車位歸屬的問題，是隨著經(jīng)濟的日益發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展而受到普遍關(guān)注的。由于商品房的買賣是一個相對復(fù)雜的過程，加之規(guī)范商品房買賣的有關(guān)立法效力位階較低，內(nèi)容比較粗糙，立法技術(shù)與理念尚需改進，立法之間的銜接仍需加強。因此，在商品房買賣過程中，糾紛層出不窮，尤其涉及車位歸屬問題頗多。我國既欠缺相應(yīng)的立法以供援引，亦缺少相關(guān)的學(xué)說確立規(guī)則以資借鑒，致使法院在處理相關(guān)問題時無所適從。對同樣的問題，做出不同的判決，有損司法的尊嚴，不利于法治社會的建設(shè)，此亟待法律有所回應(yīng)。2007年3月16日通過的《中華人民共和國物權(quán)法》雖然對車位歸屬問題做出了規(guī)定，但由于其并未將現(xiàn)實生活中的情況全方位考慮，且規(guī)定較為簡單，不能很好地解決生活中出現(xiàn)的各類問題。因此，作者將在文章中就此問題進行詳盡的討論。車庫與車位實有不同，本文中將車庫與車位一同視之，統(tǒng)稱為車位。
一、車位歸屬之學(xué)說探討
通觀學(xué)者觀點及法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，對于車位的歸屬狀況，存有不同的見解，分述如下：
第一，從物說。該觀點認為，地下停車位為小區(qū)的附屬配套設(shè)施，是從物，和道路、管線一樣。根據(jù)主物與從物之間的關(guān)系，在買賣合同沒有特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)依附主物——房屋一并出售、轉(zhuǎn)移，而且國務(wù)院新出臺的《物業(yè)管理條例》也規(guī)定了“配套設(shè)施屬于全體業(yè)主”。
第二，公攤說。該觀點從成本角度認為，開發(fā)商如果將車位成本分攤到建筑成本中去，并由所有業(yè)主共同分擔(dān)此項費用，則車位成為業(yè)主的共有物，開發(fā)商對業(yè)主共有的財產(chǎn)無處分權(quán)。
第三，業(yè)主所有說。小區(qū)土地使用權(quán)既然已經(jīng)由小區(qū)業(yè)主享有，開發(fā)商就不能享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有土地地表及地下建筑的所有權(quán)和使用權(quán)。業(yè)主取得的國有土地使用權(quán)同時包括了空間權(quán)，如果承認地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬與發(fā)展商，那么就等于空間權(quán)被發(fā)展商所保留，但既然土地使用權(quán)都轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主，“皮之不存，毛將焉附”，發(fā)展商又依據(jù)什么來認定空間權(quán)還保留在自己手里?從法律邏輯上解釋不通，因此只能推斷出地下車庫的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主享有。
第四，獨立所有權(quán)說。此說認為車位與房屋沒有必然聯(lián)系，車位的買賣應(yīng)與房屋買賣分開進行，車位是獨立于房屋之外的物，有獨立產(chǎn)權(quán)，在被銷售之前由開發(fā)商所有。
二、車位法律地位之界定
上述關(guān)于車位歸屬的諸種學(xué)說皆存有一定的弊端，因此，對于車位的歸屬問題不能一概而論，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同的狀況分別探討。我國《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！庇纱丝赏浦?，我國物權(quán)法將車庫分為兩種情況，即一種為“規(guī)劃用于停放汽車的車位”，另一種為“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”。就第一種車位而言，此種車位為專門停放車輛之用，而在第二種情況之下，此種車位不具有專屬性，除供停放車輛之外，尚有其他用途，例如，供通行之用等。將車位劃分為兩種情況，是具有其合理性的。對于其法律屬性分述如下：
(一)可以約定歸屬的車位
可以約定歸屬的車位，是指在小區(qū)之內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位。其應(yīng)當(dāng)作為獨立的客體，賦予其獨立地位。數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有其一部分者，謂之區(qū)分所有權(quán)。區(qū)分所有，指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有其專有部分，并就其共有部分按其應(yīng)有部分有所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分的單獨所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及業(yè)主的管理權(quán)三部分構(gòu)成。從傳統(tǒng)理論上講，車位應(yīng)當(dāng)屬于其中的共有部分。將車位作為共有部分，反映到實踐中，即將車位所占用的面積公攤到每一個業(yè)主的名下。但是，車位相較于地基、樓梯、走廊等共有部分而言，具有其自身的特性。將其作為業(yè)主共有將會帶來一系列的問題。
我國《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則(試行)》第五條明確規(guī)定：“商品房的銷售面積即為購房者購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和?！痹撘?guī)則第八條同時規(guī)定：“公用建筑面積由以下兩部分組成：1 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積?！钡诰艞l進一步規(guī)定：“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積?！庇纱丝芍瑯I(yè)主應(yīng)分攤的建筑面積，是業(yè)主能隨時可以使用的附屬設(shè)施，或是為整個建筑服務(wù)的附屬物，而車位并不在其中。究其原因，關(guān)鍵在于車位實際不能形成為全體業(yè)主服務(wù)的局面。毋庸置疑，隨著經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，私家車的數(shù)量每年都以驚人的速度遞增。但不容忽視的現(xiàn)狀在于，在我國，除去經(jīng)濟發(fā)達城市以外，其他城市中個人家庭擁有私家車的比例仍然不是很高。在普通城市中，擁有私家車的業(yè)主尚未占到相對優(yōu)勢的比例。與之相適應(yīng)，車庫(車位)只是為少部分人服務(wù)的設(shè)施，對于大部分業(yè)主而言，車位與其生活之中并未發(fā)揮其作用，若將車位列入公攤面積，反而會造成其經(jīng)濟上的負擔(dān)。因此，如果一味強調(diào)通過分攤面積來使得車位為業(yè)主所有，無疑是讓無車的業(yè)主為“有車一族”分擔(dān)車位的成本費用，反而損害了大部分業(yè)主的利益。
有鑒于此，一些地方規(guī)章則直接將能夠獨立使用的車位排除在公攤范圍之外?！侗本┦猩唐贩夸N售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》第六條從正面規(guī)定了建筑物的哪些部分能夠作為公攤面積，“可分攤的公用建筑面積。(一)大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。(二)套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半?！钡谄邨l從反面規(guī)定了哪些部分不應(yīng)當(dāng)計算在公攤面積內(nèi)，“不應(yīng)計入的公用建筑空間。(一)作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間。(二)售房單位自營、自用的房屋?！薄渡虾Ｊ蟹课萁ㄖ娣e計算及共有建筑面積分攤規(guī)則》規(guī)定，層高小于2.20米的房屋及房屋附屬部位單獨具備使用功能的獨立使用空間(如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、人防工程等)，均不計入共有建筑面積。
既然是“規(guī)劃用于停放汽車的車位”，則意味著其已經(jīng)單獨具備使用功能，即專為泊車使用，因此，其不同于樓梯、地基等必須與建筑物結(jié)合方得發(fā)揮功效，一旦與建筑物分離會直接影響業(yè)主的根本利益。車位能夠從共有的部分中獨立出來，尤其是“規(guī)劃用于停放汽車的車位”應(yīng)當(dāng)從共有的部分中獨立出來。
(二)法定歸屬的車位
眾所周知，由于取得土地使用權(quán)的對價比較高，并且土地具有稀缺性，故開發(fā)商在進行小區(qū)建設(shè)時，會對土地的使用狀況進行周密的規(guī)劃，做到“地盡其用”，甚至?xí)霈F(xiàn)“一地多用”的情況。我國《物權(quán)法》考慮到此種情況的存在，遂作出相應(yīng)規(guī)定，即規(guī)定用于通行的道路和其他場地不得用于停放汽車之用。但是，《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定的內(nèi)容，即占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，這是否合理有待商榷。對于此部分場地即屬于“一地多用”的情形。按照法律解釋學(xué)中的文義解釋方法，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”是指在建筑區(qū)劃內(nèi)，占用業(yè)主所共有的道路及其他場地用于泊車的車位，屬于業(yè)主共有。但是，此種解釋是否合理值得商榷。毋庸置疑，業(yè)主于購買房屋之時，對于共有的道路已經(jīng)算入公攤面積，已經(jīng)支付了相應(yīng)的對價。但是，業(yè)主所支付的對價應(yīng)僅僅限于共有的道路及其他場所，換言之，業(yè)主支付的對價為占有以及使用道路以及其他場所，所支付的價金不應(yīng)包含擁有或使用在此之上成立的車位的費用。否則，如果依照本條款的規(guī)定，將占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位歸全體業(yè)主共有，意味著全體業(yè)主皆需為此支付相應(yīng)的對價，而是否需要車位則在所不論，是強制業(yè)主行使權(quán)利，即使是不擁有汽車、不需要車位的業(yè)主同樣被強行賦予了使用車位的權(quán)利。將有車一族與無車族等同視之，對有車的業(yè)主來講，無疑是幸事，但是對無車的業(yè)主而言則有失公平，業(yè)主付出同樣的代價，所享有的權(quán)利卻不同。
有鑒于此，對于本條款的解釋，不能僅僅從表面的含義去理解，而應(yīng)當(dāng)探究立法的真意，采用目的解釋的方法。所謂目的解釋，指以法律規(guī)范目的為依據(jù)，闡釋法律疑義的一種解釋方法。任何法律均有其規(guī)范意義和目的，解釋法律乃在實踐法律的意旨，因此解釋法律時必須想到，為何設(shè)此規(guī)定，其目的何在?需注意的是，法律目的具有多種層面，有為具體的規(guī)范目的；有為抽象目的，如法律的社會作用，經(jīng)濟效率以及公平正義等，應(yīng)視情形，一并加以斟酌。在探究法律具體規(guī)范目的時，首先要發(fā)現(xiàn)某項法律所要調(diào)整的各種利益。法的價值有多種，如自由、平等、正義、秩序、公平、效率等等。諸多價值在通常的情形下會發(fā)生沖突，一部法不可能兼顧諸多價值，而僅僅能側(cè)重其中的一些價值。但是，法律旨在創(chuàng)設(shè)一種正義的社會秩序。(just sociaI order)“正義只有通過良好的法律才能實現(xiàn)”?！胺ㄊ巧坪驼x的藝術(shù)”。這些古老的法學(xué)格言和法的定義表明法和正義是不可分的：法是實現(xiàn)正義的手段，法的價值在于實現(xiàn)正義。物權(quán)法作為保障權(quán)利人財產(chǎn)權(quán)的法，應(yīng)當(dāng)遵從正義的理念，維護一種公平的財貨歸屬秩序，方得進一步為財貨流轉(zhuǎn)關(guān)系奠定基礎(chǔ)，從根本上保障權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)，使得權(quán)利人有安身立命之根本。從法律正義的角度出發(fā)，本條款真正的含義應(yīng)當(dāng)為道路和其他場地屬于業(yè)主共有，至于在此之上形成的車位是不屬于業(yè)主共有的，只有在支付了車位對價的業(yè)主方得享有泊車的權(quán)利。
三、車位歸屬之探討
(一)可以約定歸屬的車位
《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！钡诙钸M一步規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！贝藯l規(guī)定，充分尊重了當(dāng)事人之間的意志自由，符合市場經(jīng)濟條件下，等價交換的規(guī)律。但是，此條的規(guī)定，卻成為造成開發(fā)商與業(yè)主之間不平等的根源。立法在形式上的確對車位的歸屬有了規(guī)定，并且承認當(dāng)事人之間的契約自由，充分尊重當(dāng)事人的意志。但是，契約的平等和自由首先是指前提平等和自由，即平等締約和自由締約。這意味著締約雙方地位平等，身份獨立。如果締約當(dāng)事人地位不平等，一方享有特權(quán)或者處于明顯優(yōu)越的地位，就會限制另一方當(dāng)事人的意志自由，就不會有自愿的從而也是有效的承諾。……總之，契約精神的真諦就是自由和平等；只有以平等和自由為前提和內(nèi)容的契約，才符合交換的本質(zhì)，符合現(xiàn)代法治的要求。顯而易見，開發(fā)商與業(yè)主的地位孰強孰弱一目了然，即使法律上規(guī)定業(yè)主與開發(fā)商之間得自由約定，但是，由于所處地位的不平等，業(yè)主不可能真正地充分表達自己的意愿，最終實現(xiàn)自身的權(quán)利。在商品房買賣的過程中，開發(fā)商與業(yè)主作為交易的雙方，看似處于平等的地位，雙方的權(quán)利與義務(wù)是對等的，但是現(xiàn)實情況是，開發(fā)商處于絕對的優(yōu)勢地位。商品房買賣合同均為格式合同，購房者僅有接受的權(quán)利，根本無權(quán)對條款內(nèi)容進行修改，作為交易的另一方業(yè)主而言，對于買賣條款只有兩種選擇，“要么接受，要么離開”，根本沒有第三種選擇。因此，我國物權(quán)法就車位歸屬問題上，從表面上看賦予當(dāng)事人雙方平等協(xié)商的自由，實則授予開發(fā)商“獨裁”的權(quán)利。實際生活中，由于開發(fā)商和業(yè)主信息不對稱，開發(fā)商完全可以利用“協(xié)商”機制在格式合同中變相決定車位歸自己所有。換言之，開發(fā)商可以利用所謂的“約定”，排除當(dāng)事人的權(quán)利，將車位歸自己所有。而法律規(guī)定的，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定則成為一紙空文。法律制定的最終極目的乃在于將法律應(yīng)用于現(xiàn)實生活之中。若法律制定出之后，不能解決現(xiàn)實中出現(xiàn)的問題，而僅能被束之高閣，甚至被惡意規(guī)避，則此立法堪稱是失敗的。法律只有被運用，方得發(fā)揮應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用，否則，與民眾生活相去甚遠之立法，將最終被歷史淘汰。
有鑒于此，需要在立法上對業(yè)主的利益予以周到保護。與其業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生糾紛時耗費大量的人力、物力和財力進行事后救濟，毋寧在事前規(guī)定行為的效力，在立法的過程中將權(quán)利義務(wù)明確化?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第七十四條第一款的規(guī)定僅僅是一種宣示性的規(guī)定，至于違背此項條款，開發(fā)商需要承擔(dān)怎樣的責(zé)任，法律上無據(jù)可考。而第二款的規(guī)定，正如上文所述，開發(fā)商和業(yè)主出于不平等的地位，因此，雙方之間的契約不可能是自由平等的?；诖?，立法上應(yīng)當(dāng)首先明確，車位屬于開發(fā)商所有。將車位徑直規(guī)定由開發(fā)商所有，難免有偏袒開發(fā)商、置業(yè)主利益于不管不顧的境地之嫌。而實際上，這樣規(guī)定，首先使得開發(fā)商與業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系一目了然、十分明確。更為重要的是，兼顧了業(yè)主的利益。上文已述及，讓業(yè)主與開發(fā)商之間通過約定的方式解決車庫的歸屬問題，反而使業(yè)主陷于更加弱勢的境地。明確了車位由開發(fā)商所有，業(yè)主得根據(jù)自己的需要來選擇是否需要車位、通過何種方式獲得車位的使用權(quán)。在此種情形之下，業(yè)主方享有充分的自由。而不會使業(yè)主僅有自由之名，而無自由之實。認為將車位徑直規(guī)定由開發(fā)商所有，會過于維護開發(fā)商的利益的癥結(jié)在于對車庫的
既然是“規(guī)劃用于停放汽車的車位”，則意味著其已經(jīng)單獨具備使用功能，即專為泊車使用，因此，其不同于樓梯、地基等必須與建筑物結(jié)合方得發(fā)揮功效，一旦與建筑物分離會直接影響業(yè)主的根本利益。車位能夠從共有的部分中獨立出來，尤其是“規(guī)劃用于停放汽車的車位”應(yīng)當(dāng)從共有的部分中獨立出來。
(二)法定歸屬的車位
眾所周知，由于取得土地使用權(quán)的對價比較高，并且土地具有稀缺性，故開發(fā)商在進行小區(qū)建設(shè)時，會對土地的使用狀況進行周密的規(guī)劃，做到“地盡其用”，甚至?xí)霈F(xiàn)“一地多用”的情況。我國《物權(quán)法》考慮到此種情況的存在，遂作出相應(yīng)規(guī)定，即規(guī)定用于通行的道路和其他場地不得用于停放汽車之用。但是，《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定的內(nèi)容，即占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，這是否合理有待商榷。對于此部分場地即屬于“一地多用”的情形。按照法律解釋學(xué)中的文義解釋方法，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”是指在建筑區(qū)劃內(nèi)，占用業(yè)主所共有的道路及其他場地用于泊車的車位，屬于業(yè)主共有。但是，此種解釋是否合理值得商榷。毋庸置疑，業(yè)主于購買房屋之時，對于共有的道路已經(jīng)算入公攤面積，已經(jīng)支付了相應(yīng)的對價。但是，業(yè)主所支付的對價應(yīng)僅僅限于共有的道路及其他場所，換言之，業(yè)主支付的對價為占有以及使用道路以及其他場所，所支付的價金不應(yīng)包含擁有或使用在此之上成立的車位的費用。否則，如果依照本條款的規(guī)定，將占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位歸全體業(yè)主共有，意味著全體業(yè)主皆需為此支付相應(yīng)的對價，而是否需要車位則在所不論，是強制業(yè)主行使權(quán)利，即使是不擁有汽車、不需要車位的業(yè)主同樣被強行賦予了使用車位的權(quán)利。將有車一族與無車族等同視之，對有車的業(yè)主來講，無疑是幸事，但是對無車的業(yè)主而言則有失公平，業(yè)主付出同樣的代價，所享有的權(quán)利卻不同。
有鑒于此，對于本條款的解釋，不能僅僅從表面的含義去理解，而應(yīng)當(dāng)探究立法的真意，采用目的解釋的方法。所謂目的解釋，指以法律規(guī)范目的為依據(jù)，闡釋法律疑義的一種解釋方法。任何法律均有其規(guī)范意義和目的，解釋法律乃在實踐法律的意旨，因此解釋法律時必須想到，為何設(shè)此規(guī)定，其目的何在?需注意的是，法律目的具有多種層面，有為具體的規(guī)范目的；有為抽象目的，如法律的社會作用，經(jīng)濟效率以及公平正義等，應(yīng)視情形，一并加以斟酌。在探究法律具體規(guī)范目的時，首先要發(fā)現(xiàn)某項法律所要調(diào)整的各種利益。法的價值有多種，如自由、平等、正義、秩序、公平、效率等等。諸多價值在通常的情形下會發(fā)生沖突，一部法不可能兼顧諸多價值，而僅僅能側(cè)重其中的一些價值。但是，法律旨在創(chuàng)設(shè)一種正義的社會秩序。(just sociaI order)“正義只有通過良好的法律才能實現(xiàn)”?！胺ㄊ巧坪驼x的藝術(shù)”。這些古老的法學(xué)格言和法的定義表明法和正義是不可分的：法是實現(xiàn)正義的手段，法的價值在于實現(xiàn)正義。物權(quán)法作為保障權(quán)利人財產(chǎn)權(quán)的法，應(yīng)當(dāng)遵從正義的理念，維護一種公平的財貨歸屬秩序，方得進一步為財貨流轉(zhuǎn)關(guān)系奠定基礎(chǔ)，從根本上保障權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)，使得權(quán)利人有安身立命之根本。從法律正義的角度出發(fā)，本條款真正的含義應(yīng)當(dāng)為道路和其他場地屬于業(yè)主共有，至于在此之上形成的車位是不屬于業(yè)主共有的，只有在支付了車位對價的業(yè)主方得享有泊車的權(quán)利。
三、車位歸屬之探討
(一)可以約定歸屬的車位
《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”第二款進一步規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！贝藯l規(guī)定，充分尊重了當(dāng)事人之間的意志自由，符合市場經(jīng)濟條件下，等價交換的規(guī)律。但是，此條的規(guī)定，卻成為造成開發(fā)商與業(yè)主之間不平等的根源。立法在形式上的確對車位的歸屬有了規(guī)定，并且承認當(dāng)事人之間的契約自由，充分尊重當(dāng)事人的意志。但是，契約的平等和自由首先是指前提平等和自由，即平等締約和自由締約。這意味著締約雙方地位平等，身份獨立。如果締約當(dāng)事人地位不平等，一方享有特權(quán)或者處于明顯優(yōu)越的地位，就會限制另一方當(dāng)事人的意志自由，就不會有自愿的從而也是有效的承諾?！傊?，契約精神的真諦就是自由和平等；只有以平等和自由為前提和內(nèi)容的契約，才符合交換的本質(zhì)，符合現(xiàn)代法治的要求。顯而易見，開發(fā)商與業(yè)主的地位孰強孰弱一目了然，即使法律上規(guī)定業(yè)主與開發(fā)商之間得自由約定，但是，由于所處地位的不平等，業(yè)主不可能真正地充分表達自己的意愿，最終實現(xiàn)自身的權(quán)利。在商品房買賣的過程中，開發(fā)商與業(yè)主作為交易的雙方，看似處于平等的地位，雙方的權(quán)利與義務(wù)是對等的，但是現(xiàn)實情況是，開發(fā)商處于絕對的優(yōu)勢地位。商品房買賣合同均為格式合同，購房者僅有接受的權(quán)利，根本無權(quán)對條款內(nèi)容進行修改，作為交易的另一方業(yè)主而言，對于買賣條款只有兩種選擇，“要么接受，要么離開”，根本沒有第三種選擇。因此，我國物權(quán)法就車位歸屬問題上，從表面上看賦予當(dāng)事人雙方平等協(xié)商的自由，實則授予開發(fā)商“獨裁”的權(quán)利。實際生活中，由于開發(fā)商和業(yè)主信息不對稱，開發(fā)商完全可以利用“協(xié)商”機制在格式合同中變相決定車位歸自己所有。換言之，開發(fā)商可以利用所謂的“約定”，排除當(dāng)事人的權(quán)利，將車位歸自己所有。而法律規(guī)定的，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定則成為一紙空文。法律制定的最終極目的乃在于將法律應(yīng)用于現(xiàn)實生活之中。若法律制定出之后，不能解決現(xiàn)實中出現(xiàn)的問題，而僅能被束之高閣，甚至被惡意規(guī)避，則此立法堪稱是失敗的。法律只有被運用，方得發(fā)揮應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用，否則，與民眾生活相去甚遠之立法，將最終被歷史淘汰。
有鑒于此，需要在立法上對業(yè)主的利益予以周到保護。與其業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生糾紛時耗費大量的人力、物力和財力進行事后救濟，毋寧在事前規(guī)定行為的效力，在立法的過程中將權(quán)利義務(wù)明確化?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第七十四條第一款的規(guī)定僅僅是一種宣示性的規(guī)定，至于違背此項條款，開發(fā)商需要承擔(dān)怎樣的責(zé)任，法律上無據(jù)可考。而第二款的規(guī)定，正如上文所述，開發(fā)商和業(yè)主出于不平等的地位，因此，雙方之間的契約不可能是自由平等的?；诖?，立法上應(yīng)當(dāng)首先明確，車位屬于開發(fā)商所有。將車位徑直規(guī)定由開發(fā)商所有，難免有偏袒開發(fā)商、置業(yè)主利益于不管不顧的境地之嫌。而實際上，這樣規(guī)定，首先使得開發(fā)商與業(yè)主之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系一目了然、十分明確。更為重要的是，兼顧了業(yè)主的利益。上文已述及，讓業(yè)主與開發(fā)商之間通過約定的方式解決車庫的歸屬問題，反而使業(yè)主陷于更加弱勢的境地。明確了車位由開發(fā)商所有，業(yè)主得根據(jù)自己的需要來選擇是否需要車位、通過何種方式獲得車位的使用權(quán)。在此種情形之下，業(yè)主方享有充分的自由。而不會使業(yè)主僅有自由之名，而無自由之實。認為將車位徑直規(guī)定由開發(fā)商所有，會過于維護開發(fā)商的利益的癥結(jié)在于對車庫的
