一、銀行是資金主通道
商業(yè)銀行的貸款是典型的債務(wù)融資，需要足夠的抵押或擔(dān)保措施，貸款額度比較高，貸款時間不長，是目前商業(yè)房地產(chǎn)融資的最主要通道。在未來很長的一段時間內(nèi)，商業(yè)銀行的貸款仍是商業(yè)房地產(chǎn)融資的主導(dǎo)形式。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的前提下首先考慮從商業(yè)銀行獲得資金支持。
二、房地產(chǎn)信托是融資創(chuàng)新的首選
信托融資具有的制度優(yōu)勢使得在國家的宏觀調(diào)控下逐步被房地產(chǎn)業(yè)充分利用，房地產(chǎn)信托發(fā)行日益增多。當(dāng)前實(shí)際操作中應(yīng)用比較多的模式有三種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似，所不同的是資金來源不同，信托計劃的資金主要是靠發(fā)行信托計劃籌集。二是股權(quán)信托，即信托資金階段性(信托期限內(nèi))持有房地產(chǎn)公司股份后被溢價回購的一種股權(quán)投資模式。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是既實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資目的，又增強(qiáng)了企業(yè)的信用等級，通過增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下優(yōu)化了公司的資本結(jié)構(gòu)；三是受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，即以交易為基礎(chǔ)的財產(chǎn)信托，一般是把具有可預(yù)測穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)財產(chǎn)的受益權(quán)通過信托轉(zhuǎn)讓給社會投資者，實(shí)現(xiàn)融資目的，信托收益來源于其穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入或者有保證條款的受益權(quán)溢價回購。
三、項(xiàng)目融資可以共擔(dān)風(fēng)險
項(xiàng)目融資是為一個特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項(xiàng)目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價值，貸款銀行主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和項(xiàng)目未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項(xiàng)目融資風(fēng)險分擔(dān)及對項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險，是項(xiàng)目融資活動的重要內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)用項(xiàng)目融資的主要運(yùn)作模式是，由投資者共同投資組建一個項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營項(xiàng)目和安排有限追索融資。
四、金融租賃是實(shí)際運(yùn)用較多的模式
金融租賃行為，屬于投資信貸性質(zhì)，又不同于一般的投資信貸，具有其自身的特點(diǎn)。首先，以商品形態(tài)和資金形態(tài)相結(jié)合提供信用是金融租賃的主要特點(diǎn)，租賃公司不是向企業(yè)直接貸款，而是代用戶購入資產(chǎn)，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購買資產(chǎn)這兩個過程融合在一起。對承租人來說，在租到資產(chǎn)設(shè)備的同時，也解決了對資金的需求。對出租人來說，在租期內(nèi)始終持有資產(chǎn)的所有權(quán)，比較安全，風(fēng)險較小。由于融資與融物同步進(jìn)行，不僅能把握資金運(yùn)用方向，對企業(yè)也有較強(qiáng)的約束力；其次，所有權(quán)與使用權(quán)相分離。一般的投資信貸，是由企業(yè)直接向銀行借人資金，自行購買設(shè)備資產(chǎn)等，設(shè)備資產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于借款人(企業(yè))一身。而在金融租賃條件下，整個租賃合同期間的設(shè)備所有權(quán)始終屬于出租人。承租人在租賃結(jié)束時，雖有留購、續(xù)租、退還設(shè)備的選擇權(quán)，但在租賃期內(nèi)，只能以租金為代價獲得設(shè)備的使用權(quán)。
目前商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)用金融租賃手段進(jìn)行融資的最流行的形式就是回租租賃，通常用于產(chǎn)權(quán)型商鋪的銷售上面，但還停留在把商鋪整體產(chǎn)權(quán)進(jìn)行小份分割的狀態(tài)下，不利于維持商鋪的整體產(chǎn)權(quán)，從而也難以實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營，而杠桿租賃可以很好地解決這個問題，因此，杠桿租賃將成為未來我國商業(yè)房地產(chǎn)融資的熱點(diǎn)。
