張鵬飛
縣級(jí)供電企業(yè)由于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)占有較多的房產(chǎn)、土地，且分布分散、廣泛，形態(tài)多樣。外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化，縣級(jí)供電企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力越來越大，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)縣級(jí)供電企業(yè)的效益的影響也凸顯出來。房產(chǎn)稅、土地使用稅屬地方小稅種，雖然它總額不是很大，但細(xì)扣起來，也能取得不小的收獲?，F(xiàn)針對(duì)縣級(jí)供電企業(yè)房產(chǎn)稅和土地使用稅的理解和把握及工作實(shí)踐介紹如下：
一、房產(chǎn)稅
1．要理解房產(chǎn)的概念?！胺慨a(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。具體到縣級(jí)供電企業(yè)，下列房屋需要繳納房產(chǎn)稅：變電站的控制室、門衛(wèi)室、供電所的辦公樓、營(yíng)業(yè)廳、機(jī)關(guān)辦公樓、地下停車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等；下列獨(dú)立于房屋的建筑物不構(gòu)成房產(chǎn)，如果會(huì)計(jì)核算時(shí)將上述建筑物、構(gòu)筑物單獨(dú)在賬簿上列示沒有歸并在房產(chǎn)科目的價(jià)值中，就不需要繳納房產(chǎn)稅：如圍墻、大門、花壇、消防池、箱變外殼、水井、水塔、煙囪、自行車棚、庭院的硬化、彩化、道路、電纜溝、箱變基礎(chǔ)、設(shè)備基礎(chǔ)等。
在計(jì)算、申報(bào)房產(chǎn)稅時(shí)，要對(duì)企業(yè)的固定資產(chǎn)（房屋、建筑物）和無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）、投資性房地產(chǎn)明細(xì)賬進(jìn)行梳理，逐項(xiàng)判斷是否屬房產(chǎn)稅關(guān)于房產(chǎn)的定義。計(jì)算房產(chǎn)稅的依據(jù)要附在計(jì)提憑證的后面，并履行內(nèi)部審核、批準(zhǔn)程序。
企業(yè)發(fā)生新建基建工程時(shí)，要按照資產(chǎn)單元的定義和界定，能相對(duì)獨(dú)立發(fā)揮作用的系統(tǒng)可根據(jù)管理的需要確定為一項(xiàng)資產(chǎn)，細(xì)化資產(chǎn)核算，準(zhǔn)確分?jǐn)傎Y產(chǎn)價(jià)值，除能合理繳納房產(chǎn)稅外還可以發(fā)揮正確計(jì)提折舊、準(zhǔn)確核定資產(chǎn)價(jià)值、精細(xì)化資產(chǎn)管理等多種其它好處。
如某單位建設(shè)一座大樓，該項(xiàng)目包括主體工程、裝飾工程、消防工程、網(wǎng)絡(luò)工程、多功能會(huì)議室等多個(gè)項(xiàng)目，這些單項(xiàng)工程承包給不同施工企業(yè)，會(huì)計(jì)人員簡(jiǎn)單地把大樓發(fā)生的所有支出除土地使用權(quán)記入無形資產(chǎn)科目外全部記入固定資產(chǎn)—房屋—辦公大樓科目。經(jīng)審核發(fā)現(xiàn)其中的會(huì)議中心的音響系統(tǒng)、投影設(shè)備、會(huì)議室的裝飾等不屬于房產(chǎn)的附屬設(shè)施。而企業(yè)自己沒區(qū)分，不能將其從房產(chǎn)中剝離出來，將因此在其壽命周期內(nèi)每年都要繳納房產(chǎn)稅，將是一筆相當(dāng)大的支出，形成固定的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。
2．要把握征收范圍。征收范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營(yíng)性房屋；具體征稅范圍由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?？上虍?dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)索取人民政府批準(zhǔn)的征收范圍的文件，每年征收范圍都有可能調(diào)整，可在當(dāng)年申報(bào)時(shí)及時(shí)向征管員咨詢。對(duì)一些范圍界定不太準(zhǔn)的房產(chǎn)要與征管員溝通，避免日后形成誤解，導(dǎo)致多交或少交稅款。
3．區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式。對(duì)于自用的房屋按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租的房屋按租金收入征稅。
（1）從價(jià)計(jì)征：依照房產(chǎn)原值一次減除10%—30％后的余值按1.2％ 的稅率計(jì)算繳納。計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)原值×（１－（10％～30％％））×1.2％。
此處關(guān)鍵是房產(chǎn)原值的確定。根據(jù)財(cái)稅〔2008〕152號(hào)第一條規(guī)定對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。財(cái)稅[2010]121號(hào)第三條規(guī)定對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。國(guó)稅發(fā)[2005]173號(hào)的規(guī)定：“為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值。對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值”。
如辦公大樓房屋原值為1000萬元，其中中央空調(diào)價(jià)值為300萬元，其后該大樓進(jìn)行重新裝飾，更換了中央空調(diào)，同時(shí)實(shí)施了智能化改造，新中央空調(diào)價(jià)值為350萬元，樓宇智能化價(jià)值150萬元，則新房屋的房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)就是1200萬元（1000-300+350+150）。
（2）從租計(jì)征：以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。以房產(chǎn)租金收入按12％的稅率計(jì)算繳納。計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額＝租金收入×12％。無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。企業(yè)要嚴(yán)格按租賃合同的規(guī)定，對(duì)出租的資產(chǎn)范圍界定清楚，與不屬于房產(chǎn)的其他資產(chǎn)一并出租的，應(yīng)當(dāng)分別核算清楚，其他資產(chǎn)出租收取的租金不需要繳納房產(chǎn)稅。
4．房產(chǎn)稅征收期限。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第七條明確規(guī)定，房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。如果可能最大限度的分期繳納，可以推遲現(xiàn)金流出的時(shí)間，節(jié)約利息支出。
5．納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起繳納房產(chǎn)稅，其余均從次月起繳納。把握這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，可以準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)年內(nèi)變化的房產(chǎn)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。對(duì)年度內(nèi)變化的房產(chǎn)按實(shí)際應(yīng)納稅月份比例計(jì)算應(yīng)納稅款。納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。
6．減免稅的適用。
（1）職工宿舍樓暫免稅。按財(cái)稅[2000]125號(hào)第一條，對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；……暫免征收房產(chǎn)稅。
（2）宗地容積率低于0.5的優(yōu)惠。財(cái)稅[2010]121號(hào)第三條規(guī)定宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
如實(shí)際建設(shè)面積為912平方米，土地的總面積為3787平方米，容積率<0.5，土地的總價(jià)值為320030元，房屋原來的價(jià)值（不含土地價(jià)值）是25萬元，房產(chǎn)稅計(jì)稅原值=房屋不含地價(jià)原值+每平米地價(jià)×廠房建筑面積×2=250000+（320030÷3787）×912×2。
（3）損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅；
（4）納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。
（5）在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間一律免征房產(chǎn)稅。
二、城鎮(zhèn)土地使用稅
稅法規(guī)定在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依法繳納土地使用稅。
1．土地的概念：包括企業(yè)擁有使用權(quán)的土地和企業(yè)所占有的土地。
2．征稅范圍：為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的國(guó)家所有、集體所有的土地。同房產(chǎn)稅的征稅范圍相同。
3．計(jì)稅依據(jù)：城鎮(zhèn)土地使用稅以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。全年應(yīng)納稅額＝實(shí)際占用應(yīng)稅土地面積×適用稅額。如納稅人與其它單位或個(gè)人共同擁有土地使用權(quán)的， 應(yīng)按各自實(shí)際占用的土地面積分別計(jì)算繳納土地使用稅。凡有由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定土地面積的，以測(cè)定的面積為準(zhǔn)；尚未組織測(cè)量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)。尚未核發(fā)出土地使用證書的，應(yīng)由納稅人申報(bào)土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證以后再作調(diào)整?？h級(jí)供電企業(yè)如果有條件、有機(jī)會(huì)組織測(cè)定土地面積，取得稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的，按實(shí)際測(cè)定面積將會(huì)有利于企業(yè)。因?yàn)楣╇娖髽I(yè)征地受各種因素的影響存在較多的無效征地，往往征用的面積大于實(shí)際占用的面積。測(cè)量時(shí)以企業(yè)圍墻以內(nèi)，企業(yè)實(shí)際占用面積為準(zhǔn)繳納土地使用稅，企業(yè)可充分運(yùn)用這一政策。
4．適用差別定額稅率。城鎮(zhèn)土地使用稅適用地區(qū)幅度差別定額稅率。要根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃部門的規(guī)劃，正確確定土地的類別，適用恰當(dāng)?shù)亩~稅率?？膳c稅務(wù)部門進(jìn)行溝通，對(duì)一些處于邊界的土地正確確定土地的類別，適用準(zhǔn)確稅率。
5．征收期限。按年征收，分期繳納。如果有可能最大限度地分期繳納，推遲現(xiàn)金流出企業(yè)的時(shí)間。
6．納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。從當(dāng)月起交稅的，如填海、開荒山整治的土地和廢棄地的用地自使用之日起開始。納稅人新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開始繳納土地使用稅，其余都是從次月起繳納。納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。
7．減免稅的適用。
（1）經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳城鎮(zhèn)土地使用稅5年至10年。
（2）變電站及線路通道占用的土地不繳納土地使用稅。國(guó)稅地字（1989）第13號(hào)第三條對(duì)供電部門的輸電線路用地、變電站用地，免征土地使用稅。
（3）國(guó)稅地字〔1989〕140號(hào)第十三條，對(duì)企業(yè)廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會(huì)開放的公園用地，暫免征收土地使用稅。
（4）對(duì)獨(dú)立于房產(chǎn)的地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。
從實(shí)際工作來看，只要嚴(yán)格按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度對(duì)基建類會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行處理并結(jié)合稅法對(duì)房產(chǎn)稅、土地使用稅的規(guī)定進(jìn)行合理籌劃，在納稅申報(bào)中認(rèn)真對(duì)照上述規(guī)范進(jìn)行操作，就能成功取得納稅籌劃的成效。
