中美 房地產(chǎn) 金融體系 影響
一、金融危機前夕的美國房地產(chǎn)繁榮
自2007年上半年開始,由美國次級貸款違約危機演化而成的全球性的金融危機，但是至此之前，美國的房地產(chǎn)業(yè)卻如此的繁榮，其主要有以下幾方面因素決定的：
1、利率持續(xù)下降
自2000年下半年，美聯(lián)儲貨幣政策從加息周期轉(zhuǎn)變?yōu)闇p息周期，聯(lián)邦基金利率在2001年1月下調(diào)了50個基本點后，美聯(lián)儲又連續(xù)13次降低利率，因此，低利率政策造就了美國的金融環(huán)境十分寬松。自2004年6月后，美聯(lián)儲的低利率政策開始發(fā)生逆轉(zhuǎn)，到2005年6月，經(jīng)過連續(xù)13次調(diào)高利率，但其利率仍保持在較低水平上，所以，利率降低所造成的高房價并沒有給購房者構(gòu)成更多的償付壓力。
2、其他利率也隨之紛紛下降
隨著聯(lián)邦基金利率下降，其他利率也隨之紛紛下降，很多高風險的金融工具在住房按揭貸款市場中比重不斷增大，同時，全球投資者對美國按揭貸款證券化產(chǎn)品也有需求，這一因素導致美國貸款機構(gòu)可以發(fā)放更多的高風險住房按揭貸款。越來越多的美國投資者及歐洲和亞洲投資者涌入這一市場，使得美國房地產(chǎn)市場更加興旺，盡管加上汽油價格飆升，帶動了美國物價水平上漲，影響社會公眾壓縮像房屋這樣的大宗物品開支，這也是造成近期美國房價下跌的原因之一。
二、金融風暴迫使美國終結(jié)政府主導房地產(chǎn)金融體系模式
繁榮之下必然隱藏著嚴重的危機，美國房地產(chǎn)的興盛如同給人們打了興奮劑一樣，讓所有的人忘乎所以，始料未及的金融大海嘯在2008年下半年突然爆發(fā)，讓所有的人一時陷入慌亂，對全球金融體系沖擊之深，波及范圍之廣，破環(huán)力之大，甚至超過了二十世紀三十年代的經(jīng)濟大危機。
2011年2月11日，美國住房抵押市場改革拉開序幕，政府將逐步弱化對房地產(chǎn)市場支持力度。金融危機前持續(xù)數(shù)10年之久的政府主導房地產(chǎn)金融體系模式將要退出歷史舞臺，不堪重負的美國政府將促使更多私人資本介入。
為減少損失，奧巴馬政府被迫拋出房改計劃，其核心內(nèi)容在于政府從房地產(chǎn)市場淡出，目的是防止未來危機重演。房地產(chǎn)市場被認為是引發(fā)本次金融危機的重要根源，美國各界要求改革政府支持房貸機構(gòu)這一做法的呼聲由來已久。美國住房市場規(guī)模超過10萬億美元，目前90％以上的房貸由政府持有或擔保。
“兩房”模式在美國金融和經(jīng)濟體系中至關(guān)重要，其問題復雜而又敏感，但是房貸市場的私有化最終會引發(fā)利率上升。房地產(chǎn)黑洞究竟有多深仍然很難說清，“兩房”處置不當會威脅到美國整體經(jīng)濟的復蘇。因此，奧巴馬政府的計劃只是“兩房”改革立法馬拉松的開端。
三、中國房地產(chǎn)經(jīng)濟風險對金融體系的影響
金融危機與房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)，房地產(chǎn)經(jīng)濟風險對金融體系的影響也是不可估量的。金融危機導致中國的房地產(chǎn)需求、產(chǎn)貢獻率急劇下降，房地產(chǎn)籌資困難、房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象發(fā)生。但是房地產(chǎn)經(jīng)濟風險對金融體系的影響角度不同、利益各異，所形成的結(jié)論也完全不同。
中國金融體系與美國金融體系最大的不同是我們以銀行為主導，90%以上的融資都是通過銀行體系來進行，不僅銀行利率決定了國內(nèi)金融體系的價格，而且銀行體系的風險決定整個金融體系的風險。2003年以來，中國房產(chǎn)泡沫已持續(xù)了近10年的時間，形成了世界經(jīng)濟史上前所未有的大泡沫，盡管2012年后，房地產(chǎn)上漲的趨勢有所緩慢，但是由于我國的特殊國情，未來仍然充滿不確定性。證券市場對銀行上市公司的風險的擔心，其實就是對國內(nèi)金融體系風險的擔心，況且證券市場對銀行上市公司的風險的擔心，其實就是對國內(nèi)金融體系風險的擔心。
巨大的風險隨之來臨，但是各方面的有關(guān)負責人對這個巨大的風險視而不見，甚至干脆否認其存在。例如，銀監(jiān)會對住房貸款的壓力測試，房價下跌50%對國內(nèi)商業(yè)銀行影響也不會太大或國內(nèi)商業(yè)銀行在房價下跌50%的情況下可以承擔其風險等，這個結(jié)論十分的搞笑。當然類似這樣的認識很多，這些認識建立在一是房價只漲不跌，二是政府公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)或他們所看到報表反映市場的實際情況之上的，因此只是自欺欺人。在此時的形勢下，需要對國內(nèi)銀行信貸風險及金融體系的風險應做充分認識，特別是對房地產(chǎn)市場信貸風險做出客觀和全面的估量。
四、中美房地產(chǎn)經(jīng)濟風險對金融體系的影響的啟示
我國的商業(yè)銀行目前沒有開展次級按揭貸款業(yè)務，近年來受央行連續(xù)加息的影響，國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款可能陷入違約的高風險期，為此，控制我國商業(yè)銀行住房貸款風險管理控制能力，尤為重要。
第一、加大研究房地產(chǎn)金融市場風險預測。由于住房市場具有高風險性，對其未來預測必須要引起重視。房地產(chǎn)與金融業(yè)緊密相連，美國的次貸危機便是在這種過度借貸下發(fā)生的。我國居民財富的增長是建立在高額房貸的基礎上，為此，房價的波動對金融市場的影響應當提前給予重視。
第二、建立科學的定價、估價管理制度。在按揭貸款還款期間，如果貨款人無法償還貸款的時候，銀行會處理貨款人的抵押物，為此，銀行不僅要關(guān)注一手房的走勢，還要將二手房交易價格，上市后房改房的交易價格納入監(jiān)控范圍，讓抵押物最大限度的接近市場實際價值。
第三、提高住房貸款的風險控制能力。在房價上漲階段，銀行的信用風險與操作風險可能被掩蓋，但是在我國房地產(chǎn)風險不斷集聚下，以美國次才危機為鑒，才會提高住房貸款的風險控制能力。
第四、加快房貸產(chǎn)品創(chuàng)新，分散銀行的經(jīng)營風險。從美國次貸危機上可以看出金融體系的反應激烈。對于中國，房地產(chǎn)主要是靠銀行提供資金，如果發(fā)生在中國，對銀行的影響必然會很大。
第五、嚴格把握住個人住房貸款審批關(guān)口，從源頭上預防。商業(yè)銀行要細化房貸審批手續(xù)，從按揭信貸源頭上控制風險，改變以往僅憑征詢材料進行判定和借貸的行為。
