上周末出臺的房地產(chǎn)“稅收新政”，對業(yè)內(nèi)的影響?yīng)q如硬幣的“兩面”。
在從緊貨幣政策之下，國家稅務(wù)總局日前公布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅繳納方式由以往的按年清繳，轉(zhuǎn)為按季(或月)預繳，并明確了相關(guān)項目預繳區(qū)間，對于非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目，位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；符合規(guī)定的經(jīng)濟適用房開發(fā)項目不得低于3%。而此前企業(yè)預繳所得稅利潤率一般以15%計算。
對于此次“稅收新政”，業(yè)內(nèi)普遍認為，是增加了企業(yè)資金流動的負擔，因為將預繳所得稅的周期從一年縮短為了分季（或月）；但同時這也將加速整個行業(yè)的洗牌，凸現(xiàn)出大企業(yè)的資金優(yōu)勢，因為對他們來說，分期支付所得稅，可能比年初一次性征繳更為輕松。
“原規(guī)定下，開發(fā)商可以在預繳所得稅計算前先抵減主營業(yè)務(wù)稅金等項目。之前僅是預繳所得稅，項目完工后將重新清算調(diào)整，因而并非新增稅務(wù)負擔。但是‘新政’對于提前預繳的力度加強，對開發(fā)商的現(xiàn)金流要求更高?！笔腊钗豪硎俗≌椖繝I銷部高級董事陳煒對《第一財經(jīng)日報》分析稱。
但諸多上市房企并不認為這是一項嚴重“利空”的政策。在對大企業(yè)影響并不嚴重的同時，還有可能加快接下來行業(yè)洗牌的進程。陳煒認為“20%的比例相當保守，并沒有超過大多數(shù)地產(chǎn)公司的‘底線’，而且這筆預留稅款，本身就是在產(chǎn)生利潤的前提下才產(chǎn)生。如果因為此次‘新政’就給企業(yè)運營帶來壓力，該公司一定本身就存在問題。”
“預售稅款肯定（會）加重企業(yè)負擔，但是這項稅收的總量并不大?！笔烂瘓F相關(guān)人士對本報記者稱。國內(nèi)另一家地產(chǎn)巨頭反而認為相比現(xiàn)在的“分期付款”，“原先是年初一次性的預售，可能資金壓力更大”。
“原規(guī)定下需預繳所得稅金額占預售收入比重約為3.3%左右，新規(guī)定下需預繳的所得稅占預售收入比重約為5%左右，增加幅度較低，對開發(fā)商現(xiàn)金流實際影響有限。”陳煒稱。
同時，按照一些上市公司的操作慣例，所得稅本來就要“預留”，而且并不能隨意使用。一家港資上市房企的高層對《第一財經(jīng)日報》分析稱：“企業(yè)的預售款按照規(guī)定‘專款專用’，即使是作為流動資金，也是針對某一個項目，進行后續(xù)的投資。而這筆預售款在結(jié)算之后，扣除其他稅費，才可能作為企業(yè)可以自由使用的資金。在之前，規(guī)范公司的操作方式一貫如此?！彼栽摴静⒉徽J為“稅收新政”會對他們的資金鏈造成多大的影響。該人士認為，真正受到影響的，是那些運行不規(guī)范的中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)。因為只有類似企業(yè)才可能不按照規(guī)定嚴格控制預留款的資金流向。
“由于提前預繳的力度加強，對開發(fā)商的現(xiàn)金流要求更高，所以短期內(nèi)一定有開發(fā)企業(yè)會因此‘新政’而加重其資金風險?！标悷樥f。但他同時認為對行業(yè)的整體影響僅是短期的。
長期來看，陳煒認為數(shù)字的明確化，更有利于一些大企業(yè)的透明化操作，起碼在近期內(nèi)給已上市的房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)定了一條相同的標準。因為在他看來，之前一些境外房地產(chǎn)企業(yè)針對所得稅所提前預留的資金比率可能更高。
