第一章 總則
第一條為了規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）以及《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，制定本準(zhǔn)則。
第二條本準(zhǔn)則所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托對納稅人土地增值稅清算稅款申報的信息實施必要審核程序，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并出具鑒證報告，增強稅務(wù)機關(guān)對該項信息信任程度的一種鑒證業(yè)務(wù)。
第三條納入稅務(wù)機關(guān)行政監(jiān)管并通過年檢的稅務(wù)師事務(wù)所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。
第四條在接受委托前，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境。業(yè)務(wù)環(huán)境包括：業(yè)務(wù)約定事項、鑒證對象特征、使用的標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)期使用者的需求、責(zé)任方及其環(huán)境的相關(guān)特征，以及可能對鑒證業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響的事項、交易、條件和慣例及其他事項。
第五條承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
?。ㄒ唬┙邮芪械那逅沩椖糠贤恋卦鲋刀惖那逅銞l件。
（二）稅務(wù)師事務(wù)所符合獨立性和專業(yè)勝任能力等相關(guān)專業(yè)知識和職業(yè)道德規(guī)范的要求。
（三）稅務(wù)師事務(wù)所能夠獲取充分、適當(dāng)、真實的證據(jù)以支持其結(jié)論并出具書面鑒證報告。
?。ㄋ模┡c委托人協(xié)商簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書。
第六條土地增值稅清算鑒證的鑒證對象，是指與土地增值稅納稅申報相關(guān)的會計資料和納稅資料等可以收集、識別和評價的證據(jù)及信息。具體包括：企業(yè)會計資料及會計處理、財務(wù)狀況及財務(wù)報表、納稅資料及稅務(wù)處理、有關(guān)文件及證明材料等。
第七條稅務(wù)師事務(wù)所運用職業(yè)判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。適當(dāng)?shù)脑u價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。
第八條稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以職業(yè)懷疑態(tài)度、有計劃地實施必要的審核程序，獲取與鑒證對象相關(guān)的充分、適當(dāng)、真實的證據(jù)；并及時對制定的計劃、實施的程序、獲取的相關(guān)證據(jù)以及得出的結(jié)論作出記錄。
在確定證據(jù)收集的性質(zhì)、時間和范圍時，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)重要性原則，評估鑒證業(yè)務(wù)風(fēng)險以及可獲取證據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量。
第九條稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的鑒證報告并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第十條稅務(wù)師事務(wù)所按照本準(zhǔn)則的規(guī)定出具的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。
第十一條稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。
第二章 一般規(guī)定
第十二條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)要求委托人如實提供如下資料：（一）土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報表及完稅憑證。
?。ǘ╉椖靠⒐Q算報表和有關(guān)賬簿。
?。ㄈ┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
?。ㄋ模┿y行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單。
（五）項目工程建設(shè)合同及其價款結(jié)算單。
?。┥唐贩抠忎N合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的其他證明資料。
（七）無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證。
?。ò耍┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目成本費用、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)。
?。ň牛┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。
?。ㄊ┡c土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。
第十三條稅務(wù)師事務(wù)所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)對下列事項充分關(guān)注：
?。ㄒ唬┟鞔_清算項目及其范圍。
?。ǘ┱_劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。
?。ㄈ┱_劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。
?。ㄋ模┱_劃分不同時期的開發(fā)項目，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
（五）正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。
（六）明確清算項目的起止日期。
第十四條納稅人能夠準(zhǔn)確核算清算項目收入總額或收入總額能夠查實，但其成本費用支出不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照本準(zhǔn)則第三章的規(guī)定審核收入總額。
第十五條納稅人能夠準(zhǔn)確核算成本費用支出或成本費用支出能夠查實，但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)先按照本準(zhǔn)則第四章的規(guī)定審核扣除項目的金額。
第十六條稅務(wù)師事務(wù)所在審核鑒證過程中，有下列情形之一的，除符合本準(zhǔn)則第十七條規(guī)定外，可以終止鑒證：
?。ㄒ唬┮勒辗伞⑿姓ㄒ?guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。
?。ǘ┥米凿N毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
?。ㄈ╇m設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由的。
?。┘{稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當(dāng)理由，經(jīng)稅務(wù)師事務(wù)所與委托人溝通，溝通無效的。
第十七條納稅人雖有本準(zhǔn)則第十六條所列情形，但如有下列委托人委托，稅務(wù)師事務(wù)所仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，但需與委托人簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書：
（一）司法機關(guān)、稅務(wù)機關(guān)或者其他國家機關(guān)。
（二）依法組成的清算組織。
（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個人。
第三章 清算項目收入的審核
第十八條土地增值稅清算項目收入審核的基本程序和方法包括：
?。ㄒ唬┰u價收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。
?。ǘ┇@取或編制土地增值稅清算項目收入明細(xì)表，復(fù)核加計正確，并與報表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)申報表等進行核對。
?。ㄈ┝私饧{稅人與土地增值稅清算項目相關(guān)的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況。
?。ㄋ模┎槊魇杖氲拇_認(rèn)原則、方法，注意會計制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異。
?。ㄎ澹┱_劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。
?。┍匾獣r，利用專家的工作審核清算項目的收入總額。
第十九條本準(zhǔn)則所稱清算項目的收入，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱房地產(chǎn)）并取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第二十條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核納稅人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與不征稅收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。
第二十一條土地增值稅以人民幣為計算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應(yīng)納土地增值稅稅額。
對于以分期收款形式取得的外幣收入，應(yīng)當(dāng)按實際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合人民幣。
第二十二條有本準(zhǔn)則第十六條第（六）款情形，但按本準(zhǔn)則第十七條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)確認(rèn)的同類房地產(chǎn)評估價格，以確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
第二十三條納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：
?。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。
（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)。
（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn)。
第二十四條收入實現(xiàn)時間的確定，按國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十五條對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：
?。ㄒ唬┐召M用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。
?。ǘ┐召M用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
第二十六條必要時，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運用截止性測試確認(rèn)收入的真實性和準(zhǔn)確性。審核的主要內(nèi)容包括：
?。ㄒ唬徍似髽I(yè)按照項目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”的相關(guān)內(nèi)容，觀察項目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費用的處理情況。
（二）確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。
（三）審核企業(yè)對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進行稅務(wù)處理。
?。ㄋ模徍税唇铱钍杖胗袩o申報納稅，有無掛在往來賬，如“其他應(yīng)付款”，不作銷售收入申報納稅的情形。
?。ㄎ澹徍思{稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款。
?。徍思{稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅。
（七）審核納稅人在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規(guī)定申報納稅。
?。ò耍徍藢⒎康禺a(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報納稅。
?。ň牛徍思{稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。
?。ㄊ徍艘苑康禺a(chǎn)或土地作價入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資或聯(lián)營，是否按規(guī)定申報納稅。
第四章扣除項目的審核第二十七條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)審核納稅人申報的扣除項目是否符合土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條規(guī)定的范圍。審核的內(nèi)容具體包括：
?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)費用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
?。ㄎ澹﹪乙?guī)定的其他扣除項目。
第二十八條扣除項目審核的基本程序和方法包括：
?。ㄒ唬┰u價與扣除項目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。
?。ǘ┇@取或編制扣除項目明細(xì)表，并與明細(xì)賬、總賬及有關(guān)申報表核對是否一致。
?。ㄈ徍讼嚓P(guān)合同、協(xié)議和項目預(yù)（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費用支出項目。
?。ㄋ模徍丝鄢椖康挠涗?、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計及稅務(wù)處理是否正確，確認(rèn)扣除項目的金額是否準(zhǔn)確。
（五）實地查看、詢問調(diào)查和核實。剔除不屬于清算項目所發(fā)生的開發(fā)成本和費用。
?。┍匾獣r，利用專家審核扣除項目。
第二十九條審核各項扣除項目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是否符合下列規(guī)定，并確認(rèn)扣除項目的具體金額：
（一）扣除項目能夠直接認(rèn)定的，審核是否取得合法、有效的憑證。
?。ǘ┛鄢椖坎荒軌蛑苯诱J(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分?jǐn)偂?br />
（三）審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項扣除項目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。
如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。
（四）審核并確認(rèn)扣除項目的具體金額時，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分?jǐn)偝杀?、未售分?jǐn)偝杀荆ù尕洠┑纫蛩亍?br />
第三十條取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
?。ㄒ唬徍巳〉猛恋厥褂脵?quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。
?。ǘ┤绻煌恋赜卸鄠€開發(fā)項目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。
?。ㄈ徍巳〉猛恋厥褂脵?quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費用。
?。ㄋ模徍擞袩o將期間費用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。
?。ㄎ澹徍擞袩o預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。
?。┍容^、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。
第三十一條土地征用及拆遷補償費的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。
?。ǘ徍酥Ц督o個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關(guān)賬目核對。
?。ㄈ徍思{稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關(guān)扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。
第三十二條前期工程費的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）審核前期工程費的各項實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。
?。ǘ徍思{稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。
第三十三條建筑安裝工程費的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實的證據(jù)：
1.從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進行核對；
2.實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；
3.審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。
?。ǘ┳誀I方式。重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進行會計處理和稅務(wù)處理。
第三十四條基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否取得合法有效的憑證。
（二）如果有多個開發(fā)項目，基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了清算項目。
?。ㄈ徍烁黜椈A(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否含有其他企業(yè)的費用。
?。ㄋ模徍烁黜椈A(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
?。ㄎ澹徍耸欠駥⑵陂g費用記入基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用。
?。徍擞袩o預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用。
?。ㄆ撸┇@取項目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費用與實際費用是否存在明顯異常。
?。ò耍徍嘶A(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偂?br />
（九）各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。
第三十五條開發(fā)間接費用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
?。ㄒ唬徍烁黜楅_發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證。
?。ǘ┤绻卸鄠€開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了清算項目。
?。ㄈ徍烁黜楅_發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用。
?。ㄋ模徍烁黜楅_發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。
?。ㄎ澹徍耸欠駥⑵陂g費用記入開發(fā)間接費用。
?。徍擞袩o預(yù)提的開發(fā)間接費用。
（七）審核納稅人的預(yù)提費用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。
?。ò耍┰谟嬎慵佑嬁鄢椖炕鶖?shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。
第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
?。ㄒ唬徍藨?yīng)據(jù)實列支的財務(wù)費用是否取得合法有效的憑證，除據(jù)實列支的財務(wù)費用外的房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按規(guī)定比例計算扣除。
?。ǘ├⒅С龅膶徍?。企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計算扣除；開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進行審核：
1.審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證；
2.如果有多個開發(fā)項目，利息費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的利息費用記入了清算項目；
3.審核各項借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；
4.審核利息費用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。
第三十七條與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計算的扣除金額是否正確。
對于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為清算的扣除項目。
第三十八條國家規(guī)定的加計扣除項目的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
?。ㄒ唬θ〉猛恋兀ú徽撌巧剡€是熟地）使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。
?。ǘτ谌〉猛恋厥褂脵?quán)后，僅進行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。
?。ㄈτ谌〉昧朔康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。
?。ㄋ模τ诳h級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形。
第三十九條對于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項目金額是否按主管稅務(wù)機關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ嬎惴謹(jǐn)偪鄢?br />
第五章應(yīng)納稅額的審核第四十條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括：
?。ㄒ唬徍饲逅沩椖康氖杖肟傤~是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。
?。ǘ徍饲逅沩椖康目鄢痤~及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。
1.如果企業(yè)有多個開發(fā)項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目；
2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算；
3.對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入的實現(xiàn)時間及其扣除項目的配比。
（三）審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率。
?。ㄋ模徍瞬⒋_認(rèn)清算項目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補或應(yīng)退稅額。
第六章鑒證報告的出具第四十一條本準(zhǔn)則所稱的鑒證報告，是指稅務(wù)師事務(wù)所按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在實施必要的審核程序后，出具含有鑒證結(jié)論或鑒證意見的書面報告。
第四十二條鑒證報告的基本內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：
（一）標(biāo)題。鑒證報告的標(biāo)題應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范為“土地增值稅清算稅款鑒證報告”。
?。ǘ┦占?。鑒證報告的收件人是指注冊稅務(wù)師按照業(yè)務(wù)約定書的要求致送鑒證報告的對象，一般是指鑒證業(yè)務(wù)的委托人。鑒證報告應(yīng)當(dāng)載明收件人的全稱。
?。ㄈ┮远?。鑒證報告的引言段應(yīng)當(dāng)表明委托人和受托人的責(zé)任，說明對委托事項已進行鑒證審核以及審核的原則和依據(jù)等。
?。ㄋ模徍诉^程及實施情況。鑒證報告的審核過程及實施情況應(yīng)當(dāng)披露以下內(nèi)容：
1.簡要評述與土地增值稅清算有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性；
2.簡要評述與土地增值稅清算有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性；
3.簡要陳述對委托單位提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。
（五）鑒證結(jié)論或鑒證意見。注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證情況，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并確認(rèn)出具鑒證報告的種類。
?。╄b證報告的要素還應(yīng)當(dāng)包括：
1.稅務(wù)師事務(wù)所所長和注冊稅務(wù)師簽名或蓋章；
2.載明稅務(wù)師事務(wù)所的名稱和地址，并加蓋稅務(wù)師事務(wù)所公章；
3.注明報告日期；
4.注明鑒證報告的使用人；
5.附送與土地增值稅清算稅款鑒證相關(guān)的審核表及有關(guān)資料。
第四十三條稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證情況，出具真實、合法的鑒證報告。鑒證報告分為以下四種：
（一）無保留意見的鑒證報告。
?。ǘ┍Ａ粢庖姷蔫b證報告。
（三）無法表明意見的鑒證報告。
（四）否定意見的鑒證報告。
上述鑒證報告應(yīng)當(dāng)附有《企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關(guān)附表》。
第四十四條稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，確認(rèn)涉稅鑒證事項符合下列所有條件，應(yīng)當(dāng)出具無保留意見的鑒證報告：
