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文 / 張靜

市屬國有企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)中，有一 些投資性房地產(chǎn)、閑置土地、碼頭、山 林以及其他具有經(jīng)濟(jì)價值的資源（如水 庫庫面、廣告位）等。為提高這些資產(chǎn)、 資源的綜合利用價值，企業(yè)往往將這類 資產(chǎn)予以出租以獲得收益。雖然這些收 益在集團(tuán)的整體收入中占比并不大，但 由于這些資產(chǎn)種類繁多、分布零散，出 租的相關(guān)環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生資產(chǎn)不能得到充 分利用、出現(xiàn)國有資產(chǎn)流失的風(fēng)險。本 文擬以寧波 A 集團(tuán)三宗資產(chǎn)出租事項為 例，在對資產(chǎn)出租相關(guān)環(huán)節(jié)進(jìn)行梳理分 析基礎(chǔ)上，明確監(jiān)督時應(yīng)當(dāng)關(guān)注的重點， 在制度完善方面提出建議，以期促進(jìn)國 有資產(chǎn)保值增值。

一、資產(chǎn)出租三個案例簡況
案例一：2017 年 11 月，A 集團(tuán)董 事會議案中，有一項其下屬分公司土地 租賃事項，即擬出租土地面積約 20 畝， 租期 20 年。本次議案租賃期限擬定為 2018 年 1 月 1 日至 2037 年 7 月 31 日， 第一年土地租賃價格按寧波某評估有限 公司評估價格 10.82 萬元，以后逐年遞 增 5%（遞增基數(shù)為前一年的租賃費用）， 以租賃期總費用 346.38 萬元為招標(biāo)控 制底價進(jìn)行公開招租。
案例二：A 集團(tuán)下屬甲公司所開發(fā) 房產(chǎn)的 1 幢酒店，由于前期銷售不暢， 根據(jù)項目實際情況，酒店擬以寧波某評 估公司評估價 120 萬元人民幣（面積約 15000 平方米）為基準(zhǔn)底價，通過委托 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)競價的方式公開招租 （信息發(fā)布在公共資源交易中心網(wǎng)站、 寧波國資委、A 集團(tuán)網(wǎng)站）。招標(biāo)競價 控制條件如下：酒店總租期為 20 年， 租金一年一付，合同簽訂日中標(biāo)者向 A 集團(tuán)甲公司繳納 120 萬元人民幣押金； 合同簽訂日起第一年免除租金（用于承 租方對酒店裝修）；合同簽訂日第二年 起以中標(biāo)價開始支付租費，租費每五年 （從第一年開始計算）遞增 15 萬元人 民幣。
案例三：A 集團(tuán)委托其全資的乙 公司所管理的位于寧波市高新區(qū)一塊場 地（沒有土地證，為原來工程圍墾地， 占地面積約 7185 平方米）于 2015 年 8 月通過公開招租形式（公開信息發(fā)布在 國資委及 A 集團(tuán)網(wǎng)站），與中標(biāo)方浙江 某民營集團(tuán)簽訂 20 年期租賃合同（租 賃 期 限 2015.11.2-2035.11.1）， 初 始 年租金 20 萬元（2015 年已經(jīng)收取租金 20 萬元，押金 10 萬元），租金每 5 年 遞增 10%。2016 年 10 月 31 日，經(jīng)承 租方申請，乙公司與該民營集團(tuán)簽署解 除合同協(xié)議書，并退還押金 10 萬元， 租賃及解除兩份協(xié)議簽署人為蔡某某。 2017 年 8 月初，乙公司重新組織對該 場地競價招租（信息發(fā)布在國資委及 A 集團(tuán)網(wǎng)站），并于 8 月 14 日成交，承 租方為寧波某民營有限公司，租期 3 年， 每年租金 8.5 萬元。

二、資產(chǎn)出租相關(guān)環(huán)節(jié)分析
（一）關(guān)于案例一及案例二出租事 項，監(jiān)事會最初僅獲取議案報告，并無 資產(chǎn)評估等支持性資料，經(jīng)溝通后，取 得相關(guān)評估報告及評估說明，經(jīng)查核及 與企業(yè)經(jīng)辦部門溝通，監(jiān)事會分析后認(rèn) 為存在以下問題： 1. 選擇的評估中介機(jī)構(gòu)不夠權(quán)威。 經(jīng)監(jiān)事會了解，分公司土地出租委托的 評估單位，相關(guān)資質(zhì)頒發(fā)部門為中國價 格協(xié)會，不具有財政部門頒發(fā)的資產(chǎn)評 估資格。其經(jīng)營范圍為價格評估及當(dāng)事 人委托的涉訴財物價格評估，價格咨詢、 投資咨詢、房地產(chǎn)測繪咨詢、工程造價 咨詢、企業(yè)管理咨詢、財務(wù)咨詢、商品 信息咨詢、市場調(diào)研、廣告服務(wù)、會展 服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)開發(fā)。盡管目前相關(guān)文 件對出租價格評估未要求必須具有財政 資產(chǎn)評估資格機(jī)構(gòu)進(jìn)行，但集團(tuán)對中介 服務(wù)機(jī)構(gòu)選擇應(yīng)確定標(biāo)準(zhǔn)，尤其是對資 質(zhì)及規(guī)模、專業(yè)服務(wù)能力等應(yīng)有適當(dāng)規(guī) 定。 2. 評估方法選擇及評估結(jié)果不夠合 理。一是分公司擬租地塊，評估結(jié)果為 租金 10.82 萬元 / 年，與該地塊 2017 年實際租賃價格 15 萬元差距比較大， 減幅達(dá) 28%，未給出合理的評估理由， 按有關(guān)資料，該宗出租土地現(xiàn)市場價值 約 800 萬元（評估單位按此收費），按 評估價格出租年回報率僅 1.35%。二是 甲公司所屬酒店，根據(jù)評估報告及相關(guān) 資料顯示，該次評估采用市場法評估， 評估選取可比實例之一為公司暫租辦公 地，系村民自建民居，無電梯等設(shè)施， 作為酒店可比實例是否合適值得商榷。 另外，擬出租酒店附近 A 集團(tuán)參股公司 正在對地?zé)幔厝┣闆r進(jìn)行勘探，溫 泉因素等有利于酒店發(fā)展的事項未見考慮到評估修正因素中。三是以上兩宗出 租，評估結(jié)果作為重要的參考出租底價， 且租賃期限較長，均為 20 年，A 集團(tuán) 未組織適當(dāng)?shù)膶徍思昂藴?zhǔn)。 3. 資產(chǎn)出租信息公開的渠道不夠?qū)?業(yè)。兩宗出租，對招標(biāo)（租）信息公開 地點均未明確，如何選擇合適的渠道以 增加潛在意向租賃人的關(guān)注度未在決策 議案中提及。 鑒于以上幾點，監(jiān)事會除口頭溝通 反饋外，書面向企業(yè)出具工作聯(lián)系單要 求 A 集團(tuán)上會前落實有關(guān)情況，并在董 事會會議上表達(dá)意見和建議：一是評估 結(jié)果必須審核其合理性后才可采用；二 是信息公布應(yīng)盡量擴(kuò)大范圍，增加專業(yè) 網(wǎng)站等發(fā)布渠道。

（二）關(guān)于案例三，由于租期未超 過 5 年，出租議案未通過 A 集團(tuán)公司決 策，經(jīng)集團(tuán)監(jiān)事會事后查核租賃合同、 承租方公司背景資料、該地塊原租賃協(xié) 議、解約協(xié)議等資料，注意到兩點：一 是新承租方某有限公司法定代表人為蔡 某某 , 與 2015 年 11 月該地塊出租給 寧波某民營集團(tuán)時協(xié)議、解除協(xié)議簽約 人姓名完全一致 ; 二是該地塊原公開招 租租金為 20 萬元 / 年（租期 20 年，從 2015 年 11 月 -2035 年 11 月），現(xiàn)租 金 8.5 萬元 / 年，租賃期限 3 年，租金 標(biāo)準(zhǔn)大幅降低 57.5%，未見租金標(biāo)準(zhǔn)確 定的合理解釋。后經(jīng)監(jiān)事會追問，經(jīng)辦 部門提供了一份資產(chǎn)評估報告，出租價 基本貼近評估價。 關(guān)于該出租案例，程序上未見明顯 瑕疵，但邏輯上卻有諸多不合常規(guī)之處， 是否存在違規(guī)或其他問題，從監(jiān)事會層 面很難直接判斷。

三、資產(chǎn)出租監(jiān)督關(guān)注重點 從對上述三個企業(yè)資產(chǎn)出租的案例 簡要分析以及近幾年監(jiān)事會工作實踐來 看，對企業(yè)資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)進(jìn)行有效監(jiān)督， 可以從以下四個方面進(jìn)行重點關(guān)注： （一）出租業(yè)務(wù)相關(guān)法律問題。資 產(chǎn)權(quán)屬清晰，法律關(guān)系明確是資產(chǎn)出租 業(yè)務(wù)正常進(jìn)行的前提。著重關(guān)注出租方 擬租賃資產(chǎn)是否有權(quán)屬瑕疵或法律規(guī)定 的限制條件，如土地出租應(yīng)首先考慮租 賃土地來源是劃撥還是出讓取得，是否 為合法權(quán)利人等因素，租賃期限是否有 違反相關(guān)法律規(guī)定等方面。 （二）租賃方案的內(nèi)部決策程序是 否到位。比如，年度資產(chǎn)出租計劃是否 建立，是否發(fā)生了重大變化，變化原因 合理性、出租方案是否按權(quán)限進(jìn)行適當(dāng) 審批等。 （三）租金水平及意向承租方確定 方式合適性。除程序外，更應(yīng)關(guān)注租賃 價格、承租方選取等實質(zhì)問題。一要關(guān) 注租金水平的確認(rèn)方式是否合理，是否 明顯低于公允價格。如，對底價合理性 進(jìn)行適當(dāng)判斷，對通過中介機(jī)構(gòu)評估確 認(rèn)底價的，對評估報告結(jié)果使用上，應(yīng) 注意認(rèn)真審核，通過公開渠道查閱周邊 市場價格等方式進(jìn)行比對，對評估方法 選擇合理性多方進(jìn)行溝通交流。二是關(guān) 注意向方確定是否通過公開渠道招租、 合同談判以及簽約記錄是否完善、承租 方的資格是否進(jìn)行適當(dāng)審查等方面。 （四）租賃業(yè)務(wù)后續(xù)管理及監(jiān)控措 施是否到位。如出租臺帳是否完善、租 金收取責(zé)任落實是否到位、是否有定期 查看資產(chǎn)狀況機(jī)制。尤其是租期在 5 年 或 10 年以上的長期租賃，存在承租戶 擅自轉(zhuǎn)租、對資產(chǎn)擅自改建、擴(kuò)建、違 規(guī)搭建風(fēng)險較大的情況下，企業(yè)是否有 預(yù)案和措施以有效規(guī)避產(chǎn)權(quán)糾紛等事項 應(yīng)持續(xù)關(guān)注。 四、關(guān)于完善制度的建議 關(guān)于企業(yè)房屋等資產(chǎn)、資源出租， 市國資委下發(fā)過《關(guān)于加強(qiáng)市屬企業(yè)房 屋出租管理的通知》（甬國資發(fā) [2011]15 號）、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市屬企業(yè)國 有產(chǎn)權(quán)管理工作的通知》（甬資國發(fā) [2015]1 號），兩個通知都只是在原則 上要求資產(chǎn)通過競價、拍賣、招標(biāo)等方 式公開招租，擴(kuò)大招租信息發(fā)布范圍， 但是沒有規(guī)定對達(dá)到一定面積或金額 的，需要公開的程度作進(jìn)一步要求，在 市里沒有相關(guān)規(guī)定情況下，企業(yè)更沒有 意愿通過制訂制度來約束自己，招租信 息公開往往流于形式，公開范圍非常有 限，不利于引起潛在租戶注意，無法形 成有效的競價，不利于租賃資產(chǎn)的價值 發(fā)現(xiàn)。另外，對企業(yè)資產(chǎn)出租底價或參 考價格的合理性，也沒有相應(yīng)的規(guī)定， 如果企業(yè)也沒有制訂相關(guān)制度，那么 就存在較大的隨意性，操作彈性太大， 存在一定尋租空間和國有資產(chǎn)流失的風(fēng) 險。再者，從實踐來看，企業(yè)對租賃期 限過長的出租資產(chǎn)風(fēng)險控制相對薄弱。 市屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)監(jiān)督是 國有資產(chǎn)監(jiān)督的組成部分，進(jìn)一步健全 企業(yè)資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)管理制度，同時強(qiáng)化 管理與監(jiān)督，有利于充分挖掘資產(chǎn)價值， 提升經(jīng)濟(jì)收益，有效防范國有資產(chǎn)流失 風(fēng)險。建議市國資委出臺指導(dǎo)意見或提 出明確要求，推動企業(yè)加快完善資產(chǎn)出 租的管理制度，進(jìn)一步明確租賃評估中 介機(jī)構(gòu)選擇標(biāo)準(zhǔn)、評估結(jié)果的認(rèn)定程序、 信息發(fā)布渠道層級等方面的事宜等。 ( 作者單位：市國資委監(jiān)事會 )