隨著新開發(fā)樓盤與日劇增，物業(yè)行業(yè)也在不斷的崛起和壯大，與此同時物業(yè)管理企業(yè)（以下簡稱物管企業(yè)）經(jīng)營范圍不斷的擴(kuò)大、服務(wù)種類的多種多樣使得物管企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)越來越復(fù)雜化。然而收入作為物管企業(yè)利潤構(gòu)成的一項重要要素，也不僅僅局限于物業(yè)費(fèi)，因此物管企業(yè)收入的確認(rèn)和計量受到企業(yè)以及會計信息使用者的高度重視。
一、物業(yè)管理企業(yè)收入的定義
首先，我們要明確什么是物業(yè)管理。在《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
其次，我們還要知道什么是“收入”。根據(jù)最新《會計準(zhǔn)則》第14號“收入”準(zhǔn)則規(guī)定：“收入，是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻?、會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。”
最后，我們不難得出，物管企業(yè)的收入是物業(yè)公司在依據(jù)其與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維修物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等日?；顒又行纬傻?，導(dǎo)致所有者權(quán)益增加與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。
二、 物業(yè)管理企業(yè)收入的種類
根據(jù)物管企業(yè)的經(jīng)營特點，我們將物管企業(yè)的收入劃分為物業(yè)管理收入、物業(yè)大修收入和其他業(yè)務(wù)收入。
(一)物業(yè)管理收入
指物管企業(yè)向物業(yè)管理委員會或業(yè)主產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的物業(yè)費(fèi)（含向房產(chǎn)開發(fā)商收取的尚未租、售的有關(guān)房產(chǎn)的物業(yè)費(fèi)）、車位管理費(fèi)、電梯等公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)、維修費(fèi)（包括維修材料費(fèi)及人工費(fèi)）、裝修管理費(fèi)收入（指物管企業(yè)經(jīng)物價或業(yè)委會同意收取的裝修管理費(fèi)及裝修垃圾收入扣除支出后的結(jié)余部分）和租賃費(fèi)（包括居民租住公有住宅的租金收入）等。
(二)物業(yè)大修收入
指物管企業(yè)在接受物業(yè)管理委員會或業(yè)主產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修時的所得收入（包括物管企業(yè)向房屋開發(fā)商在交付房產(chǎn)管理權(quán)時收取的房屋共用部位維修基金）。
(三)物業(yè)經(jīng)營收入
指物管企業(yè)在接受物業(yè)管理委員會或業(yè)主產(chǎn)權(quán)人、使用人委托取得的有償服務(wù)費(fèi)和公眾代辦性服務(wù)收入和代購貨物收入等。
三、物業(yè)管理企業(yè)收入的確認(rèn)與計量
(一)物業(yè)管理收入的確認(rèn)和計量
物管企業(yè)提供的勞務(wù)要區(qū)分是否跨年度?？缒甓鹊膭趧?wù)，指提供服務(wù)交易的開始和完成均在同一個年度；不跨年度的勞務(wù)，指提供勞務(wù)交易的開始和完成分屬于不同的年度。對于不跨年度的勞務(wù)，提供勞務(wù)收入按完成合同法確認(rèn)，確認(rèn)的金額為物業(yè)管理合同的總金額確認(rèn)；對于跨年度的服務(wù)，提供勞務(wù)收入要依據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日勞務(wù)的結(jié)果是否能夠可靠地予以估計來加以確認(rèn)。具體如下：
1、在資產(chǎn)負(fù)債表日，提
供勞務(wù)的結(jié)果能夠可靠地估計的勞務(wù)收入確認(rèn)
首先,判斷提供勞務(wù)的交易結(jié)果能否可靠估計。如同時滿足下列條件表明提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠地估計:物業(yè)收入的金額能夠可靠地計量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定。
然后，要確定勞務(wù)的完成程度。物管企業(yè)通常可以選用已完工作的測量法或已經(jīng)提供的勞務(wù)占應(yīng)提供勞務(wù)總量的比例法,或者已經(jīng)發(fā)生的成本占估計總成本的比例法計量提供勞務(wù)交易的完成進(jìn)度。
最后用完工百分比法確認(rèn)收入和相關(guān)費(fèi)用，具體應(yīng)按以下公式計算：
本年確認(rèn)的收入=勞務(wù)總收入×本年末止勞務(wù)的完成程度-以前年度已確認(rèn)的收入
本年確認(rèn)的費(fèi)用=勞務(wù)總成本×本年末止勞務(wù)的完成程度-以前年度已確認(rèn)的費(fèi)用
2、在資產(chǎn)負(fù)債表日，勞務(wù)交易的結(jié)果不能可靠地估計的勞務(wù)收入確認(rèn)
在此情況下,物管企業(yè)應(yīng)正確預(yù)計已經(jīng)收回或?qū)⒁栈氐目铐椖軓浹a(bǔ)多少已經(jīng)發(fā)生的成本，分別以下情況進(jìn)行處理：
(1)已經(jīng)發(fā)生的勞務(wù)成本預(yù)計能夠得到補(bǔ)償?shù)?，?yīng)按已經(jīng)發(fā)生的勞務(wù)成本金額確認(rèn)收入；同時，按相同的金額結(jié)轉(zhuǎn)成本，不確認(rèn)利潤。
(2)已經(jīng)發(fā)生的勞務(wù)成本預(yù)計只能部分地得到補(bǔ)償?shù)?，?yīng)按能夠得到補(bǔ)償?shù)膭趧?wù)成本金額確認(rèn)收入，并按已經(jīng)發(fā)生的勞務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)成本。確認(rèn)的收入金額小于已經(jīng)發(fā)生的勞務(wù)成本的金額，確認(rèn)為當(dāng)期損失。
(3)已經(jīng)發(fā)生的勞務(wù)成本預(yù)計全部不能得到補(bǔ)償?shù)?，不?yīng)確認(rèn)收入，但應(yīng)將發(fā)生的勞務(wù)成本確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用。
(二)物業(yè)大修收入的確認(rèn)與計量
物管企業(yè)向房屋業(yè)主收取的房屋共用部位維修基金以及向房屋開發(fā)商在交付房產(chǎn)管理權(quán)時收取的房屋共用部位維修基金，因其屬?？顚Ｓ?、專戶存儲，基金的所有權(quán)屬房屋業(yè)主管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人，物業(yè)管理公司僅是代管使用，因此該款項不屬于物管企業(yè)的收入；倘若物管企業(yè)以提供勞務(wù)形式，從房屋三項維修基金中取得的收入則要依據(jù)“（一）”中所述的方法來進(jìn)行確認(rèn)和計量。
(三)物業(yè)經(jīng)營收入的確認(rèn)和計量
物管企業(yè)為房屋業(yè)主及租住戶代收代付水、電、煤、電話費(fèi)以及代收代付垃圾費(fèi)等各種業(yè)務(wù)而取得的收入，可以按扣除實際支付給供水、供電、供氣以及電話局、環(huán)衛(wèi)所等部門后的余額確認(rèn)收入；而物管企業(yè)為房屋業(yè)主及租住戶代購貨物，除了將代購貨物的直接交付委托方的，可按收取的代辦手續(xù)費(fèi)確認(rèn)收入；物業(yè)管理公司為私房業(yè)主或租住戶出租房屋，要按雙方簽訂委托合同約定金額進(jìn)行收入的確認(rèn)；物管企業(yè)應(yīng)小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人需要，而開展的如家政服務(wù)、裝飾裝修、自用設(shè)備維修等有償服務(wù)，要區(qū)別這些服務(wù)收費(fèi)除了物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外，物業(yè)企業(yè)收費(fèi)在雙方自愿的情況下收取的傭金進(jìn)行收入的確認(rèn)和計量。物業(yè)經(jīng)營收入中任何一項收入都必須以接受業(yè)主和租住戶委托為前提，并且經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r部門認(rèn)可后，
方能向業(yè)主和租住戶收取。
四、 物業(yè)管理企業(yè)收入賬務(wù)處理
(一)物業(yè)管理收入的賬務(wù)處理
(1)收到物業(yè)管理收入時，會計處理：
借：庫存現(xiàn)金或銀行存款——基本戶
貸:預(yù)收賬款——物業(yè)費(fèi)/車位費(fèi)/電梯費(fèi)/公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)/租賃費(fèi)
(2)月末或資產(chǎn)負(fù)債表日時，會計處理：
借：預(yù)收賬款 ——物業(yè)費(fèi)/車位費(fèi)/電梯費(fèi)/公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)/租賃費(fèi)
貸：主營務(wù)收入——物業(yè)費(fèi)/車位費(fèi)/電梯費(fèi)/公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)/租賃費(fèi)
(二)物業(yè)大修收入的賬務(wù)處理
(1)物管企業(yè)收到大修基金時，會計處理：
借：銀行存款——代管基金存款
貸：代管基金
(2)物管企業(yè)代業(yè)主委員會或業(yè)主產(chǎn)權(quán)人、使用人使用大修基金時，會計處理：
借：代管基金
貸：銀行存款——代管基金存款
(3)倘若物管企業(yè)以提供勞務(wù)形式承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修工程發(fā)生工程支出時，會計處理：
借：物業(yè)工程——XX工程
貸：銀行存款——基本戶
4、工程完工后，其工程款經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽字認(rèn)可后進(jìn)行轉(zhuǎn)賬時，會計處理：
借：代管基金——XX工程
貸：主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)大修收入
借：銀行存款——基本戶
貸：銀行存款——代管基金存款
借：主營業(yè)務(wù)成本——物業(yè)大修成本
貸：物業(yè)工程——電梯大修
(三)物業(yè)經(jīng)營收入的賬務(wù)處理
(1)收到服務(wù)費(fèi)時，會計處理：
借：庫存現(xiàn)在或銀行存款——基本戶
貸：預(yù)收賬款——有償服務(wù)費(fèi)/公眾代辦性服務(wù)/代購貨物
(2)月末或資產(chǎn)負(fù)責(zé)表日，會計處理：
借：其他業(yè)務(wù)收入———XX有償服務(wù)費(fèi) /公眾代辦性服務(wù)/代購貨物
貸：預(yù)收賬款———XX有償服務(wù)費(fèi) /公眾代辦性服務(wù)/代購貨物
物管企業(yè)無論取得哪一類收入都應(yīng)依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)制，遵循實質(zhì)重于形式的原則進(jìn)行確認(rèn)。在實際工作中許多物管企業(yè)為了實現(xiàn)盈利的最大化，都會利用自身優(yōu)勢開展多種經(jīng)營活動，當(dāng)幾項收入均發(fā)生時，物管企業(yè)要做到不同收入不同計量，收入與成本相匹配，以確保會計信息的真實準(zhǔn)確。
