融資效率包括兩個方面涵義：一是籌資效率，即企業(yè)是否能以盡可能低的成本融到所需資金；二是資金配置效率，即企業(yè)所融通的資金能否得到有效的利用。企業(yè)所取得的資金能否得到有效利用，投資收益是否最佳，直接決定了企業(yè)的融資成本和融資效率的高低。本文擬利用DEA模型，通過選取評價指標(biāo)對我國在滬深上市的房地產(chǎn)公司進(jìn)行評價，以探究房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)律，提高企業(yè)融資效率，為行業(yè)主管部門以及相關(guān)企業(yè)提供決策依據(jù)。
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一、DEA模型基本原理及其有效性判定
?。ㄒ唬〥EA基本模型 數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法（Data Envelopment A
nalysis，DEA）是由美國著名運(yùn)籌學(xué)家Chames等（1978）提出，以相對效率概念為基礎(chǔ)的一種效率評價方法。它把單輸入、單輸出的工程效率推廣到多輸入、多輸出同類決策單元（Decision Making Unit
s，DMU）的有效性評價中，極大地豐富了微觀經(jīng)濟(jì)中的生產(chǎn)函數(shù)理論及其應(yīng)用技術(shù)，同時在避免主觀因素、簡化算法、減少誤差等方面有著不可低估的優(yōu)越性。從經(jīng)濟(jì)學(xué)中的生產(chǎn)有效性分析角度看，該模型是用來評價具有多輸入特別是多輸出的決策單元同時為“技術(shù)有效”和“規(guī)模有效”的十分理想且卓有成效的模型和方法。DEA從最有利于決策單元的角度進(jìn)行評價，注重對每一個決策單元的優(yōu)化，能夠指出有關(guān)指標(biāo)的調(diào)整方向。
?。ǘ〥EA模型有效性判定 假設(shè)有n個決策單元（Decision Making Units，簡稱DMU），每個決策單元都有m種類型“輸入”（表示該決策單元對“資源”的耗費(fèi)）以及s種類型“輸出”（表示該決策單元在消耗了“資源”之后表明“成效”的指標(biāo)）。Xij表示第J個決策單元對第I種輸入的投入量；Yrj表示第J個決策單元對第R種輸出的產(chǎn)出量；VI表示第I種輸入的權(quán)重；UR表示對第R種輸出的權(quán)重，其中，I=1，2，3，…，m；r=1，2，3，…，S。記投入可以表示為：XJ=（X1J，X2J，XMJ）T，（J=1，2，…，n）；記產(chǎn)出可以表示為：YJ=（Y1J，Y2J，YSJ）T，（J=l，2，…，n）；設(shè)投入、產(chǎn)出指標(biāo)的權(quán)向量分別為：V=（V1，V2，Vm）T，U=U1，U2，US）T。第j0個決策單元的相對效率優(yōu)化評價模型為：
有效性判定：（1）若θ*=1，則決策單元為J0弱DEA有效；（2）若θ*=1，且松馳變量s-=0，剩余變量s+=0，則決策單J0元為DEA有效；（3）若θ*≠1，則為DEA無效。
二、房地產(chǎn)上市公司融資效率實(shí)證研究
?。ㄒ唬颖具x取 本文選取的樣本是2010年滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜排名前20的房地產(chǎn)上市公司，即1萬科、2保利地產(chǎn)、3金地集團(tuán)、4招商地產(chǎn)、5金融街、6嘉凱城、7首開股份、8新城地產(chǎn)、9陸家嘴、10新湖中寶、11北辰實(shí)業(yè)、12中華企業(yè)、13濱江集團(tuán)、14華發(fā)股份、15榮盛發(fā)展、16浙江廣夏、17北京城建、18信達(dá)地產(chǎn)、19蘇寧環(huán)球、20億城股份。因?yàn)?010年中國房地產(chǎn)上市公司排行榜的資料來源于滬深房地產(chǎn)上市公司和大陸在港房地產(chǎn)上市公司2009年年報、半年報和各季季報，所以本文選取的數(shù)據(jù)來自2009年的以上房地產(chǎn)上市公司的年報。
?。ǘ┲笜?biāo)選取 本文主要是從籌資效率和資金配置效率這兩個方面的影響因素為切入點(diǎn)，從各主要影響因素選取其投入指標(biāo)和產(chǎn)出指標(biāo)。投入指標(biāo)：（1）籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，它在一定程度上反映的是房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本；（2）企業(yè)的負(fù)債率，即財務(wù)杠桿系數(shù)，反映企業(yè)的相對規(guī)模；（3）主營業(yè)務(wù)成本，它反映的是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)用與配置的能力。產(chǎn)出指標(biāo)：（1）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，即企業(yè)在一定時期主營業(yè)務(wù)收入凈額同平均資產(chǎn)總額的比率，它反映的是企業(yè)營運(yùn)能力；（2）流動比率，即流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率，反映的企業(yè)的償債能力；（3）營業(yè)利潤率，即營業(yè)利潤與營業(yè)收入的比率，反映的是企業(yè)的盈利能力。
?。ㄈ┠Ｐ蜆?gòu)建 由于本文選取的指標(biāo)數(shù)據(jù)中，有的數(shù)據(jù)為負(fù)值，并且存在著不同量綱，無法用DEA模型直接求解，，所以首先對數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化處理，令
?。ㄋ模?shí)證結(jié)果分析 本文采用的是DEAP2.1版本進(jìn)行運(yùn)算，得到融資效率結(jié)果如表1所示；20家房地產(chǎn)上市公司的技術(shù)效率與純技術(shù)效率情況如表2所示；20家房地產(chǎn)上市公司的規(guī)模效率情況如表3所示。
?。ㄎ澹┭芯拷Y(jié)論 根據(jù)運(yùn)算結(jié)果可知，在這20家房地產(chǎn)上市公司中，技術(shù)效率達(dá)到DEA有效的公司有9個，所占比率為45%，但達(dá)到純技術(shù)效率DEA有效的公司有11個，所占比率為55%，說明我國的房地產(chǎn)上市公司純技術(shù)效率相對高，而技術(shù)效率相對低。同時根據(jù)這20家房地產(chǎn)上市公司的規(guī)模效率來看，9家公司規(guī)模報酬不變，為DEA有效，而11家公司為非有效，其中10家公司處于規(guī)模報酬遞減階段，蘇寧環(huán)宇這1家公司處于規(guī)模報酬遞增。這也表明我國大多數(shù)房地產(chǎn)公司規(guī)模偏大，資源和資金的運(yùn)用都不能得到充分有效的利用，這也是困擾我國房地產(chǎn)公司的一大難題。
由結(jié)果處理分析得知，這20家房地產(chǎn)上市公司，技術(shù)效率的平均值為0.843，純技術(shù)效率的平均值為0.894，規(guī)模效率的平均值為0.934，即技術(shù)效率<純技術(shù)效率<規(guī)模效率。我國房地產(chǎn)上市公司的技術(shù)效率值相對較低，這表明我國房地產(chǎn)上市公司的技術(shù)效率有更大的改進(jìn)空間，而規(guī)模效率值相對較高，表明其改進(jìn)空間不大。由于本研究是基于產(chǎn)出的，所以其產(chǎn)出基本沒有松弛，在DEA無效的11家企業(yè)中，負(fù)債率影響的有9家，主營業(yè)務(wù)成本影響的有5家，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額影響的有5家。對運(yùn)算的投入的冗余結(jié)果大小進(jìn)行排序，即負(fù)債率>主營業(yè)務(wù)成本>籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額。冗余程度在一定程度上反映了對融資效率影響大小。負(fù)債率是影響我國房地產(chǎn)公司融資效率高低的一個重要因素。
三、結(jié)論及建議
?。ㄒ唬┙Y(jié)論 我國相當(dāng)大的一部分房地產(chǎn)上市公司融資效率為DEA無效，融資效率低。融資效率為DEA無效表明我國有很多房地產(chǎn)上市公司不能有效的籌集到資金或者資金不能得到充分有效的利用，這不僅造成了資金的浪費(fèi)，給企業(yè)帶來一定的損失，而且更不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)上市公司的綜合實(shí)力高低不能代表公司的融資效率高低。綜合實(shí)力排名前三的的公司融資效率不高，未能達(dá)到DEA有效，而排名4、5、6和相對靠后的16、17、18、20的公司卻達(dá)到DEA有效，說明了公司的綜合實(shí)力高低不能代表公司的融資效率高低。我國的房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率普遍偏高，是導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司融資效率低的一個重要原因。在這20家房地產(chǎn)上市公司中，其中有9家是因?yàn)樨?fù)債率偏高導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)融資效率的DEA無效。
?。ǘ┙ㄗh 在宏觀方面，國家應(yīng)該為房地產(chǎn)企業(yè)提供一個穩(wěn)定的、相對寬松的融資環(huán)境。當(dāng)前由于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，國家為了控制房價，實(shí)行了一系列的政策，導(dǎo)致當(dāng)前的融資環(huán)境尤為緊張，在一定程度上造成了融資成本增加。因此從房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，國家應(yīng)該為房地產(chǎn)企業(yè)提供一個穩(wěn)定的、相對寬松的融資環(huán)境，以降低其融資成本，提高其融資效率；在微觀方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把負(fù)債率控制在一個合理的范圍內(nèi)。
本文摘自中國論文網(wǎng)，原文地址：http://www.xzbu.com/3/view-3939017.htm
