一、基于全面風(fēng)險(xiǎn)管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計(jì)組織結(jié)構(gòu)
全面風(fēng)險(xiǎn)管理需要把風(fēng)險(xiǎn)管理的思想、方法和流程貫穿于全公司各個(gè)部門、各項(xiàng)工作之中?；谌骘L(fēng)險(xiǎn)管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計(jì)是在公司上下各個(gè)部門的配合下，由內(nèi)部審計(jì)或合規(guī)部門牽頭，其他業(yè)務(wù)部門積極配合，首先制定基于全面風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)部審計(jì)業(yè)務(wù)指導(dǎo)類文件，其中具體的風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)由各個(gè)業(yè)務(wù)部門配合完成，隨后依據(jù)已經(jīng)制定的審計(jì)指導(dǎo)文件對(duì)公司各項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督審查和風(fēng)險(xiǎn)控制管理。建立基于全面風(fēng)險(xiǎn)管理的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計(jì)組織結(jié)構(gòu)能夠確保風(fēng)險(xiǎn)管理的理念通過公司內(nèi)部審計(jì)執(zhí)行下去。具體的組織結(jié)構(gòu)(如圖1)職稱論文。
二、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制節(jié)點(diǎn)
風(fēng)險(xiǎn)控制節(jié)點(diǎn)是內(nèi)部審計(jì)工作需要重點(diǎn)關(guān)注的地方，通過設(shè)置內(nèi)部審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制節(jié)點(diǎn)，將公司風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)細(xì)化到每個(gè)相關(guān)的職能部門和每一項(xiàng)具體的工作環(huán)節(jié)中、培養(yǎng)公司整體的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)、運(yùn)用全面風(fēng)險(xiǎn)管理識(shí)別、分析、評(píng)估、決策風(fēng)險(xiǎn)的管理流程實(shí)行內(nèi)部審計(jì)。這樣更加有利于內(nèi)部審計(jì)工作的開展和審計(jì)整改意見的貫徹執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)過程通常分為四個(gè)階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項(xiàng)目建設(shè)階段、租售管理階段，不同的階段各具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。本文主要從內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督控制角度列示出房地產(chǎn)開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)。(如圖2)
(一)全過程綜合風(fēng)險(xiǎn)(1)政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，政府對(duì)物業(yè)租金、售價(jià)的限制，對(duì)土地使用的約束，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，對(duì)外資的控制，以及對(duì)投資規(guī)模、投資方向和金融、稅收的控制和城市規(guī)劃等都會(huì)對(duì)投資商構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。
(2)融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)是指融資條件或方式發(fā)生變化或由于資金使用不當(dāng)從而可能導(dǎo)致開發(fā)商蒙受損失。房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開發(fā)商最為關(guān)切的問題，籌資風(fēng)險(xiǎn)反映的是因使用借貸資金而導(dǎo)致的自有資金回報(bào)盈利的不確定性。當(dāng)投資中借貸比例很高時(shí)，籌資風(fēng)險(xiǎn)也越高。而各種籌資方式所用手段、工具和所處的環(huán)境不同，因此各種籌資方式也具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)包括：投資收益與貸款利率的相對(duì)變化風(fēng)險(xiǎn)、樓花融資風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)按揭風(fēng)險(xiǎn)(房產(chǎn)價(jià)格漲落風(fēng)險(xiǎn)、按揭收入變化風(fēng)險(xiǎn)、按揭利率變化風(fēng)險(xiǎn))、商業(yè)信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間管理風(fēng)險(xiǎn)。
(3)合同管理風(fēng)險(xiǎn)。合同管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于合同簽訂、審批和執(zhí)行方面的管理不完善導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)。具體包括：一是合同審批與簽訂風(fēng)險(xiǎn)。在合同最初簽訂階段，合同的條款沒有經(jīng)過嚴(yán)格的審批引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：條文不全面，不完整，沒有將合同雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系全面表達(dá)清楚，沒有預(yù)計(jì)到合同實(shí)施過程中可能發(fā)生的各種情況，導(dǎo)致合同過程中的激烈爭(zhēng)執(zhí)，最終導(dǎo)致?lián)p失；二是合同履行及跟蹤。合同簽訂之后進(jìn)入履行階段，房地產(chǎn)公司應(yīng)該就合同的各項(xiàng)條款包括工程施工進(jìn)度和付款進(jìn)度按照合同約定的方式履行，否則會(huì)引發(fā)違約風(fēng)險(xiǎn)，給公司的生產(chǎn)經(jīng)營造成損失。
(4)內(nèi)部控制與管理風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部控制與管理風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理制度不完善，項(xiàng)目管理人員能力不強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)不足、工人素質(zhì)低、勞動(dòng)積極性低導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中各項(xiàng)工作沒有嚴(yán)格按照國家法律法規(guī)和公司規(guī)章制度執(zhí)行引起各種違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。主要包括財(cái)務(wù)付款安全性、印章管理、應(yīng)收款管理、個(gè)人借款、資產(chǎn)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)。
(二)各階段特有風(fēng)險(xiǎn)(1)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)。土地購買風(fēng)險(xiǎn)。如果土地獲得的方式是通過協(xié)議出讓的方式，那么土地獲取的風(fēng)險(xiǎn)主要在于開發(fā)企業(yè)和原房產(chǎn)所有者的談判過程中。而如果是通過招拍掛的方式取得土地，由于成本相對(duì)過高，利潤率低，對(duì)未來市場(chǎng)的判斷一旦出現(xiàn)偏差，就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目虧損，因此其風(fēng)險(xiǎn)主要來自于對(duì)未來市場(chǎng)的判斷能力。征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)。征地拆遷涉及許多法律和社會(huì)問題。一方面，我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng)，地方情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會(huì)的、心理的、經(jīng)濟(jì)的原因，會(huì)使開發(fā)商面對(duì)前所未有的各種復(fù)雜情況，同時(shí)也使開發(fā)商面對(duì)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
(2)房地產(chǎn)勘察、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。勘察風(fēng)險(xiǎn)是指由于勘察點(diǎn)分布、鉆孔深度及勘探方法不當(dāng)?shù)纫鹂碧浇Y(jié)果錯(cuò)誤，從而導(dǎo)致建設(shè)用地的工程地質(zhì)、水文狀況等分析錯(cuò)誤，進(jìn)而直接影響對(duì)地基土的性質(zhì)、持力層和承載力的確定，使基礎(chǔ)選型和設(shè)計(jì)發(fā)生錯(cuò)誤，如承載力高而勘察結(jié)果低，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)計(jì)浪費(fèi)或建筑高度受限，房地產(chǎn)開發(fā)商成本增加和受益下降；相反，則會(huì)導(dǎo)致基礎(chǔ)需要加固，成本上升，嚴(yán)重的甚至建筑物倒塌，使開發(fā)商的信譽(yù)和投資蒙受巨大損失。設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于各專業(yè)設(shè)計(jì)(建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾、給排水、電氣和通風(fēng)空調(diào)等)方案的設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)參數(shù)、方案選擇不當(dāng)、結(jié)構(gòu)和設(shè)備器材選型不合理等，導(dǎo)致建筑工程不能滿足使用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全和可靠性要求，以及設(shè)計(jì)進(jìn)度不能滿足工程要求。
(3)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)。招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)：目前，采用的招標(biāo)模式有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、協(xié)商議標(biāo)三種。每一種招標(biāo)方式都存在各自不同的風(fēng)險(xiǎn)。承包方式風(fēng)險(xiǎn)：一是全過程承包，開發(fā)商要冒承包商選擇不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；二是階段承包，這種承包方式可以發(fā)揮各專業(yè)承包單位的專業(yè)特長，但同時(shí)增加了開發(fā)企業(yè)進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和控制的難度，由此增加相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。工期拖延風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段每個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間損失，都會(huì)使工期拖延。而工期延長，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生比較大的變化，錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī)。另一方面，工期延長會(huì)增加投入資金利息支出，增加管理費(fèi)。
(4)房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目開發(fā)完成以后，開發(fā)商的主要任務(wù)是通過房屋出租或房產(chǎn)出售，盡快實(shí)現(xiàn)投資的回收，并取得利潤。這是房地產(chǎn)項(xiàng)目的終結(jié)階段，這一階段的成敗決定房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成功與否，因此對(duì)這一階段的關(guān)注非常重要。其中的風(fēng)險(xiǎn)包括：一是定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)主要是由于房地產(chǎn)定價(jià)不合理給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目帶來的收益損失，主要是由于市場(chǎng)研究不充分、市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確、定價(jià)策略不科學(xué)或者是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)缺乏跟蹤造成的。二是營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)。營銷風(fēng)險(xiǎn)主要來源于營銷渠道的選擇和營銷方式的使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售渠道分為自行銷售和代理銷售。自行銷售具有成本低的優(yōu)點(diǎn)，其營銷隊(duì)伍一般是臨時(shí)組建的，必須面對(duì)非專業(yè)性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。而代理銷售一般是委托專門的房地產(chǎn)中介，由于他們具有熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)、銷售經(jīng)驗(yàn)豐富等優(yōu)勢(shì)能夠促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的速度，但代理銷售也存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。一方面要支付較高的傭金，另一方面，代理商一般可能同時(shí)負(fù)責(zé)多家公司的樓盤銷售，開發(fā)商不得不承擔(dān)由于代理銷售不積極帶來的風(fēng)險(xiǎn)。三是銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)銷售時(shí)機(jī)一般有：預(yù)售、即時(shí)出售和滯后銷售，每一種銷售的方式都有各自不同的風(fēng)險(xiǎn)。
