據(jù)《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》2016年第10期“房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)體系的構(gòu)建與實(shí)施”介紹，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，對(duì)現(xiàn)金流的規(guī)劃和控制、對(duì)成本的有效管理以及對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的有力管控是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心問題。為解決這三大問題，一些房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用全面預(yù)算管理工具、管理會(huì)計(jì)報(bào)告工具以及成本管理工具這三類管理會(huì)計(jì)工具，搭建了經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)、運(yùn)營(yíng)監(jiān)控平臺(tái)和成本管控平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了精準(zhǔn)管控。其主要做法是：
1.Z地產(chǎn)公司基于預(yù)算搭建經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)。
Z地產(chǎn)公司以預(yù)算編制模型為核心，橫縱結(jié)合，構(gòu)建了具有房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)和管理特色的全面預(yù)算管理體系，作為經(jīng)營(yíng)決策平臺(tái)的核心。
一是在縱向的組織架構(gòu)層面上，Z地產(chǎn)公司搭建了“項(xiàng)目公司-城市公司-地產(chǎn)總部”多層級(jí)的全面預(yù)算管理模型。
二是在橫向的業(yè)務(wù)層面上，Z地產(chǎn)公司搭建了覆蓋地產(chǎn)開發(fā)、持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、物業(yè)管理等三大類業(yè)態(tài)的全面預(yù)算管理模型。
三是從完善產(chǎn)業(yè)鏈條的維度出發(fā)，Z地產(chǎn)公司除對(duì)既有項(xiàng)目搭建了全周期的預(yù)算模型，還建立了能快速反映項(xiàng)目是否具有可行性的拿地預(yù)測(cè)模型；在內(nèi)容層面，Z地產(chǎn)公司既以目標(biāo)測(cè)算為基礎(chǔ)編制年度預(yù)算，還采用季度全模型滾動(dòng)預(yù)測(cè)生成相對(duì)準(zhǔn)確的盈利預(yù)測(cè)和現(xiàn)金流預(yù)測(cè)。從而構(gòu)建了由“新拿地測(cè)算-項(xiàng)目全生命周期預(yù)算-年度預(yù)算-季度滾動(dòng)預(yù)算”組成的全面預(yù)算管理體系。
2.H集團(tuán)基于商業(yè)智能（BI）技術(shù)的運(yùn)營(yíng)監(jiān)控平臺(tái)。
H集團(tuán)借助商業(yè)智能（Business Intelligence，BI）技術(shù)，從企業(yè)原有不同運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)中提取出有用的數(shù)據(jù)并通過格式轉(zhuǎn)換等，將這些數(shù)據(jù)匯總到一個(gè)企業(yè)級(jí)的數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)里，從而得到企業(yè)數(shù)據(jù)的全局視圖，在此基礎(chǔ)上利用相關(guān)工具對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和處理，形成有用信息，對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行事前和事中監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，打造集團(tuán)的高效決策工具.
一是建立一套適合地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分析指標(biāo)庫(kù)，建立能夠快速適應(yīng)企業(yè)分析需求變化的報(bào)表分析體系，使企業(yè)能夠通過指標(biāo)分析，快速制定相應(yīng)行動(dòng)方案。
二是建立企業(yè)級(jí)數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)，將分散的數(shù)據(jù)源，通過數(shù)據(jù)集成工具整合在一起，規(guī)范分析維度，橫向、縱向分析企業(yè)運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷、成本等各種數(shù)據(jù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的問題。
三是建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺(tái)，打破“信息孤島”，統(tǒng)一各部門數(shù)據(jù)，提升企業(yè)的執(zhí)行能力。
3.L集團(tuán)的成本管控平臺(tái)。
L集團(tuán)從含量（衡量房屋結(jié)構(gòu)、外裝、內(nèi)裝相關(guān)材料的技術(shù)指標(biāo)，如，鋼筋含量、防水材料所占面積等）、單方（即單位平方米價(jià)格）、材料價(jià)格三個(gè)核心指標(biāo)著手，綜合考慮指標(biāo)的內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)和外部對(duì)標(biāo)數(shù)據(jù)，采用成本數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)標(biāo)機(jī)制，最終形成了以含量指標(biāo)庫(kù)、單方指標(biāo)庫(kù)和材料價(jià)格庫(kù)為核心的具有企業(yè)個(gè)性化特色的成本數(shù)據(jù)庫(kù)體系，并通過對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)的靈活應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)對(duì)預(yù)計(jì)發(fā)生成本的有效管理和對(duì)全成本的動(dòng)態(tài)回顧，以實(shí)現(xiàn)科學(xué)精準(zhǔn)的目標(biāo)成本測(cè)算和控制。
一是建立含量指標(biāo)庫(kù)。將含量指標(biāo)與項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)相結(jié)合，快速測(cè)算工程量，并以此為基礎(chǔ)，引導(dǎo)設(shè)計(jì)部門在方案構(gòu)思、施工圖設(shè)計(jì)階段采用更優(yōu)化、更合理的結(jié)構(gòu)方案來降低成本。
二是建立單方指標(biāo)庫(kù)。同一項(xiàng)目，不同的建造標(biāo)的，單價(jià)差異較大,因此，L集團(tuán)明確建造標(biāo)準(zhǔn)，貫穿項(xiàng)目啟動(dòng)、施工圖預(yù)算、招標(biāo)以及項(xiàng)目結(jié)算全階段，建立可靠、有效的單方指標(biāo)庫(kù)，合理控制單方造價(jià)。
三是建立材料價(jià)格庫(kù)。材料成本是施工階段最重要的成本，可以在很大程度上影響項(xiàng)目利潤(rùn)。因此，L集團(tuán)引入外部對(duì)標(biāo)數(shù)據(jù)，形成以歷史庫(kù)、外部庫(kù)、標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)為核心的材料價(jià)格庫(kù)，把握招標(biāo)、采購(gòu)主動(dòng)權(quán)，有效控制成本。
(北京元年科技股份有限公司元年管理會(huì)計(jì)研究院協(xié)助供稿)
