如果想很好地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)金融起著非常重要的作用。若想使房地產(chǎn)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)能夠穩(wěn)步發(fā)展，并且能給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)推動(dòng)作用，那么就必須增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)。目前我國(guó)商業(yè)銀行和金融市場(chǎng)尚處于發(fā)展階段，所以一旦房地產(chǎn)信貸變成了不良資產(chǎn)，整個(gè)金融界將面臨著很大的危險(xiǎn)。
一、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因分析
(一)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的內(nèi)部原因
自籌資金、銀行貸款、其他資金是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源渠道，其中銀行貸款約占資金來(lái)源的百分之七十、其他資金占百分之三十。
(1)貸款依賴(lài)性是目前我國(guó)融資結(jié)構(gòu)的主要特征。銀行貸款成為了由于開(kāi)發(fā)商的自有資金無(wú)法滿(mǎn)足投資所需之后最主要的資金來(lái)源方式，不過(guò)銀行在房地產(chǎn)的投資過(guò)程當(dāng)中也擔(dān)當(dāng)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(2)現(xiàn)在有些銀行無(wú)法了解貸款人的真實(shí)情況，無(wú)法對(duì)其經(jīng)濟(jì)實(shí)力有一個(gè)準(zhǔn)確的評(píng)估，究其原因就是貸款人常常為了個(gè)人利益而對(duì)信息進(jìn)行隱瞞，甚至出現(xiàn)了挪用貸款資金的現(xiàn)象，這就直接導(dǎo)致了金融風(fēng)險(xiǎn)的加大。
(3)由于我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估起步晚而使品牌的信譽(yù)度受到不好的影響，而銀行又不能為了處置抵押物而將欠款人趕出所居住的房子，所以處置抵押物的不規(guī)范給銀行造成了一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(4)近些年來(lái)由于房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤(rùn)而產(chǎn)生了惡性競(jìng)爭(zhēng)的氣氛，違規(guī)操作時(shí)有發(fā)生，這是造成金融腐敗的主要原因。其結(jié)果導(dǎo)致了房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降。
(二)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因
(1)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的環(huán)境、未來(lái)的發(fā)展情況會(huì)隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)方面政策的變化而變化，從而對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)帶來(lái)影響。
(2)開(kāi)發(fā)商會(huì)隨著國(guó)際匯率的下跌而對(duì)房地產(chǎn)的投資失去動(dòng)力，從而加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。
二、防范措施
(一)金融機(jī)構(gòu)完善內(nèi)控制度
現(xiàn)在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)控制流程設(shè)計(jì)跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化速度，使得金融機(jī)構(gòu)很難察覺(jué)到風(fēng)險(xiǎn)的存在，而即便金融機(jī)構(gòu)察覺(jué)到了，往往已經(jīng)到了束手無(wú)策的地步。面對(duì)這樣的狀況，銀行應(yīng)該采取下列措施：首先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究工作要進(jìn)一步增強(qiáng)，并對(duì)內(nèi)控制度進(jìn)行改進(jìn)。第二是根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)改正風(fēng)險(xiǎn)控制體系。
(二)提高防范意識(shí)與能力
為了不浪費(fèi)社會(huì)資源，必須要掌握好房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性變化規(guī)律，這樣做對(duì)于準(zhǔn)確的掌握房地產(chǎn)金融的經(jīng)營(yíng)策略很有幫助，而且還可以降低金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)對(duì)于如何開(kāi)展綜合性市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研活動(dòng)，房地產(chǎn)部門(mén)要有一個(gè)詳盡的計(jì)劃。因?yàn)檫@樣做可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)全面的了解，以便對(duì)市場(chǎng)的健康發(fā)展做出
貢獻(xiàn)。同時(shí)為了對(duì)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況做出正確的判斷，政府有必要提高房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。
(三)建立社會(huì)信用體系
只有社會(huì)群體的共同努力才能解決開(kāi)發(fā)商或個(gè)人沒(méi)有誠(chéng)信的問(wèn)題。一是利用法律來(lái)懲治那些不講誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商或個(gè)人。二是有關(guān)部門(mén)要?jiǎng)?chuàng)建信息共享平臺(tái)對(duì)開(kāi)發(fā)商和個(gè)人進(jìn)行監(jiān)督，而且評(píng)價(jià)要公平公正。對(duì)違反誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商或住房貸款用戶(hù)進(jìn)行懲罰，比如不讓其得到開(kāi)立信用卡、借款等信用支持。這樣就能極大地改善房地產(chǎn)貸款的安全性。
(四)法律法規(guī)體系要完善
金融機(jī)構(gòu)只要通過(guò)了中央銀行的審查都可以經(jīng)營(yíng)，而且中央銀行要對(duì)其實(shí)行嚴(yán)密監(jiān)控，防止他們出現(xiàn)違反競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則的行為。與此同時(shí)為了避免產(chǎn)生消極外部效應(yīng)，不能讓沒(méi)有通過(guò)審查或者有違規(guī)記錄的金融機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)生意，并且同意讓外資銀行在被我國(guó)批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)的情況下發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。
三、我國(guó)房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新建議
(一)推動(dòng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管創(chuàng)新
我們應(yīng)吸取國(guó)際上的一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)來(lái)發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)金融管理。在管理的目標(biāo)、理念上要不斷創(chuàng)新，為創(chuàng)建高效、統(tǒng)一的房地產(chǎn)金融管理體制做好準(zhǔn)備，同時(shí)為了能夠穩(wěn)妥地運(yùn)行房地產(chǎn)金融體系，我國(guó)應(yīng)該在房地產(chǎn)金融監(jiān)管方面不斷地進(jìn)行完善，而且良好的聯(lián)系機(jī)制能夠使監(jiān)管政策、結(jié)構(gòu)與實(shí)際經(jīng)營(yíng)運(yùn)行狀況具有統(tǒng)一性。因此創(chuàng)建聯(lián)系機(jī)制對(duì)于確保房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性是非常重要的。
(二)完善房地產(chǎn)金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)防范體系
為了能夠給我國(guó)的國(guó)家金融帶來(lái)安全，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)還需要對(duì)人事機(jī)構(gòu)、責(zé)任分?jǐn)倷C(jī)制等進(jìn)行逐步的完善。工作人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)要提高，并且要培養(yǎng)他們的創(chuàng)新意識(shí)，多培養(yǎng)和鍛煉一些金融機(jī)構(gòu)的人才。
(三)加強(qiáng)住房抵押貸款證券化
由于銀行抵押貸款公司管理的住房抵押貸款抵押時(shí)間長(zhǎng)、現(xiàn)金數(shù)額龐大，所以風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相當(dāng)高，而加強(qiáng)住房抵押貸款證券化則能很好地解決這一問(wèn)題，因?yàn)樗鼘?duì)于改變我國(guó)眼下證券產(chǎn)品比較少的狀況非常有利。
(四)繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新
經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷攀升的中國(guó)不應(yīng)該在面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的壓力時(shí)停止房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新，應(yīng)順應(yīng)時(shí)代潮流，通過(guò)不斷創(chuàng)新來(lái)發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)。
四、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)由于體系復(fù)雜，因此在防范發(fā)展問(wèn)題上還需要不斷完善。只有對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)，才能很好地防范金融風(fēng)險(xiǎn)給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的影響。在這一點(diǎn)上，我們還任重道遠(yuǎn)。
