一、房地產企業(yè)財務風險的成因分析
房地產運營是一種高投入、高回報，同時也是高風險的投資活動。由于我國房地產企業(yè)起步晚、基礎差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠未實現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產企業(yè)差距較大。不少房地產企業(yè)的資產負債率都在70%以上，有的甚至高達90%，企業(yè)承受著巨大的財務風險，房地產企業(yè)的財務風險主要來源于內在因素以及外在因素兩大部分。
（一）內在因素
1.行業(yè)自身特點
房地產業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其開發(fā)投入具有投資規(guī)模大、產品開發(fā)周期長、資產周轉慢、資產風險高的特征。房地產一旦投入，很難在短期內收回資金，通常要用3年時間才能完成投資回收，房地產企業(yè)所具備的這些特征決定了其本身較高的財務風險水平。
2.資金結構
房地產企業(yè)的資金一般是由自有資金、銀行貸款、預售款、經營性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金則占企業(yè)全部資金來源的60%以上，有的甚至高達90%。企業(yè)一般是先用自有資金征地，再將土地作為抵押品從而向銀行借入大量資金用于房地產的開發(fā)，債務資本占資本結構的比例越高，財務杠桿發(fā)揮作用產生的利益就會越大，伴隨其產生的財務風險也會越大。
3.財務管理水平
我國的房地產企業(yè),特別是大型房地產企業(yè)大都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現(xiàn)。而對于中小型房地產企業(yè)的財務風險管理水平不高則主要體現(xiàn)在財務預算分析能力欠缺、缺乏現(xiàn)金流量管理觀念、成本費用控制不嚴等幾個具體的方面。
（二）外在因素
1.法律、政策環(huán)境
房地產業(yè)是基礎建設行業(yè)，屬于固定資產投資領域，因而在其開發(fā)和經營中，受國家宏觀經濟政策的影響較大。首先，政府對未來土地的開發(fā)和使用狀況所做出的規(guī)劃，會直接影響到土地的供應，進而波及房地產業(yè)的開發(fā)狀況；其次，政府所征收的各項稅費，最終都將進入房地產的價格之中，從而對房地產的銷售狀況產生影響；再次，政府在房地產交易上所制定的政策，還會影響到房地產的流通狀況。另外，政府還可以通過貨幣政策的調控，例如提高貸款利率水平、實行差別化利率條件、提高房貸首付款比例等均會在一定程度上增大房地產企業(yè)所面臨的財務風險。
2.當?shù)亟洕l(fā)展水平
由于房地產是不動產，當一個地區(qū)的房地產市場供求關系失去平衡，或者不同地區(qū)之間房地產的價格出現(xiàn)差異時，它不可能如同其他商品那樣，能夠通過在這些地區(qū)之間的流動來縮小價格差異。房地產市場的供求狀況主要受制于當?shù)氐慕洕l(fā)展水平，如果一個地區(qū)的經濟發(fā)展狀況良好，相應地，該地區(qū)的居民收入水平也就會比較高，該地區(qū)的房地產市場需求也會因此而增大，從而使該地區(qū)的房地產業(yè)呈現(xiàn)出良好發(fā)展的態(tài)勢。
3.市場環(huán)境
由市場環(huán)境引發(fā)的市場風險一般包括價格風險、再投資風險和購買力風險。從銷售方面看,隨著我國房改制度的推進,個人購買者逐漸成為購房的主力軍,客戶的個性化需求對產品細分和客戶群體細分的要求越來越高。如果開發(fā)的產品在項目定位、規(guī)劃設計、銷售策略等方面不具備前瞻性,就會存在產品滯銷的風險。此外產品的差異性越來越小,開發(fā)商面臨產品同類、同質競爭的局面,行業(yè)競爭日趨激烈,將在很大程度上增加企業(yè)的開發(fā)難度和銷售費用。
二、房地產企業(yè)財務風險的產生環(huán)節(jié)
財務風險的形成、積聚、轉移等過程是以資本循環(huán)運動過程為載體的，資本運動在投資、籌資、資金回收、利益分配四個基本環(huán)節(jié)上相應地積累著四種表現(xiàn)形式的財務風險。
（一）投資風險
投資風險是指由于不確定因素的影響，導致投資項目不能達到預期投資報酬水平，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風險。主要表現(xiàn)為投資項目在初期市場調研、技術可行性分析以及項目投資回報率分析上有誤造成企業(yè)項目規(guī)劃不合理、投資項目的實際收益與預期收益出現(xiàn)偏差所產生的風險。
（二）籌資風險
籌資風險是指企業(yè)為了取得財務杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能。主要表現(xiàn)在籌資規(guī)模過大、利率過高而導致的籌資成本費用過高；債務期限結構安排不合理即長短期負債的相對比重不合理，造成債務到期過分集中而導致財務危機；資金來源結構不當、籌資方式及時機選擇不當?shù)榷紩黾悠髽I(yè)額外費用，加大企業(yè)的財務風險。
（三）資金回收風險
資金回收風險是指企業(yè)無法賣出產品并收回墊支本金的可能性。包括銷售風險和收款的信用風險。主要表現(xiàn)在企業(yè)在房屋銷出后，從成品資金轉化為結算資金，再從結算資金轉化為貨幣資金過程中由于時間和金額上的不確定性所產生的風險。
（四）收益分配風險
收益分配風險是指由于利潤分配而可能給企業(yè)今后的生產經營活動帶來的不利影響。主要表現(xiàn)在因留存收益和股息分配的結構處理不當使得企業(yè)再生產能力規(guī)模和償債能力受到影響或是挫傷投資者積極性，從而導致企業(yè)股價大幅下挫，這些都會對企業(yè)今后的發(fā)展埋下隱患。
三、房地產企業(yè)財務風險的防范措施
（一）加強項目可行性分析，實施全面預算管理
由于房地產投資受到諸多不確定性風險因素的影響，為了降低這些風險因素可能會給企業(yè)帶來的潛在損失，企業(yè)應事先對各種投資方案進行可行性分析和綜合評估。通過科學的研究與預測，從土地的成本、資金的運作、經濟效益的回報率等對擬建項目作細致的財務預算分析，對項目進行準確定位，減少開發(fā)的盲目性。同時在項目上馬后，房地產企業(yè)應當及時建立起以現(xiàn)金流預算為核心，以項目預算、財務預算、籌資預算為重點的全面預算管理體系。
（二）拓寬籌資渠道，改善籌資結構
房地產行業(yè)自身的特點決定了其對金融始終有著極強的依賴性，而自有資金以及銀行貸款也一直是我國房地產企業(yè)籌資的主要模式。然而，此種單一的籌資渠道勢必會使企業(yè)在國家宏觀金融政策收緊時倍感壓力，陷入極大的被動之中。因此，房地產企業(yè)應積極探索由單一式籌資模式向多元組合式的籌資模式轉變，從而降低因國家宏觀政策發(fā)生變化而對企業(yè)帶來的風險。
（三）提高資金管理水平，增強資金利用效率
房地產開發(fā)的資金需求量大，如果不對資金進行合理的統(tǒng)籌管理，極有可能造成企業(yè)的資金鏈斷裂或是資金的閑置，后者則又會導致企業(yè)資金利用的低效率。
因此，企業(yè)應注重資金管理，制定資金使用計劃，確保日常營運資金的需求；加強應收賬款的管理，制訂合理的信用政策，加快資金的回收和周轉。
（四）實行全過程成本管理，強化成本費用控制
全過程的成本管理，就是要在房地產的立項、施工、竣工等各個階段實施成本費用控制。企業(yè)應根據(jù)管理控制的要求，在開發(fā)產品科目中盡可能細化核算對象，在開發(fā)成本和銷售科目中，根據(jù)產品設置相關成本費用的上下級明細科目，細化成本對象。在策劃監(jiān)督上，企業(yè)應對開發(fā)設計階段、產品建設階段發(fā)生的成本進行預先規(guī)劃，使計劃成本更加接近于實際成本；并且建立一個強有力的監(jiān)督機構，在各個重要環(huán)節(jié)，按既定的制度和目標定期進行檢查和考核，實行監(jiān)督管理。
（五）確立長期財務指標體系，構建企業(yè)財務風險預警系統(tǒng)
企業(yè)財務風險預警系統(tǒng)是為了防止企業(yè)財務系統(tǒng)運行偏離預期目標而建立的報警系統(tǒng)，它主要是企業(yè)在發(fā)展過程中，對可能發(fā)生的風險和危機，進行事先預測和防范的一種戰(zhàn)略管理手段。房地產企業(yè)可以對諸如流動比率、營業(yè)毛利率、總資產增長率、總資產周轉率等財務指標進行分析，并利用其進行財務風險的識別，在此基礎上構建房地產企業(yè)的財務風險預警模型，以預防和控制財務風險。
（六）健全企業(yè)財務風險管理制度，提高風險防范意識
企業(yè)財務風險管理制度包括企業(yè)財務風險管理目標的設立、企業(yè)風險管理機構的設置以及人員配備、各職能部門在風險管理中的權利和職責、企業(yè)財務風險管理的基本程序等方面。健全的企業(yè)財務風險管理制度本身就已經消除了一部分財務風險發(fā)生的可能性。因此，健全企業(yè)內部財務管理制度對企業(yè)防范財務風險是非常必要的。此外，房地產企業(yè)的風險防范意識也在一定程度上決定了企業(yè)應對風險能力的高低，特別是企業(yè)的財務人員，應當善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經濟現(xiàn)象，深入分析原因并提出積極的建議和處理方案。
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