土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過各項規(guī)定扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
一、增值率的臨界點A
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 出售，增值額未超過各項規(guī)定扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。當(dāng)土地增值額在超過臨界點后，土地增值稅的支出大于因售價上升而增加的收入，導(dǎo)致企業(yè)利潤減少，因此銷售定價應(yīng)避免在臨界點范圍。通過下圖可看出，當(dāng)增值率超過臨界點28.43%）時，隨著售價的提高利潤才逐步增加。
計算過程如下：假設(shè)D公司銷售總價為X，除營業(yè)稅、城建稅及教育費附加外的扣除項目金額為C，營業(yè)稅、城建稅及教育費附加為5.5%X。
當(dāng)增值率小于等于20%時，企業(yè)要享受起征點優(yōu)惠，那么最高售價為X=（1+20%）（C+5.5%X），解得X=1.2848C，企業(yè)在這一價格水平下，既可享受起征點的優(yōu)惠又可獲得較大利潤；如果售價低于X，雖能享受起征點優(yōu)惠，但利潤較低。
當(dāng)增值率大于20%小于等于50%時，假設(shè)售價提高Y，X為增值率20%時的售價，新的價格為（X+Y）；新增稅金為5.5%Y；扣除項目金額為C+5.5％*（X+Y）；
增值額為（X+Y）-C-5.5%*（X+Y）；土地增值稅為30%*（X+Y-C-5.5%X-5.5%Y）；
企業(yè)欲使提價所帶來的利潤超過新增的稅費須滿足Y>30%*（X+Y-C-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y；0.6615Y>0.2835X-0.3C；解得Y>0.0971C；
增值率臨界點＝[(X+Y)-C-5.5%*(X+Y)]/[C-5.5%*(X+Y)]=28.43%
二、銷售總價對利潤的影響
下面通過售價敏感性分析，說明不同售價組合對稅后利潤的影響
金額單位：萬元
通過分析上表數(shù)據(jù)，當(dāng)售價達到128,677萬元時（方案二），恰好不用交土地增值稅，其毛利率為34.37%，稅后利潤率為21.65%；如果公司繼續(xù)提高售價，會發(fā)現(xiàn)收入上升利潤反而下降（方案三），直至收入上升到138,404萬元與128,677萬元相比上升了7.56%時，利潤才重新達到原來的水平（方案四）。之所以會出現(xiàn)這種現(xiàn)象是因為增值額超過扣除項目的20%這一臨界點，低于臨界點免征土地增值稅，而高于臨界點則全額征收。在售價增加而利潤減少的情況下，應(yīng)更傾向于低價高利，迅速將樓盤售出，因此公司應(yīng)避免將售價定在138,404萬元至128,677萬元之間。如果公司為了得到更高的利潤仍繼續(xù)提高售價，這樣其土地增值稅負擔(dān)會越來越重，以方案七與方案八比較可發(fā)現(xiàn)，方案八情況下毛利率最高，但利潤率卻低于方案七。售價并不是越高越好，在綜合考慮利潤及銷售進度的情況下制定售價策略，爭取公司利潤最大化。
三、成本變動對利潤的影響
下面通過裝修標(biāo)準(zhǔn)變動分析，說明不同裝修標(biāo)準(zhǔn)對稅后利潤的影響
金額單位：萬元
通過上表分析，當(dāng)該住宅項目不做精裝修時，利潤為35,718萬元（方案一）。在售價不變的情況下，每平米裝修成本增加835元，總成本增加8780萬元，稅后利潤卻增加了689萬元（方案二）；當(dāng)每平米裝修本增加990元，總成本增加10,409萬元，稅后利潤減少了940萬元（方案三）。
計算說明，房地產(chǎn)企業(yè)成本增加有可能獲得更大的利潤。在售價不變成本可控的情況下，通過增加公共設(shè)施或房屋精裝修等方式，消費者可以獲得質(zhì)量更好的住房，有助于房屋的銷售。而這樣做的最大好處是，企業(yè)可以獲得更多的稅后利潤。
