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 許藝馨

對(duì)于大中型集團(tuán)公司而言，房 產(chǎn)土地屬于企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部 分。受集團(tuán)規(guī)模大，發(fā)展進(jìn)程長(zhǎng)， 所屬企業(yè)管控程度不同等方面因素 影響，大中型企業(yè)集團(tuán)在房產(chǎn)土地 管理方面往往暴露出一些亟待解決 的問(wèn)題。集團(tuán)公司可通過(guò)內(nèi)部審計(jì) 監(jiān)督或聘請(qǐng)第三方中介機(jī)構(gòu)方式實(shí) 施房產(chǎn)土地專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)，了解集團(tuán)公 司房產(chǎn)土地管理水平，進(jìn)一步壓實(shí) 房產(chǎn)土地管理部門(mén)主體責(zé)任，完善 相關(guān)領(lǐng)域制度體系建設(shè)，規(guī)范業(yè)務(wù) 鏈條決策程序，提高資產(chǎn)盤(pán)活效率， 摸清房產(chǎn)土地家底，從而提升公司 整體房產(chǎn)土地管理水平，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn) 保值增值。本文從集團(tuán)公司房產(chǎn)土 地專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)實(shí)施角度出發(fā)，對(duì)審計(jì) 重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行初步探討，對(duì)常見(jiàn)審 計(jì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行剖析，從而給出針 對(duì)性管理建議。
―、審計(jì)重點(diǎn)內(nèi)容
房產(chǎn)土地專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)實(shí)施之初， 應(yīng)當(dāng)明確審計(jì)范圍并確定審計(jì)方 案。按照全覆蓋審計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，集團(tuán)公 司本部及具有實(shí)質(zhì)控制權(quán)的所屬企 業(yè)均應(yīng)涵蓋在審計(jì)范圍之內(nèi)，審計(jì) 方案重點(diǎn)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含以下幾個(gè)方 面：
(―)制度建設(shè)方面
被審計(jì)單位是否建立完整的房 產(chǎn)土地管理制度；房產(chǎn)土地管理制 度是否與集團(tuán)公司及監(jiān)督管理有關(guān) 文件協(xié)調(diào)一致，不存在沖突性條款； 房產(chǎn)土地管理制度之間是否存在循 環(huán)交叉引用條款；房產(chǎn)土地管理制 度是否執(zhí)行到位，決策流程是否符 合管理制度規(guī)定；出租房產(chǎn)土地程 序是否符合制度要求；決策流程文 件是否留檔完整。
(二)基礎(chǔ)信息方面
被審計(jì)單位房產(chǎn)土地信息是否 與賬冊(cè)信息核對(duì)一致；房產(chǎn)土地信 息是否與權(quán)證核對(duì)一致；房產(chǎn)土地 信息是否與實(shí)物核對(duì)一致；是否存 在產(chǎn)權(quán)證持有人和實(shí)際擁有人不同 的情況；是否存在需要移交的非經(jīng) 營(yíng)性資產(chǎn)并核實(shí)明細(xì)；是否存在五 年內(nèi)房產(chǎn)土地內(nèi)、外部審計(jì)問(wèn)題， 并對(duì)相關(guān)整改情況進(jìn)行跟蹤；是否 存在房產(chǎn)土地涉訴事項(xiàng)，關(guān)注相關(guān) 領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)及訴訟進(jìn)展。
(三)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面
被審計(jì)單位是否存在被占用或 無(wú)償使用的房產(chǎn)土地；是否存在閑 置房產(chǎn)土地及后續(xù)處理措施；是否 存在待開(kāi)發(fā)土地及后續(xù)處理措施； 房產(chǎn)土地是否存在抵押、擔(dān)保、質(zhì) 押等情況，出租給集團(tuán)公司范圍外 第三方的房產(chǎn)土地是否履行必要的 決策程序；是否存在租期過(guò)長(zhǎng)、違 規(guī)出租劃撥地等管理問(wèn)題；租金制 定是否符合經(jīng)濟(jì)效益原則，金額能 夠覆蓋固定成本。
二、常見(jiàn)審計(jì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題
審計(jì)組應(yīng)當(dāng)審慎執(zhí)行審計(jì)程 序，復(fù)核審前取得的資料及文件， 現(xiàn)場(chǎng)核查被審計(jì)單位房產(chǎn)土地的賬 冊(cè)信息、實(shí)物信息、權(quán)證信息、運(yùn) 營(yíng)信息、制度建設(shè)和決策運(yùn)營(yíng)流程 等情況。以下幾個(gè)層面的問(wèn)題屬于 常見(jiàn)、頻發(fā)審計(jì)問(wèn)題，審計(jì)組應(yīng)予 以重點(diǎn)關(guān)注，管理者可引以為鑒。
(―)制度建設(shè)層面
制度管理建設(shè)不夠健全，主 要表現(xiàn)為部分被審計(jì)單位存在自有 房產(chǎn)土地事項(xiàng)，但未依照集團(tuán)公司 及上位有關(guān)規(guī)定建立管理制度；部 分被審計(jì)單位存在房產(chǎn)土地出租事 項(xiàng)，未嚴(yán)格參照集團(tuán)公司及上位有

關(guān)規(guī)定制定本企業(yè)房產(chǎn)土地出租管 理辦法。
（二） 資產(chǎn)管理層面
部分房產(chǎn)土地處于閑置狀態(tài)， 造成大量資源浪費(fèi)，變相增加相關(guān) 單位管理成本。部分被審計(jì)單位房 產(chǎn)土地被第三方無(wú)償占用，存在資 產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生安全隱患，制約 相關(guān)單位正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。
（三） 證照管理層面
1.部分實(shí)物資產(chǎn)未取得產(chǎn)權(quán)證 書(shū)，主要由于前期工程資料缺失、 房產(chǎn)與坐落土地權(quán)屬不一致、政府 規(guī)劃變更等原因?qū)е?。根?jù)《民法 典》第二百零九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依 法登記發(fā)生效力。上述資產(chǎn)物權(quán)歸 屬具有不確定性，權(quán)利存在瑕疵。
2.部分實(shí)物資產(chǎn)實(shí)際權(quán)利人與 證載權(quán)利人不符，主要由于公司合 并、更名以及資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)后權(quán)屬證書(shū) 未及時(shí)變更導(dǎo)致。根據(jù)《民法典》 第二百一十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬 證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán) 證明。上述資產(chǎn)實(shí)際權(quán)利人未擁有 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)證明，權(quán)利存在瑕疵。
（四） 賬實(shí)管理層面
1.部分單位存在賬外資產(chǎn)，形 成賬外資產(chǎn)的主要原因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)值 費(fèi)用化、房屋與土地等合并入賬無(wú) 法區(qū)分、缺失前期建設(shè)資料無(wú)入賬 依據(jù)等方面。上述資產(chǎn)賬面價(jià)值無(wú) 法確定，相關(guān)單位財(cái)務(wù)成果不能準(zhǔn) 確反映真實(shí)資產(chǎn)狀況。
2.部分房產(chǎn)已拆除未銷(xiāo)賬， 存在實(shí)物已拆除但仍在財(cái)務(wù)賬面體 現(xiàn)，資產(chǎn)賬實(shí)不符，相關(guān)單位財(cái)務(wù) 信息不實(shí)，虛增資產(chǎn)。
3.部分實(shí)物資產(chǎn)無(wú)法定位， 存在有賬面記載但無(wú)法定位房產(chǎn)土 地，資產(chǎn)存在性不能確定，相關(guān)單 位資產(chǎn)管理缺失。
三、管理建議
程序完結(jié)后，審計(jì)組應(yīng)當(dāng)出具 審計(jì)報(bào)告，對(duì)集團(tuán)公司房產(chǎn)土地審 計(jì)情況進(jìn)行匯總，對(duì)審計(jì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 進(jìn)行披露，形成審計(jì)結(jié)論并給出針 對(duì)性管理建議。針對(duì)審計(jì)過(guò)程中的 頻出問(wèn)題，審計(jì)建議可以包括以下 幾個(gè)維度。
（-）優(yōu)化制度體系，加強(qiáng)執(zhí) 行力度
被審計(jì)單位應(yīng)重新梳理制度條 款，對(duì)于制度體系建設(shè)層面的欠缺， 應(yīng)參照上位制度，制定符合自身實(shí) 際情況的房產(chǎn)土地相關(guān)制度并規(guī)范 執(zhí)行。從事房地產(chǎn)出租的經(jīng)營(yíng)主體 應(yīng)特別關(guān)注出租相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為是否 被現(xiàn)行制度體系所覆蓋。
（二） 強(qiáng)化資產(chǎn)盤(pán)活，提升資 產(chǎn)價(jià)值
針對(duì)閑置房產(chǎn)及對(duì)應(yīng)土地，被 審計(jì)單位應(yīng)進(jìn)一步走訪統(tǒng)計(jì)，摸清 狀態(tài)，對(duì)內(nèi)挖掘使用需求，統(tǒng)籌推 動(dòng)房產(chǎn)土地盤(pán)活工作；對(duì)外應(yīng)積極 拓展市場(chǎng)，主動(dòng)開(kāi)展廣泛招商，加 快盤(pán)活各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，努力提升 閑置低效資產(chǎn)利用效率。針對(duì)被無(wú) 償占用房產(chǎn)及土地，各物權(quán)主體應(yīng) 按照《民法典》第二百三十五條規(guī) 定依法行使’‘返還原物請(qǐng)求權(quán)'‘或 主動(dòng)協(xié)調(diào)無(wú)償占用方返還對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì) 利益，規(guī)范法律文書(shū)簽訂，避免國(guó) 有資產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益流失。
（三） 厘清問(wèn)題根源，統(tǒng)籌權(quán) 證辦理
對(duì)于無(wú)證資產(chǎn)問(wèn)題，建議被審 計(jì)單位應(yīng)加強(qiáng)自身無(wú)證資產(chǎn)梳理排 查，整理權(quán)證辦理要件，對(duì)于符合 條件的盡快辦理產(chǎn)權(quán)登記；對(duì)于歷 史悠久、情況復(fù)雜的無(wú)證資產(chǎn)，應(yīng) 盡量厘清問(wèn)題成因，收集并留存相 關(guān)物權(quán)證明，積極申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登 記，避免現(xiàn)存合法利益流失。對(duì)于 實(shí)際權(quán)利人與證載權(quán)利人不符的房 產(chǎn)土地，建議各物權(quán)主體梳理問(wèn)題 成因及現(xiàn)狀，必要時(shí)應(yīng)向法院提起 確權(quán)之訴，及時(shí)維護(hù)自身合法權(quán)益。
（四） 梳理資產(chǎn)信息，規(guī)范賬 務(wù)處理
對(duì)于賬外資產(chǎn)，被審計(jì)單位應(yīng) 嚴(yán)格確認(rèn)資產(chǎn)權(quán)屬，核實(shí)資產(chǎn)價(jià)值， 將上述資產(chǎn)盡快納入核算體系；對(duì) 于已拆除未銷(xiāo)賬房產(chǎn)，應(yīng)盡快履行 報(bào)廢手續(xù)，規(guī)范賬務(wù)處理，避免財(cái) 務(wù)信息失真；對(duì)于有賬面記載但無(wú) 法定位的資產(chǎn)，建議各單位盡快梳 理原始材料，確定資產(chǎn)實(shí)際位置， 同時(shí)在財(cái)務(wù)資料中完成信息維護(hù)。
（五） 提升管理強(qiáng)度，完善內(nèi) 控環(huán)節(jié)
審計(jì)過(guò)程中往往存在資產(chǎn)卡片 存在關(guān)鍵信息模糊、缺失的情況， 導(dǎo)致審計(jì)人員對(duì)資產(chǎn)認(rèn)定存在障 礙，部分資產(chǎn)賬務(wù)與實(shí)物管理脫節(jié)， 無(wú)法確認(rèn)權(quán)屬及存在。針對(duì)此種情 況，建議被審計(jì)單位房產(chǎn)主管部門(mén)、 財(cái)務(wù)部門(mén)及使用主體應(yīng)聯(lián)合定期開(kāi) 展盤(pán)點(diǎn)工作，保障公司賬、證、物 匹配相符；對(duì)于存在差異的資產(chǎn)要 保證信息反饋和傳遞渠道的暢通。 具有條件的企業(yè)，可以借助房產(chǎn)土 地管理系統(tǒng)等信息化軟件實(shí)現(xiàn)信息 共享，最大程度厘清差異成因，并 及時(shí)做出應(yīng)對(duì)反饋，避免各主責(zé)部 門(mén)因信息不對(duì)稱(chēng)造成的資產(chǎn)管理 混亂
四、審計(jì)成果數(shù)字化展示創(chuàng)新 審計(jì)組可采用信息化手段創(chuàng)建
“房產(chǎn)土地審計(jì)成果展示平臺(tái)”， 利用大數(shù)據(jù)對(duì)審計(jì)成果進(jìn)行可視化 解讀。審計(jì)成果展示平臺(tái)可以對(duì)審 計(jì)范圍內(nèi)房產(chǎn)土地進(jìn)行清晰標(biāo)點(diǎn)， 錄入房產(chǎn)實(shí)物現(xiàn)場(chǎng)勘察實(shí)物照片， 同時(shí)實(shí)現(xiàn)審計(jì)結(jié)果數(shù)據(jù)在區(qū)域序 列、經(jīng)營(yíng)序列、瑕疵序列、用途序 列等不同維度的查詢(xún)、分析、建模 及可視化展示，通過(guò)數(shù)據(jù)重組達(dá)到 瑕疵資產(chǎn)情況一鍵生成，深挖數(shù)據(jù) 價(jià)值的同時(shí)，使審計(jì)結(jié)果展示更為 清晰、直觀，提高了審計(jì)結(jié)果的可 讀性。
五、審計(jì)成果運(yùn)用
大中型企業(yè)集團(tuán)通過(guò)內(nèi)部審計(jì) 監(jiān)督或聘請(qǐng)第三方中介機(jī)構(gòu)方式實(shí) 施房產(chǎn)土地專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)項(xiàng)目后，應(yīng)當(dāng) 及時(shí)充分利用審計(jì)成果，及時(shí)建立 并完善房產(chǎn)土地管理信息，保證物、 證、賬一致性。對(duì)審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn) 題及時(shí)登記審計(jì)問(wèn)題臺(tái)賬，按照相 關(guān)管理制度督促整改落實(shí)。對(duì)普遍 性問(wèn)題，在落實(shí)整改的基礎(chǔ)上，督 促各單位舉一反三、健全制度，提 升規(guī)范化管理水平；對(duì)典型性問(wèn)題, 集團(tuán)公司可以將審計(jì)結(jié)果以案例交 流形式進(jìn)行通報(bào)，發(fā)揮警示作用； 同時(shí)對(duì)企業(yè)集團(tuán)范圍內(nèi)，在房產(chǎn)土 地管理方面管理成效顯著、貢獻(xiàn)突 出的單位，可以形成優(yōu)秀管理案例， 在一定范圍內(nèi)予以表?yè)P(yáng)和推廣，供 其他單位參考借鑒。
作者單位 天津港（集團(tuán)）有 限公司