kāi)票納稅人和代開(kāi)票納稅人。
與此文件相連接，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于使用新版不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售統(tǒng)一發(fā)票和新版建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]173號(hào)）指出：
稅務(wù)總局決定
（１）從2007年2月1日起，凡從事銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收取款項(xiàng)時(shí)，必須開(kāi)具稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一印制的《不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票》?！恫粍?dòng)產(chǎn)發(fā)票》按照使用對(duì)象不同分為《銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票（自開(kāi)）》和《銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票（代開(kāi)）》兩種。不動(dòng)產(chǎn)自開(kāi)發(fā)票由自開(kāi)票納稅人領(lǐng)購(gòu)和開(kāi)具；不動(dòng)產(chǎn)代開(kāi)發(fā)票由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)，稅務(wù)機(jī)關(guān)以外的其他單位不得代開(kāi)《不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票》。
（２）《不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票》為電腦四聯(lián)式發(fā)票。第一聯(lián)發(fā)票聯(lián)（付款方付款憑證），第二聯(lián)辦證聯(lián)（房管部門(mén)留存），第三聯(lián)記賬聯(lián)（收款方記賬憑證），第四聯(lián)存根聯(lián)（收款方留存），不動(dòng)產(chǎn)代開(kāi)發(fā)票存根聯(lián)由代開(kāi)稅務(wù)機(jī)關(guān)留存。
（３）從2007年2月1日起，凡從事建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的單位和個(gè)人在收取工程（結(jié)算）款項(xiàng)時(shí)，必須開(kāi)具稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一印制的《建筑業(yè)發(fā)票》?！督ㄖI(yè)發(fā)票》按照使用對(duì)象不同分為《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票（自開(kāi)）》和《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票（代開(kāi)）》兩種。建筑業(yè)自開(kāi)發(fā)票由自開(kāi)票納稅人領(lǐng)購(gòu)和開(kāi)具；建筑業(yè)代開(kāi)發(fā)票由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)，稅務(wù)機(jī)關(guān)以外的其他單位不得代開(kāi)《建筑業(yè)發(fā)票》。（
