摘要：為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的挑戰(zhàn)，許多國家紛紛進(jìn)行了物業(yè)稅的改革。本文在介紹在美、英、日本以及中東歐等國物業(yè)稅改革的基礎(chǔ)上，對國外物業(yè)稅改革的實際經(jīng)驗進(jìn)行了歸納，以期對我國的物業(yè)稅改革提供參考。
關(guān)鍵詞：物業(yè)稅 地方財政 稅制改革
據(jù)統(tǒng)計，全世界有130多個國家課征各種形式的物業(yè)稅。物業(yè)稅是指對土地和建筑物征收的一種經(jīng)常性稅收。世界貨幣基金組織的概念為“經(jīng)常性不動產(chǎn)稅”。不同學(xué)者有不同的表述，如財產(chǎn)稅 ( property tax)、土地和財產(chǎn)稅(tax on land and property)、不動產(chǎn)稅( real estate tax)。盡管各國對物業(yè)稅的設(shè)置不太一致，但對我國來說，可以作為制定政策的參考。
一、主要發(fā)達(dá)國家物業(yè)稅改革的進(jìn)展
（一）美國
美國是西方國家中房地產(chǎn)稅制中最完善的國家，實行政府、州政府和地方政府的分稅制，三級政府共同分享稅收權(quán)力。其中，聯(lián)邦政府和州政府擁有稅收立法權(quán)，地方政府須在州政府制定的稅法下進(jìn)行稅務(wù)的征收。物業(yè)稅通常由州政府和地方政府兩級共享，但是物業(yè)稅在州政府的財政收入中所占比例很小，一般均低于10%。相對而言，物業(yè)稅在地方政府的財政收入中占有重要比例，物業(yè)稅受外界經(jīng)濟(jì)變化影響較小，來源穩(wěn)定，因而成為地方政府收入的主要來源，約占地方財政收入的30%。
美國的物業(yè)稅（也稱“財產(chǎn)稅”）屬于地方稅種，其總稅率是州政府對物業(yè)征稅稅率與各地級政府對物業(yè)征稅稅率的綜合。州政府一般通過稅法法典把物業(yè)稅稅率確定為某個確定值或某個范圍，并且在稅法沒有變更的前提下保持穩(wěn)定。同時，各級地方政府根據(jù)當(dāng)年的預(yù)算、其他來源的收入等變量確定當(dāng)年的物業(yè)稅稅率。稅率一般與政府預(yù)算支出掛鉤，由地方根據(jù)需要確定。確定的主要依據(jù)為：稅率=（地方支出規(guī)模-財政收入）/可征稅的財產(chǎn)的估價，量出為入。由于用于設(shè)定稅率的變量每年都在變化，因此地方稅率也隨即發(fā)生變化。此外，各級地方政府都受到州稅法的制約。各級政府在確定稅率的過程中，應(yīng)遵守州稅法對物業(yè)稅稅率、征收對象、減免條例和征稅程序的規(guī)定。
（二）英國
英國住宅稅規(guī)定，除對愛爾蘭地區(qū)以外的所有居民的住宅，依據(jù)其資本價值進(jìn)行征稅，其納稅人為年滿18周歲的住房所有者或承租人。住宅稅作為英國最大的地方稅種，在地方財政收入體系中占有重要地位，而地方財政征收住宅稅主要是為了彌補(bǔ)地方財政支出與中央政府轉(zhuǎn)移支付之間的差額。自1993年開征以來，英國住宅稅以其獨(dú)特的分級計量結(jié)構(gòu)設(shè)計引起了業(yè)界的普遍關(guān)注，對全球的物業(yè)稅制度改革產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。英國住宅稅分級計量法主要分為稅基價值分級、稅基乘數(shù)設(shè)置、基準(zhǔn)稅級納稅額確定及增長限制三部分來體現(xiàn)，即稅基分級反映的是土地和房價的近似市場價值，不同類型的個人住宅依其市場價值相應(yīng)的歸入不同的稅級，適用一定累計梯度的稅基乘數(shù)。
在不改變稅級價值劃分的基礎(chǔ)上，英國地方稅務(wù)機(jī)關(guān)增強(qiáng)了對稅收乘數(shù)及年度各稅級納稅額的可控性，確保計征要求更加簡單易行，而且分級計量法允許納稅人可以參與估價工作，減少估價復(fù)議和訴訟事件的發(fā)生，提升了物業(yè)評估的合理性和可靠性。同時，合適的級距延長了再評估周期，從而將評估結(jié)果的有效性保持在一個相對穩(wěn)定的時期內(nèi)。
（三）法國
法國住宅類稅收主要包括居住稅、住宅空置稅和營業(yè)稅三種。其中，居住稅是針對其境內(nèi)可供居住的房屋按年度和季度征收的稅種；住宅空置稅是針對其境內(nèi)人口在20萬以上城市可供居住的空置房屋按年度征收的稅種；營業(yè)稅則是針對經(jīng)營活動的房屋所征收的稅種。
為提高社會福利，縮小貧富住宅差距，法國在居住稅的征收上，將特定人群設(shè)定為減免對象，享受居住稅的減免待遇。主要包括：完全免稅人群、普通減稅及特殊減稅人群以及因家庭負(fù)擔(dān)而減稅的人群。這種稅收的減免政策解決了貧富分化對住宅產(chǎn)生的影響，解決了低收入者的住房問題，提高了社會的公共福利。物業(yè)稅稅制中的空置稅不僅為地方政府增加了穩(wěn)定的稅源，而且促使物業(yè)的擁有者將房產(chǎn)盡早投入到市場中以實現(xiàn)稅負(fù)的轉(zhuǎn)移，提高了房產(chǎn)的流動性，提升了房屋的市場供給，減少了供需矛盾。
法國物業(yè)稅稅制的設(shè)置力圖涵蓋周全，避免重復(fù)征稅，減少漏稅機(jī)會，要求居住繳納居住稅、辦公繳納營業(yè)稅、空置繳納空置稅，將三者完美的結(jié)合起來，從而構(gòu)建起一個完整嚴(yán)密的物業(yè)稅稅收體系。法國物業(yè)稅方面的政策體現(xiàn)了集合概念的稅制設(shè)置理念，其完善的體制和精確的條目，保證了稅收的監(jiān)管力度，促進(jìn)了社會資源的有效利用和合理分配，實現(xiàn)了效率和公平的兼顧。
（四）日本
日本在物業(yè)稅的改革過程中，充分重視房地產(chǎn)稅收政策在宏觀調(diào)控中的作用和運(yùn)行機(jī)理，減少行政干預(yù)中的價格管制和交易管制，提高資產(chǎn)保有的稅負(fù)，強(qiáng)調(diào)賦稅、融資管制與其他金融政策密切配合，盡量避免政策時滯。準(zhǔn)確的評估房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)，抓住房地產(chǎn)稅收政策參與宏觀調(diào)控的最佳時機(jī)，保持房地產(chǎn)財稅政策與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)一致。適時開征保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)。完整科學(xué)的房地產(chǎn)稅收體系是日本稅收調(diào)控成功的關(guān)鍵，保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收制度是抑制投機(jī)行為、促進(jìn)房地產(chǎn)有效利用的最佳措施。物業(yè)所有人根據(jù)自身物業(yè)可能出現(xiàn)的稅負(fù)，調(diào)整其物業(yè)的使用方式，力求降低自身需要繳納的稅額，進(jìn)而促進(jìn)了物業(yè)在市場上的流通，實現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。
正確處理中央和地方的稅收關(guān)系，形成良好的激勵約束機(jī)制。合理調(diào)整中央和地方在物業(yè)稅稅制上的權(quán)限，促使地方政府既能貫徹中央的政策，又能發(fā)揮其主動性。中央與地方關(guān)系的改善大大提高了地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作效率，使得整個稅務(wù)系統(tǒng)出現(xiàn)了協(xié)調(diào)一致的良好局面。
（五）中東歐
中東歐國家處于社會改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌時期，物業(yè)稅改革為中東歐國家的財政收入、非財政收入、甚至整個經(jīng)濟(jì)自由化都起到了重要作用。物業(yè)稅為政府提供了相對穩(wěn)定和透明的財政來源。在社會經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的時期，一些中東歐國家的物業(yè)稅收入占地方政府稅收收入的8%，物業(yè)稅成為政府提供穩(wěn)定的財政資金，有力的支持了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。物業(yè)稅不僅成為中東歐國家中央政府分權(quán)的金融工具，而且提高了地方區(qū)域的土地使用效率。地方政府通過征收物業(yè)稅獲得一定的財政權(quán)力，同時對當(dāng)?shù)囟愒凑归_充分研究，制定適合地區(qū)發(fā)展和建設(shè)的土地使用方案，開展科學(xué)合理的城市規(guī)劃，進(jìn)而實現(xiàn)土地利用率的最大化。
物業(yè)稅稅制的引入與中東歐國家的經(jīng)濟(jì)改革聯(lián)系緊密，特別是物業(yè)稅的發(fā)展與整個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)自由化進(jìn)程同步進(jìn)行，二者相互制約相互促進(jìn)。然而，中東歐國家的私有化過程對物業(yè)稅改革也產(chǎn)生了一定的影響，主要表現(xiàn)為國有資產(chǎn)價值評估較低、物業(yè)使用成本不斷上升以及國民生活水平普遍較低等，這些因素增加了中東國家物業(yè)稅改革的難度。
二、主要發(fā)達(dá)國家物業(yè)稅改革的趨勢與經(jīng)驗借鑒
結(jié)合發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場的物業(yè)稅制可以看出，盡管各國物業(yè)稅具體稅制不盡相同，但從宏觀角度看物業(yè)稅在不斷地發(fā)展和完善過程中形成了很多共同點和相似處，其中一些規(guī)定對于我國物業(yè)稅制定具有重要的借鑒意義和參考價值。在稅收分配上，實行中央與地方分稅制的國家，物業(yè)稅收一般隸屬于地方稅制體系，由地方直接征收或在中央稅務(wù)機(jī)關(guān)征收后劃撥回地方。物業(yè)稅作為地方財政上的重要來源，極大改善了地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作效率，促進(jìn)了地區(qū)公共事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。
在計稅方式上，基于市場變化下的評估體系，充分考慮了影響物業(yè)價格變化的眾多因素，準(zhǔn)確地反映了物業(yè)的實際市場價值，進(jìn)而為地方政府提供了穩(wěn)定的財政收入。隨著物業(yè)的不斷升值，地方政府的財稅收入也能實現(xiàn)持續(xù)增長。建立物業(yè)評估仲裁和司法上訴程序，允許居民和企業(yè)就評估價值提出異議，保證物業(yè)計稅價值評估工作的順利進(jìn)行。
在稅種和稅基設(shè)置上，許多國家以“寬稅基、簡稅種、低稅率”為改革的基本方向。在物業(yè)稅征收方面的稅種較為單一，有效地減少了重復(fù)征稅的不良現(xiàn)象，大大降低了物業(yè)稅征收的成本，提高了征稅的工作效率。同時，通過不斷拓展稅基，擴(kuò)大征稅范圍，進(jìn)而覆蓋新興的房地產(chǎn)市場，為物業(yè)稅的征收提供了穩(wěn)定的征稅基礎(chǔ)。
在稅收結(jié)構(gòu)分布上，各國均十分重視對物業(yè)保有環(huán)節(jié)的征稅，弱化房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)。物業(yè)稅的提高有效的減少房屋的空置現(xiàn)象，推動房地產(chǎn)市場的資源優(yōu)化配置，刺激了房地產(chǎn)市場的供給，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。
在稅收優(yōu)惠措施上，各國物業(yè)稅改革普遍關(guān)注解決中低收入者的住房問題，旨在為更多居民提供合適的居住場所。在物業(yè)建造、交易以及租售過程中不斷增加鼓勵性政策，不斷調(diào)整稅收征收優(yōu)惠政策，制定有助于解決低收入者實際住房困難的惠民措施。Z
（注：本文系國家自然科學(xué)基金項目，項目編號：41001054；廣東省哲學(xué)社科基金，項目編號：090-23；廣東工業(yè)大學(xué)2011年學(xué)生課外學(xué)術(shù)科技立項項目等聯(lián)合資助）
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