摘 要：從成本的概念、作用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施全過程的有效的成本控制，探討目前房地產(chǎn)開發(fā)商成本控制問題，降低成本，提高投資效益和社會(huì)效益，作初步的分析。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程造價(jià)； 控制
0 前 言
目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍重視施工及竣工階段的成本監(jiān)控，而普遍輕視決策、設(shè)計(jì)及招標(biāo)階段的成本控制。本文作者提出了一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制中普遍存在的問題及其對(duì)策。
1 設(shè)計(jì)階段的成本控制
成本控制在于施工前的投資決策，而在項(xiàng)目作出投資決策后，其關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)。有資料研究表明：初步設(shè)計(jì)階段，影響成本的可能性為75％ ～95％；技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響成本的可能性為35％～75％；施工圖設(shè)計(jì)階段，影響成本的可能性為25％～35％ ，而施工階段，影響成本的可能性已經(jīng)只有約10％了。
在設(shè)計(jì)階段應(yīng)從下面幾個(gè)方面控制：
(1)實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)管理工作。通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題，出現(xiàn)的工程洽商。同時(shí)通過招投標(biāo)還可能選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，影響銷售，造成資金長(zhǎng)期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無法保證的事情發(fā)生。
(2)實(shí)行限額設(shè)計(jì)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長(zhǎng)短，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，開發(fā)商要做到心中有數(shù)。而作為設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，在設(shè)計(jì)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析上要改變?cè)O(shè)計(jì)完后再算賬、功能決定造價(jià)的習(xí)慣作法。開發(fā)商應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求，并為之創(chuàng)造外部條件。
(3)開展價(jià)值工程活動(dòng)。價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。一般來說，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有五種：一是提高功能，降低成本，這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有上長(zhǎng)，但帶來功能大幅度提高。運(yùn)用價(jià)值工程原理，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。
(4)加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。我們?cè)谠O(shè)計(jì)出圖前，組織總工辦、工程部、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部，對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經(jīng)濟(jì)損失。
(5)加強(qiáng)洽商管理。杜絕不合理的設(shè)計(jì)洽商，對(duì)確實(shí)必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，我們采取的方法是，必須有副總經(jīng)理以上的領(lǐng)導(dǎo)簽字方可生效，同時(shí)分清洽商是那方的責(zé)任，及時(shí)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，做到心中有數(shù)。
2 施工階段的造價(jià)控制
設(shè)計(jì)招標(biāo)控制的推行，為設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制創(chuàng)造了有利條件。同樣，施工招投標(biāo)的推行，也為施工階段的造價(jià)控制提供了有利條件。在招標(biāo)評(píng)標(biāo)中，可以選擇報(bào)價(jià)合理、施工方案先進(jìn)，工期較短的投標(biāo)單位。通過競(jìng)爭(zhēng)，降低工程成本通過對(duì)旌工組織設(shè)計(jì)的審定、優(yōu)化，可以使進(jìn)度、勞力、機(jī)械、材料的安排更加合理，從而達(dá)到控制造價(jià)的目的。
我們利用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，安排工程資金計(jì)劃，通過合理調(diào)整非關(guān)鍵線路上的工作時(shí)間，進(jìn)行資金、材料的必要調(diào)度。利用網(wǎng)絡(luò)圖制定施工進(jìn)度計(jì)劃，妥善地處理好各工序間的搭接，控制好關(guān)鍵線路上的節(jié)點(diǎn)進(jìn)度，有效地控制了工期，保證了按時(shí)交房，同時(shí)節(jié)約了貸款利息。
在施工過程中，注意收集各方的合理化建議，從設(shè)計(jì)施工上不斷采用更科學(xué)合理的辦法，也是降低工程造價(jià)的重要方面在施工階段，推行分階段結(jié)算，最后竣工總決算的辦法。一般多層分打樁、結(jié)構(gòu)、竣工三階段，高層增加基礎(chǔ)階段。分階段結(jié)算的優(yōu)點(diǎn)在于能及時(shí)翊清工程量及其定額費(fèi)用，通過各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測(cè)算，對(duì)照預(yù)算進(jìn)行控制，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。
3 竣工結(jié)算是有效控制工程造價(jià)的關(guān)鍵
工程造價(jià)的合理確定是工程造價(jià)管理的重要環(huán)節(jié)，在確定工程造價(jià)時(shí)，堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結(jié)合隱蔽簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核計(jì)算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、拉項(xiàng)工程，認(rèn)真核實(shí)每一項(xiàng)工程變更是否真正實(shí)施，該增的增，該減的減，實(shí)事求是。
為了合理確定工程造價(jià)，計(jì)價(jià)必須準(zhǔn)確，預(yù)算人員不但要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則，定額子目的組成內(nèi)容和套用規(guī)定、工程造價(jià)計(jì)算程序，還要掌握三者的編制原理、內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價(jià)計(jì)算的準(zhǔn)確性。此外，預(yù)算人員要堅(jiān)持到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，掌握工程動(dòng)態(tài)，對(duì)特殊材料進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)，掌握價(jià)格動(dòng)態(tài)；提高工程計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性。
控制造價(jià)的最后一道關(guān)，是竣工結(jié)算。凡進(jìn)行竣工結(jié)算的工程要有竣工驗(yàn)收手續(xù)，從多年工作的經(jīng)驗(yàn)來看，在工程竣工結(jié)算中洽商漏洞很多，有的是有洽商沒有施工，有的是施工沒有進(jìn)行應(yīng)核減，卻沒有洽商，還有的是洽商工程量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際施工工程量，諸如此類舉不勝舉。因此結(jié)算時(shí)，要求我們的人員要有耐心、細(xì)致的工作方法，認(rèn)真核算工程量，不要怕麻煩，多下現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。同時(shí)，為了保證工作少出紕露，應(yīng)實(shí)行工程結(jié)算復(fù)審制度和工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量和投資的收益。
4 結(jié)束語(yǔ)
降低工程成本是開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，必須抓緊抓好。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化，從客觀上要求我們發(fā)揮主觀能動(dòng)性，借鑒國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，從根本上解決合理確定和有效控制工程造價(jià)的歷史問題，推動(dòng)我國(guó)建筑市場(chǎng)的健康發(fā)展。
