營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇一般計(jì)稅方法計(jì)稅，稅率11%，其納稅處理與一般納稅人開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別。
一家房地產(chǎn)企業(yè)可能同時(shí)存在一般計(jì)稅方法核算的項(xiàng)目和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法核算的老項(xiàng)目，都需要預(yù)繳和申報(bào)稅款。為了避免兩種計(jì)稅方式核算內(nèi)容交叉重疊，就需要單獨(dú)明細(xì)核算適用一般計(jì)稅項(xiàng)目的預(yù)繳稅款、應(yīng)繳稅款、申報(bào)繳納稅款情況。在“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”二級(jí)科目下，增設(shè)“一般計(jì)稅已預(yù)繳稅款”、“一般計(jì)稅應(yīng)納稅款”、“一般計(jì)稅實(shí)際申報(bào)交納稅款”3個(gè)三級(jí)明細(xì)科目。
?。?）“一般計(jì)稅已預(yù)繳稅款”明細(xì)科目，反映房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按3%的征收率在項(xiàng)目所在地實(shí)際預(yù)繳的稅款，發(fā)生額和余額均在借方，余額反映累計(jì)已經(jīng)繳納的預(yù)繳稅款額。
?。?）“一般計(jì)稅應(yīng)納稅款”明細(xì)科目，反映房地產(chǎn)企業(yè)收到的達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的售房款，按11%的征收率計(jì)算的“銷項(xiàng)稅額”扣除“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“減免稅款”及“銷項(xiàng)稅額抵減”等之后，由“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”科目轉(zhuǎn)入的應(yīng)納稅款額。發(fā)生額和余額均在貸方，余額反映累計(jì)計(jì)算的應(yīng)納稅款額。
?。?）“一般計(jì)稅實(shí)際申報(bào)交納稅款” 明細(xì)科目，反映房地產(chǎn)企業(yè)的“一般計(jì)稅應(yīng)納稅款”，抵減“一般計(jì)稅已預(yù)繳稅款”后，實(shí)際向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納的稅款額。發(fā)生額和余額均在借方，余額反映一般計(jì)稅方式下累計(jì)實(shí)際申報(bào)繳納的稅款額。
例：乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“營(yíng)改增”后登記為一般納稅人，對(duì)所開(kāi)發(fā)的B項(xiàng)目選擇了一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
乙公司為開(kāi)發(fā)B項(xiàng)目，取得土地150000平方米，土地出讓金財(cái)政收據(jù)金額30000萬(wàn)元，B項(xiàng)目總可售面積390000平方米。
2016年8月，B項(xiàng)目尚未完工，預(yù)售收入10000萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)的建筑面積10000平方米。
2016年9月，購(gòu)進(jìn)用于B項(xiàng)目的建材鋼筋100萬(wàn)元，進(jìn)項(xiàng)稅額17萬(wàn)元。該月期初沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅額留抵。
2016年10月，B項(xiàng)目通過(guò)竣工驗(yàn)收并報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。乙公司向業(yè)主交付房產(chǎn)，并就8月預(yù)售的10000萬(wàn)元房款開(kāi)具了增值稅發(fā)票。
1. 8月收到預(yù)售房款時(shí)，會(huì)計(jì)處理如下（單位：萬(wàn)元，下同）
借：銀行存款 10000
貸：預(yù)收賬款——預(yù)售房款 10000
2. 9月的財(cái)稅處理
?。?）8月收到的預(yù)售款，在9月申報(bào)期之內(nèi)，按照3%的預(yù)征率，計(jì)算出預(yù)繳稅款270.27萬(wàn)元[10000÷（1+11%）×3%）]，向項(xiàng)目所在地國(guó)稅局預(yù)繳稅款。
借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅（一般計(jì)稅已預(yù)繳稅款） 270.27
貸：銀行存款 270.27
預(yù)繳稅款表的填列。8月收到的預(yù)收款10000萬(wàn)元，無(wú)論是否開(kāi)具發(fā)票，應(yīng)在9月填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)）第九項(xiàng)第（十一）項(xiàng)規(guī)定，“銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”視為“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，即預(yù)售階段收到的預(yù)售房款，即使因按揭或享受政府補(bǔ)貼需要開(kāi)具了發(fā)票，也不再作為達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間節(jié)點(diǎn)。因此，無(wú)需在8月或9月的《增值稅納稅申報(bào)表》第1行 “按適用稅率計(jì)稅銷售額”欄中填報(bào)。
在9月《增值稅預(yù)繳稅款表》中第2行的第1列填寫(xiě)10000，第2列填寫(xiě)0，第3列填寫(xiě)3%，第4列填寫(xiě)270.27。
（2）當(dāng)月收到建材發(fā)票并驗(yàn)收入庫(kù)
借：原材料 100
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)繳增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 17
貸：銀行存款 117
在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（二）》第2欄“金額”欄填寫(xiě)100，“稅額”欄填寫(xiě)17。
3. 10月的財(cái)稅處理
（1）發(fā)票開(kāi)具。該月份已經(jīng)完工交付，將8月預(yù)售的10000萬(wàn)元房款給業(yè)主開(kāi)具增值稅發(fā)票，銷售額9009.01萬(wàn)元，銷項(xiàng)稅額990.99萬(wàn)元，應(yīng)在本月確認(rèn)銷項(xiàng)稅額。
借：預(yù)收賬款——預(yù)售房款 10000
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 9009.01
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)繳增值稅（銷項(xiàng)稅額） 990.99
?。?）土地價(jià)款的扣除?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）。
允許扣除的土地價(jià)款=30000（總土地價(jià)款）×10000（已售面積）÷390000（總可售面積）=769.23（萬(wàn)元）。
土地價(jià)款所對(duì)應(yīng)的稅額=769.23÷（1+11%）×11%=76.23（萬(wàn)元）。
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)繳增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減） 76.23
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 76.23
說(shuō)明：這樣處理是因?yàn)橐夜鞠驑I(yè)主開(kāi)票時(shí)，已經(jīng)按發(fā)票上全額開(kāi)具的銷售額和稅額在賬目中記載，如果不做該筆分錄，直接按應(yīng)稅收入抵扣土地價(jià)款后的余額計(jì)稅，將導(dǎo)致賬、表應(yīng)繳稅款數(shù)據(jù)有差異，即實(shí)際按報(bào)表正確繳稅后賬面仍然有未繳稅款余額。
（3）預(yù)繳稅款的抵減。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十四條明確，一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
本月應(yīng)納稅款=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-銷項(xiàng)稅額抵減=990.99-17-76.23=897.76（萬(wàn)元）。
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)繳增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 897.76
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅（一般計(jì)稅應(yīng)納稅款） 897.76
?。?）申報(bào)繳納稅款的計(jì)算。在11月申報(bào)期內(nèi)，按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2 第一條第（十）項(xiàng)規(guī)定，向公司機(jī)構(gòu)所在地國(guó)稅局納稅申報(bào)。申報(bào)繳納稅款=一般計(jì)稅應(yīng)納稅款-一般計(jì)稅預(yù)繳稅款=897.76-270.27=627.49（萬(wàn)元）。
借：應(yīng)交稅費(fèi)——未繳增值稅（一般計(jì)稅申報(bào)交納稅款） 627.49
貸：銀行存款 627.49
?。?）納稅申報(bào)表的填列?！对鲋刀惣{稅申報(bào)表》各附表填列后，《增值稅納稅申報(bào)表》主表填列或生成，如附表一。
?。?）會(huì)計(jì)科目設(shè)置及發(fā)生額余額簡(jiǎn)表，見(jiàn)附表二。
經(jīng)過(guò)以上財(cái)稅處理，做到了一般計(jì)稅項(xiàng)目的預(yù)繳稅款、應(yīng)繳稅款、申報(bào)繳納稅款情況單獨(dú)明細(xì)反映，便于稅收征管。
