國有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理相關(guān)問題的研究
孫頌維
一、福建省國有房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問題
（一）國有房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度不健全
在福建省房地產(chǎn)企業(yè)中，不論是國有的還是民營的，由于在制度建設(shè)方面各有不同，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)起步工作困難，很多初始工作都沒有依據(jù)可以依照，特別體現(xiàn)在融資巨大的國有房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作上。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，福建省某國有房地產(chǎn)企業(yè)在很多款項(xiàng)的支付上都沒有經(jīng)濟(jì)合同備案可以依照，企業(yè)財(cái)務(wù)部門不能清楚的掌握款項(xiàng)的運(yùn)作流程，導(dǎo)致了企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)無法清晰的掌握資金的運(yùn)作狀況。
（二）國有房地產(chǎn)企業(yè)辦事人員素質(zhì)不夠
在福建省國有房地產(chǎn)企業(yè)中，盡管領(lǐng)導(dǎo)層規(guī)定了較為詳細(xì)的財(cái)務(wù)工作規(guī)范流程，但是在實(shí)際中還是大量存在企業(yè)內(nèi)部的辦事人員不能夠準(zhǔn)確了解本企業(yè)財(cái)務(wù)工作的規(guī)范模式，這造成了大量程序混亂的現(xiàn)象，從而造成了很多人為失誤。
（三）國有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門工作協(xié)調(diào)效率低下
在福建省，有不少房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門的工作效率較為低下，常常出現(xiàn)辦事拖拉等現(xiàn)象，這在國有房地產(chǎn)企業(yè)中更加嚴(yán)重。有時(shí)候財(cái)務(wù)管理失誤雖然小、效率低下，但是也能勉強(qiáng)跟上工作進(jìn)度，但是長(zhǎng)此以往，企業(yè)整體資金運(yùn)作將會(huì)出現(xiàn)很大的問題。
二、國有房地產(chǎn)企業(yè)完善財(cái)務(wù)管理體制的若干措施
（一）健全國有房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體制
這可以分成三個(gè)方面，一是要加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督的相關(guān)職能。財(cái)務(wù)管理部門的會(huì)計(jì)人員除了進(jìn)行必要的會(huì)計(jì)核算外，還應(yīng)該參與項(xiàng)目的預(yù)算與決算、會(huì)審經(jīng)濟(jì)合同，監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同在實(shí)際履行時(shí)的情況等等。第二個(gè)方面是要規(guī)范部門經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收支和審批程序，對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，進(jìn)一步明確審批人員的相關(guān)責(zé)任，審批的權(quán)限、審批的依據(jù)等等。第三步則是要完善制定費(fèi)用開支的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以起到控制企業(yè)項(xiàng)目投資和監(jiān)督費(fèi)用支出的作用。另外，根據(jù)不同的業(yè)務(wù)需要還可以進(jìn)一步制定專項(xiàng)的費(fèi)用收支管理辦法來完善財(cái)務(wù)管理部門的核算方法和監(jiān)督的手段。
（二）進(jìn)一步完善企業(yè)資金的管理體制
一是要建立完善全面的預(yù)算編制制度，這包括了對(duì)企業(yè)的經(jīng)營和建設(shè)、資金投入、資金籌集等相關(guān)工作。然后在這個(gè)基礎(chǔ)上，應(yīng)該在每月月末根據(jù)不同項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)進(jìn)度和完成的工程質(zhì)量編制下個(gè)月的項(xiàng)目建設(shè)的資金使用計(jì)劃表。資金使用計(jì)劃表要重點(diǎn)、優(yōu)先安排關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)、企業(yè)重要項(xiàng)目和重要設(shè)備等方面的資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況，從而確保重點(diǎn)項(xiàng)目的時(shí)間和質(zhì)量、企業(yè)項(xiàng)目重要設(shè)備安裝的到位。第二種方法是根據(jù)原則開支，確保企業(yè)按照計(jì)劃花款，并要嚴(yán)格按照企業(yè)規(guī)定的用途來使用資金。對(duì)待超計(jì)劃這種資金支出一定要有特別的授權(quán)方式與審批程序。第三種方法是財(cái)務(wù)管理部門要特別地設(shè)置臺(tái)賬，要定期對(duì)項(xiàng)目資金特別是專項(xiàng)資金的用資情況進(jìn)行全面跟蹤管理和反映，一旦發(fā)現(xiàn)了違規(guī)的現(xiàn)象，應(yīng)該及時(shí)向企業(yè)項(xiàng)目部和相關(guān)業(yè)務(wù)管理部門進(jìn)行反饋，等到違規(guī)情況處理完畢之后再繼續(xù)地對(duì)下一筆資金進(jìn)行支付。
（三）進(jìn)一步對(duì)國有企業(yè)的融資方式進(jìn)行優(yōu)化
這不僅需要依托企業(yè)集團(tuán)的資金管理中心部門，對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)一有效的集中管理，要有效利用各個(gè)子公司的閑置資金以進(jìn)行內(nèi)部的調(diào)劑使用。其次我們要借助于集團(tuán)的綜合優(yōu)勢(shì)，使銀行提供企業(yè)以優(yōu)惠的利率，這要由企業(yè)對(duì)銀行取得了統(tǒng)借統(tǒng)還的貸款之后再向相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分撥分批的借款，支付的利息按照銀行的貸款利率向國有房地產(chǎn)企業(yè)收取了借款利息以后再統(tǒng)一地歸還銀行。另外，國有房地產(chǎn)企業(yè)的信托制度是又一比較重要的融資的渠道。
（四）善于合理運(yùn)用稅收籌劃這種手段
這不僅要求土地增值稅的核算過程中加上房地產(chǎn)的開發(fā)費(fèi)用，善于運(yùn)用兩種扣稅方法，國有房地產(chǎn)企業(yè)利息的支出如果能夠按照轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算與分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，準(zhǔn)予按照稅收有關(guān)的規(guī)定進(jìn)行據(jù)實(shí)扣除，那么其他開發(fā)的費(fèi)用就按照土地成本和開發(fā)的成本這兩項(xiàng)總和的百分之五以內(nèi)進(jìn)行計(jì)算扣除；如果一旦不能按照轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С龌蛘卟荒芴峁┏鼋鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，那么房地產(chǎn)開發(fā)的費(fèi)用就要按土地的成本和開發(fā)成本這兩項(xiàng)總和的百分之十以內(nèi)的計(jì)算進(jìn)行扣除。所以，比較這兩種方法的扣除金額誰大誰小，就可以選擇對(duì)國有房地產(chǎn)企業(yè)最有利的扣除方法。而且房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅征收辦法是開發(fā)的產(chǎn)品沒有完工之前的按照預(yù)計(jì)的計(jì)稅毛利率進(jìn)行計(jì)算的預(yù)征企業(yè)的所得稅，所以應(yīng)該根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的完工的確認(rèn)條件來選擇最好的完工時(shí)間。同時(shí)從項(xiàng)目完工到竣工進(jìn)行結(jié)算之間還有一點(diǎn)時(shí)間，會(huì)計(jì)上因?yàn)闆]有取得全額的發(fā)票，所以這時(shí)的發(fā)票不足金額是可以預(yù)提的，根據(jù)這個(gè)計(jì)算企業(yè)所得稅。所以綜合看來，合理地推遲竣工的結(jié)算時(shí)間，將延遲的繳納稅款全部轉(zhuǎn)化為企業(yè)的無息貸款，從而獲取企業(yè)資金使用的時(shí)間價(jià)值，以減輕資金的緊張壓力。
（五）進(jìn)一步加大審計(jì)的評(píng)價(jià)力度
這其中不僅包括審計(jì)部門對(duì)項(xiàng)目全部完工過后的全面審計(jì)，還包括項(xiàng)目在建設(shè)過程中實(shí)施的不定期的專項(xiàng)的審計(jì)，對(duì)在審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題進(jìn)行督促，要求項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)部門和相關(guān)的業(yè)務(wù)部門及時(shí)有效地調(diào)整，并對(duì)整理落實(shí)的情況進(jìn)行全面客觀的評(píng)價(jià)。另外，我們要建立完工項(xiàng)目之后的評(píng)價(jià)制度，組織各個(gè)業(yè)務(wù)部門對(duì)整體項(xiàng)目完成之后所取得的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行進(jìn)一步的綜合的分析與評(píng)價(jià)，總結(jié)出相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，對(duì)今后新項(xiàng)目的開發(fā)投資決策工作提供切實(shí)可行的合理化建議。
