上市公司業(yè)績受影響程度不一，增加費用減少抵稅好處
公允價值計量的正反面
本報記者 劉振盛重慶報道
在國際市場正在因為金融及經濟危機而逐步放松公允價值計量要求的背景下，用公允價值計量投資性房地產替代成本計量的做法正讓A股部分上市公司嘗到“甜頭”。
不過，由于稅收、評估等方面的顧慮，這一從2007年1月1日起開始實施的《企業(yè)會計準則第 3 號——投資性房地產》的采用者并不多。
公允價值計量成利潤增長器
金融街[9.75 3.61%](000402.SZ)2009年一季報顯示，其營業(yè)收入為2.9 億元，同比下降62%，不過，歸屬于上市公司股東凈利潤為1.6億元，同比增長127%。聯(lián)合證券的研究報告表示，營業(yè)收入同比下降的原因主要在于金融街一季度重點在售項目未達到結算條件，收入主要來自物業(yè)出租和物業(yè)經營。
不過，投資性房地產的公允價值變動收益，開始扛起利潤增長的大旗。上述報告表示，在收入下降的情況下，利潤出現(xiàn)大幅增長的主要原因在于德勝國際中心項目用于出租的約3.4 萬平米物業(yè)計入投資性房地產，按公允價值計量后取得公允價值變動收益1.6 億。
從2008年1月1日起，金融街開始對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量，當時，納入統(tǒng)計范圍的有金融街購物中心、金樹街餐飲街、金融街C3 四合院項目。
“公司在未來兩年可結算項目利潤率大多較低，業(yè)績貢獻很大一部分將是靠投資性房地產公允價值的變動。”聯(lián)合證券在對金融街的年報點評中表示。
會計政策變更，帶來報表煥然一新的現(xiàn)象，在昆百大A[7.22 2.12%](000560.SZ)身上也在上演。
昆百大A的2008年一季報顯示，其資產負債率為90.56%，短期借款與一年內到期的非流動負債合計為4.14億元，長期借款為1.91億元。歸屬于母公司所有者權益為9252萬元，未分配利潤為-5411萬元。
2008年6月6日，昆百大A決定對投資性房地產后續(xù)計量由成本計量模式變更為公允價值計量模式。納入變更范圍的有百大新天地項目等四個項目。
截至2008年3月31日，這四個項目的賬面價值分別為1.28億元、3100萬元、604萬元和354萬元，賬面價值合計1.68億元。經評估，上述資產的公允價值為6.71億元，公允價值大于其賬面價值的差額為5.02億元。
“公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。如果公允價值高于成本，那么對資產負債率以及凈利潤都會有較好的影響?！敝性C券地產分析師魏博表示。
計量模式轉換后，昆百大A的資產負債率將降低為77.66%。同時，未分配利潤將增加3.17億元，變更后的未分配利潤大增至2.63億元，影響比例為585.43%。一舉改變了連續(xù)三年未分配利潤為負的尷尬局面。歸屬于母公司所有者權益合計也增加至4.68億元，影響比例為406.30%。
不僅如此，昆百大A近日發(fā)布的對投資性房地產的最新評估顯示，截至2008年12月31日，昆明走廊項目由4567.30萬元增加至5155.50萬元；新紀元廣場B座自有產權由4692萬元增加至4912萬元；百大新天地項目(即百大金地商業(yè)中心)由5.73億元增加至5.97億元；百大國際花園幼兒園則由502.90萬元減少至475萬元。
昆百大A表示，相關投資性房地產的公允價值評估增值合計3198萬元，扣除遞延所得稅及少數(shù)股東收益影響后，將增加公司歸屬于母公司的凈利潤2365.41萬元。
2008年報顯示，其凈利潤為3691.89萬元，資產負債率已進一步降至76.44%，而記者通過WIND資訊的數(shù)據(jù)計算，截至4月28日，已公布年報的79家地產公司資產負債率的平均值為79.62%。這意味著，昆百大A的資產負債率已低于同行業(yè)的平均水平。
增加費用減少稅收優(yōu)惠
金融街、昆百大A從會計政策變更中獲得“甜頭”的現(xiàn)象并非個案。
去年，財政部會計司曾對上市公司2007年執(zhí)行新會計準則的情況做了分析報告。該報告顯示，1570家上市公司中，存在投資性房地產的有630家上市公司，占1570家的40.13%。但是，這些公司絕大多數(shù)對投資性房地產采用了成本計量模式。
其中，僅有18家上市公司采用公允價值對投資性房地產進行后續(xù)計量。投資性房地產公允價值計量產生的公允價值變動凈收益為22.79億元，占有此類業(yè)務18家公司凈利潤的2.61%。
不過，度過了采用新規(guī)的“蜜月期”，苦惱也隨之而來。
“這(指新準則)其實是雙刃劍，倘若市場價格下跌，對利潤增長也會有負面影響?！币晃徊扇×斯蕛r值模式的上市公司高管告訴記者。
“采取公允價值模式后，如果行情出現(xiàn)波動，公司方面有時也難以判斷業(yè)績的情況?！睆V發(fā)證券研究員沈愛卿說。
2009 年1 月15 日，泛海建設[10.93 9.96%]決定從1 月1 日起，對投資性房地產后續(xù)計量由成本法模式變更為公允價值模式。
納入變更范圍的投資性房地產均位于深圳，分別是深圳南油大道新能源大廈10 樓南端、薈芳園A-B 裙樓303A、南油第四工業(yè)區(qū)4 號廠房6 樓、南油生活區(qū)B 區(qū)69 棟215-231。
上述四個項目賬面價值合計約1294 萬元，占泛海建設2008 年12 月31 日凈資產比例為0.16%。2008年報顯示，其投資性房地產科目為4830.64萬元，而2007年為5398.94萬元。
泛海建設在年報中表示，其采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產公允價值變動產生的損益為 -568.30萬元。
方大A[9.31 5.32%](000055.SZ)的情況亦是如此。2008年，其投資性房地產一項對當期利潤的影響為-493.55萬元，而其凈利潤為1922.25萬元。
“新規(guī)出來初期，市場對投資性房地產較多的公司有很高的期待，但實際上，很多公司都不愿意去推動?！鄙驉矍浔硎?，其中原因除了價格波動導致難以判斷業(yè)績外，倘若采取公允價值計量，則每年都要對相應的項目進行審計，會增加不少費用。
此外，采用公允價值計量模式，上市公司不用對投資性房地產提取折舊或攤銷，使得通過逐年計提折舊達到抵稅的做法不再適用。
還有一個問題就是，“有的公司正計劃做股權激勵，由會計政策變更帶來的業(yè)績虛增，能否當成業(yè)績的增長呢？這點目前也沒有明確的說法?！鄙驉矍浔硎尽?br />
