根據(jù)《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)），增值稅一般納稅人應(yīng)當(dāng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置二級(jí)科目“預(yù)交增值稅”，核算一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)、提供建筑服務(wù)、采用預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目等，以及其他按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定應(yīng)預(yù)繳的增值稅額。
財(cái)稅處理趨同
財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)文件的“預(yù)交增值稅”科目設(shè)置，相較于《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——應(yīng)用指南》附錄“會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理”的設(shè)置，為增設(shè)科目。此設(shè)置基本參照了《財(cái)政部關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定，包括了營(yíng)改增后增加的四種需要預(yù)繳稅款的情形，量身定做，財(cái)稅處理逐步和諧趨同，納稅申報(bào)簡(jiǎn)單快捷，財(cái)報(bào)列示信息對(duì)稱。企業(yè)預(yù)繳增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。月末，企業(yè)應(yīng)將“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目余額轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅”科目。但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)等相關(guān)行業(yè)，“預(yù)交稅款”的期末余額在納稅義務(wù)發(fā)生之前不能結(jié)轉(zhuǎn)入“未交增值稅”，應(yīng)直至納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)方可從“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅”科目結(jié)轉(zhuǎn)至“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目。
分項(xiàng)目案例解析
第一例：納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)甲房地產(chǎn)項(xiàng)目，2016年5月18日，預(yù)售房屋一套，售價(jià)100萬(wàn)元，同時(shí)收到客戶乙交付的預(yù)售款80萬(wàn)元，甲房地產(chǎn)項(xiàng)目采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。賬務(wù)處理如下（單位：萬(wàn)元，下同）
1.預(yù)收房款
一般計(jì)稅方法預(yù)繳增值稅按11%的適用稅率和3%的預(yù)征率計(jì)算，應(yīng)預(yù)繳增值稅＝80÷（1＋11%）×3%＝2.16（萬(wàn)元）。
收到預(yù)售款時(shí)：
借：銀行存款 80
貸：預(yù)收賬款 80
借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅 2.16
貸：銀行存款 2.16
注：收到預(yù)收款的當(dāng)天不是銷售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，只有開(kāi)具售房發(fā)票或不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移以及合同約定的交房日期方可確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。
2.銷售房屋
（1）確認(rèn)收入：
借：銀行存款 20
預(yù)收賬款 80
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 90.09
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷售項(xiàng)稅額） 9.91
?。?）預(yù)繳稅款的抵減?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定，一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
甲公司將本月應(yīng)抵減的預(yù)繳稅款轉(zhuǎn)入“未交增值稅”科目：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅 2.16
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅 2.16
第二例：納稅人出租不在同一縣（市、區(qū)）的不動(dòng)產(chǎn)
甲公司是一般納稅人，2016年10月1日與乙公司簽訂辦公樓租賃合同，起租日為2016年10月1日，租期2年，出租的辦公樓采用成本模式計(jì)量。該辦公樓是甲公司2012年4月29日購(gòu)入，原值1080萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用年限20年，采用直線法折舊，假設(shè)不考慮凈殘值。合同約定每月收取租金8.75萬(wàn)元。（假設(shè)該辦公樓所在地與甲公司機(jī)構(gòu)所在地不在同一市）
?。?）出租時(shí)：
借：投資性房地產(chǎn) 1080
累計(jì)折舊 216（1080÷20×4）
貸：固定資產(chǎn) 1080
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 216
（2）每月收取租金時(shí)：
借：銀行存款 8.75
貸：預(yù)收賬款 8.75
?。?）在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)繳增值稅 0.42
貸：銀行存款 0.42
（4）在不動(dòng)產(chǎn)所在地申報(bào)時(shí)：
借：預(yù)收賬款 8.75
貸：其他業(yè)務(wù)收入 8.33萬(wàn)元〔8.75÷（1+5%）〕
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）0.42
第三例：納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)
山東濱州市甲公司承包了山西洪洞縣一個(gè)合同值為1000萬(wàn)元的工程項(xiàng)目，并把其中300萬(wàn)元的部分項(xiàng)目分包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包人乙公司。
建筑施工采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法時(shí)，發(fā)票開(kāi)具采用差額計(jì)稅但全額開(kāi)票。稅額為：1000÷（1+3%）×3%=29.12（萬(wàn)元）。金額為：1000-29.12=970.88（萬(wàn)元）。發(fā)票備注欄要注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）及項(xiàng)目名稱。簡(jiǎn)易計(jì)稅的情況下，一般納稅人預(yù)繳稅款等于向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報(bào)的稅額。甲納稅申報(bào)按差額計(jì)算稅額：（1000-300）÷（1+3%）×3%=20.38（萬(wàn)元），簡(jiǎn)易計(jì)稅情況下，異地預(yù)交增值稅等于機(jī)構(gòu)申報(bào)數(shù)額。
甲公司在洪洞預(yù)繳增值稅稅款=（1000-300）÷（1+3%）×3%=20.38（萬(wàn)元）
甲在洪洞縣繳納城建稅及教育費(fèi)附加=20.38×（5%+3%+2%）=2.038（萬(wàn)元）
會(huì)計(jì)處理：“應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目核算一般納稅人采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法發(fā)生的增值稅計(jì)提、扣減、預(yù)繳、繳納等業(yè)務(wù)。
借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅 20.38
貸：銀行存款 20.38
借：稅金及附加 2.038
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——城建稅和教育費(fèi)附加 2.038
借：應(yīng)交稅費(fèi)——城建稅和教育費(fèi)附加 2.038
貸：銀行存款 2.038
