金融危機(jī)過后，房價(jià)出現(xiàn)了爆發(fā)性上漲，2010年1月以來，政府就出臺(tái)多項(xiàng)政策更加嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)市場，來穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格，購房者多持觀望態(tài)度。一方面為了籌集資金；另一方面為了在同行業(yè)內(nèi)擁有競爭力，各大房地產(chǎn)企業(yè)競相推出了各種促銷策略，包括廣告促銷、精裝修房、降價(jià)促銷等等。這些促銷策略會(huì)帶來多大的稅后收益或損失是企業(yè)必須考慮的問題。稅收成本是影響稅后收益的一個(gè)重要因素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況和現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策，通過合理選擇和運(yùn)用納稅籌劃策略，盡可能地“節(jié)稅”以提高稅后收益。因此如何在這些促銷策略下做好納稅籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。
一、廣告促銷的納稅籌劃策略
房地產(chǎn)企業(yè)希望通過廣告?zhèn)鬟_(dá)所售樓盤的有關(guān)信息，希望客戶前來購買。一個(gè)好的廣告不僅能吸引更多的潛在客戶，而且能增加房地產(chǎn)企業(yè)的品牌價(jià)值。所以房地產(chǎn)企業(yè)各年度的廣告支出是一項(xiàng)龐大的費(fèi)用。
廣告費(fèi)用的納稅籌劃重點(diǎn)在于在遵循企業(yè)所得稅法與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的前提下，盡可能加大據(jù)實(shí)扣除費(fèi)用的額度，對(duì)于有扣除限額的費(fèi)用應(yīng)該用夠標(biāo)準(zhǔn)，直到規(guī)定的上限。稅法規(guī)定，納稅人申報(bào)扣除的廣告費(fèi)支出，必須同時(shí)符合三個(gè)條件：廣告是通過工商部門批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)制作的；已實(shí)際支付費(fèi)用，并已取得相應(yīng)發(fā)票；通過一定的媒體傳播。因此，廣告費(fèi)的納稅籌劃還應(yīng)注意法律對(duì)廣告費(fèi)稅前扣除所要求票據(jù)的具體法律形式。
（一）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)合理分配，減少稅收成本
《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十三條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5‰”。第四十四條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除?！币?yàn)闃I(yè)務(wù)招待費(fèi)不能轉(zhuǎn)列，也不能遞延到以后年度，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)控制業(yè)務(wù)招待費(fèi)的支出。因此，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)業(yè)務(wù)招待費(fèi)與廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的預(yù)算控制，嚴(yán)格控制業(yè)務(wù)招待費(fèi)，使其控制在稅法規(guī)定的最高限額內(nèi)。對(duì)于廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)出現(xiàn)超標(biāo)而面臨納稅調(diào)增的問題,可以考慮招聘一些員工進(jìn)行相應(yīng)的人員促銷策略，使廣告促銷的費(fèi)用在不超過稅法規(guī)定的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)用最高限額內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過稅法規(guī)定限額內(nèi)的廣告費(fèi)和宣傳費(fèi)由員工促銷費(fèi)用進(jìn)行轉(zhuǎn)化。員工促銷發(fā)生的宣傳費(fèi)用實(shí)際上是員工的工資薪酬成本，可以在稅前進(jìn)行全額扣除，以最大限額進(jìn)行所得稅的稅前扣除，減少企業(yè)的稅收成本。需要特別注意的是預(yù)算的準(zhǔn)確性和有關(guān)票據(jù)內(nèi)容、形式的合法性，減少納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司，減少稅收成本
按規(guī)定，業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)均是以營業(yè)收入作為扣除計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的，如果將房地產(chǎn)企業(yè)的銷售部門設(shè)立為一個(gè)獨(dú)立核算的銷售公司，將企業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售權(quán)交予銷售公司，再由銷售公司實(shí)現(xiàn)對(duì)外銷售，這樣將一次營業(yè)收入分解為兩次營業(yè)收入，在整個(gè)利益集團(tuán)的利潤總額并未改變的前提下，費(fèi)用限額扣除的標(biāo)準(zhǔn)可獲得雙倍提高。同時(shí)，土地增值稅通過兩次拆分，可以將每次銷售不動(dòng)產(chǎn)的增值率控制在20%以下，就能免征土地增值稅。但是，策略的前提條件是一次銷售的土地增值率達(dá)到20%以上（即需要繳納土地增值稅），因?yàn)閮纱武N售需要按照每次營業(yè)收入的5%繳納營業(yè)稅，為了獲得雙倍扣除，卻因此繳納更多的稅款，得不償失。
假設(shè)不考慮其他稅種，在業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)分解收入后能達(dá)到最大扣除率的前提下，增加的營業(yè)稅稅額和減少的土地增值稅稅額孰高孰低就是影響企業(yè)決策的因素。轉(zhuǎn)讓給銷售公司的價(jià)格如何制定，如何找到營業(yè)稅稅額和土地增值稅的平衡點(diǎn)，可以參照以下公式：
又因?yàn)?0%是土地增值稅繳納稅款的最低稅率，為了簡化運(yùn)算，本文使用30%稅率進(jìn)行計(jì)算，所以30%（79%R-C）>5.5%XR時(shí)企業(yè)有成立銷售公司的可行性；可得出：X<0.91。
綜上，得出當(dāng)0.62
二、精裝修房的納稅籌劃策略：分立定價(jià)，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)
房地產(chǎn)企業(yè)紛紛打出精裝修房的策略，來吸引購房者的目光。精裝修房的納稅籌劃關(guān)鍵在于在遵循稅法與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的前提下，“房”和“精裝修”是該合并還是該分開來納稅，以此盡可能減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。
房地產(chǎn)按總的價(jià)格作為房產(chǎn)銷售收入，并繳納土地增值稅和營業(yè)稅。雖然裝修部分的成本可以作為扣除項(xiàng)目，裝修價(jià)格最終在土地增值稅清算時(shí)沒有增值額，但根據(jù)稅法規(guī)定，土地增值稅實(shí)行預(yù)征制度，因此，這部分裝修收入在預(yù)征時(shí)要按一定的預(yù)征比例預(yù)繳土地增值稅。若房地產(chǎn)企業(yè)僅按毛坯房的價(jià)格作為房產(chǎn)銷售收入，并繳納土地增值稅和營業(yè)稅，而對(duì)于裝修的價(jià)格無需繳納土地增值稅。同時(shí)根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“建筑業(yè)的總承包人將工程轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營業(yè)額?！比绻康禺a(chǎn)企業(yè)將裝修工程原價(jià)轉(zhuǎn)包給外部的裝修公司，房地產(chǎn)企業(yè)裝修工程的營業(yè)額為零，則也無需繳納裝修部分的營業(yè)稅。從中看出分立定價(jià)可以使企業(yè)有效規(guī)避裝修部分的預(yù)繳土地增值稅和營業(yè)稅，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。具體可以這樣操作：首先，當(dāng)房產(chǎn)項(xiàng)目初步完工但沒有開始裝修前，和購房者簽訂房屋銷售合同；其次，和購房者簽訂裝修工程總承包合同；最后，與外部的裝修公司簽訂裝修工程轉(zhuǎn)包合同。
例如：某房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝修房，總銷售面積為 100 000平方米，土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額為35 000萬元。方案一：以5 500元/平方米銷售，其中含精裝修成本500元/平方米；方案二：以5 000元/平方米銷售，另外，與購房者簽訂房屋裝修合同，裝修價(jià)格為500元/平方米，并按此價(jià)格將裝修工程轉(zhuǎn)包給裝修公司。
方案一：應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加稅費(fèi)3 025萬元（55 000 ×5.5%）；假設(shè)預(yù)交比例為1%，預(yù)繳土地增值稅為550萬元（55 000×1%）；此方案納稅合計(jì)為3 575萬元（3 025 550）。
方案二：應(yīng)繳納營業(yè)稅2 500萬元（50 000×5.5%）；預(yù)繳土地增值稅為500萬元（50 000×1%）；因轉(zhuǎn)包給裝修公司，不需要繳納裝修收入的營業(yè)稅；裝修工程不屬于土地增值稅的征收范圍，因此，無需預(yù)繳土地增值稅；此方案納稅合計(jì)為3 000萬元（2 500 500）。
方案二比方案一減少納稅575萬元（3 575－3 000），減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
三、降價(jià)促銷的納稅籌劃策略：降低土地增值率，提高稅后利潤
降價(jià)促銷是最直接也是最主要的一種促銷方式。房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)促銷房產(chǎn)，銷售額會(huì)隨之下降，流轉(zhuǎn)稅（營業(yè)稅和土地增值稅）會(huì)相應(yīng)地減少，隨著銷售收入的減少，企業(yè)所得稅也會(huì)相應(yīng)地減少。也就是說降價(jià)促銷一方面會(huì)產(chǎn)生減少企業(yè)營業(yè)利潤的負(fù)面效應(yīng)；另一方面又會(huì)產(chǎn)生促銷和節(jié)稅的正面效應(yīng)。所以，降價(jià)促銷可能減少開發(fā)商的利潤，但由于降價(jià)促銷可以薄利多銷和節(jié)稅，由降價(jià)而減少的利潤用增加的銷售量和節(jié)稅額來彌補(bǔ)，相反可能會(huì)增加企業(yè)的稅后利潤。
降價(jià)促銷的納稅籌劃，關(guān)鍵就在于在遵循稅法與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的前提下，控制房產(chǎn)的營業(yè)額和土地增值率，以獲得降低營業(yè)稅稅額和免征土地增值稅或適用土地增值稅低稅率待遇的可能，同時(shí)將降價(jià)后減少的稅收支出與減少的稅后利潤進(jìn)行對(duì)比，權(quán)衡得失，使企業(yè)獲得最大的收益。
房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)按營業(yè)額繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅和按土地增值額的一定比例繳納土地增值稅。降價(jià)銷售降低了營業(yè)額，直接減少了銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅，而且由于降價(jià)，使土地增值率降低，可能享受免征土地增值稅或適用較低的稅率。
土地增值稅采用四級(jí)超額累進(jìn)稅率，土地增值稅稅額可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)計(jì)算。稅法同時(shí)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。根據(jù)土地增值稅的征收政策，適當(dāng)減少房產(chǎn)銷售價(jià)格，利用“臨界點(diǎn)”進(jìn)行納稅籌劃，不僅可以吸引更多的購房者，使購房者實(shí)實(shí)在在地得到實(shí)惠，而且可以擴(kuò)大銷售量，在一定程度上增加企業(yè)的稅后收益。
例如：某房地產(chǎn)企業(yè)建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以2 460萬元出售，可扣除項(xiàng)目金額為1 920萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為123萬元。該房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值率為：（2 460 -1 920-123）÷（1 920＋123）=20.4%，稅法規(guī)定，應(yīng)該按照30%的稅率繳納土地增值稅：（2 460-1 920-123）×30%=125.1萬元。企業(yè)稅后利潤為：2 460-1 920-123-125.1
=291.9萬元。
現(xiàn)由于舉辦降價(jià)促銷活動(dòng)，將該批住宅的出售價(jià)格降低為2 410萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金也相應(yīng)地降低為120.5萬元，則該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為：（2 410－1 920－120.5） ÷（1 920＋120.5）=18.1%。根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為：2 410－1 920－120.5=369.5萬元，比降低價(jià)格前增加了77.6萬元（369.5－291.9）凈收益?？梢姡祪r(jià)的損失被因降價(jià)而導(dǎo)致增值率下降進(jìn)而獲得稅收減免所補(bǔ)償。
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