【摘要】針對(duì)全球氣候變化，資源日漸匱乏，碳排放等一系列的環(huán)境問(wèn)題，歐洲評(píng)估師協(xié)會(huì)聯(lián)合會(huì)制定了新版《歐洲評(píng)估準(zhǔn)則》（第七版），新版準(zhǔn)則就如何對(duì)資源的可持續(xù)性進(jìn)行綠色評(píng)估作了詳細(xì)的闡述。本文簡(jiǎn)要介紹了新版《歐洲評(píng)估準(zhǔn)則》（第七版），并就其中的綠色評(píng)估做了詳盡的闡述，最后指出其對(duì)構(gòu)建我國(guó)綠色評(píng)估準(zhǔn)則的示范效應(yīng)。
【關(guān)鍵詞】歐洲評(píng)估準(zhǔn)則 綠色評(píng)估 TEGOVA EVS
近年來(lái)，全球氣候變化、資源枯竭和碳排放等環(huán)境問(wèn)題日益受到資產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù)界的關(guān)注，許多國(guó)家都已開始構(gòu)建適合本國(guó)的綠色評(píng)估準(zhǔn)則或準(zhǔn)則框架，進(jìn)而指導(dǎo)本國(guó)的評(píng)估實(shí)踐。其中，2012年歐洲評(píng)估師協(xié)會(huì)聯(lián)合會(huì)（TEGOVA）發(fā)布的第七版《歐洲評(píng)估準(zhǔn)則》（EVS）最具代表性和典型性。EVS比較系統(tǒng)地構(gòu)建了綠色評(píng)估的概念框架。
一、歐洲綠色評(píng)估準(zhǔn)則的概況
1. 歐洲綠色評(píng)估準(zhǔn)則的產(chǎn)生背景。世界各國(guó)對(duì)人類的可持續(xù)發(fā)展的關(guān)注始于20世紀(jì)70年代，環(huán)境的惡化和資源的枯竭迫使人們開始反思自身的可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題。1972年，聯(lián)合國(guó)人類環(huán)境研討會(huì)上首次提出了可持續(xù)發(fā)展的概念，1987年，世界環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)（WCED）第一次給可持續(xù)發(fā)展做出了一個(gè)準(zhǔn)確并被廣泛接受的定義。他們認(rèn)為可持續(xù)發(fā)展是一種既滿足當(dāng)代人的需求，又不損害后代人滿足其需求的能力。此后，這個(gè)概念一直作為各國(guó)討論有關(guān)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境問(wèn)題政治文件的一個(gè)重要組成部分。大至國(guó)家，小至各個(gè)行業(yè)都在積極參與如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展這個(gè)歷史性話題。
2. 歐洲評(píng)估準(zhǔn)則簡(jiǎn)介?！稓W洲評(píng)估準(zhǔn)則》是由TEGOVA制定的一部適合于歐洲地區(qū)的區(qū)域性評(píng)估準(zhǔn)則，也是當(dāng)前國(guó)際評(píng)估界具有重要影響力的評(píng)估準(zhǔn)則之一。目前，TEGOVA會(huì)員由26個(gè)國(guó)家的45個(gè)專業(yè)評(píng)估協(xié)會(huì)組成。第七版EVS相對(duì)第六版內(nèi)容及架構(gòu)有了非常大的改變，新版EVS主要分為歐洲評(píng)估準(zhǔn)則和評(píng)估指南、歐洲聯(lián)合法律和物業(yè)評(píng)估、其他技術(shù)文件三個(gè)部分。并且在“其他技術(shù)文件”第四部分的信息資料——可持續(xù)性與評(píng)估模塊中，EVS提出了構(gòu)建綠色評(píng)估考量，以實(shí)現(xiàn)綠色評(píng)估理念。
TEGOVA順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展潮流，滿足歐洲地區(qū)民眾日益提高的環(huán)保意識(shí)，對(duì)制定符合可持續(xù)發(fā)展理念的評(píng)估準(zhǔn)則進(jìn)行了積極的探索，并在2012年發(fā)布的第七版EVS中，首次制定了關(guān)注可持續(xù)發(fā)展的綠色評(píng)估技術(shù)文件，為世界各國(guó)進(jìn)行綠色評(píng)估探索提供了重要的借鑒意義。
二、歐洲綠色評(píng)估準(zhǔn)則的基本架構(gòu)
歐洲綠色評(píng)估準(zhǔn)則模塊主要分為四個(gè)部分：前言、可持續(xù)發(fā)展及物業(yè)用戶、發(fā)展適用于物業(yè)的綠色評(píng)估準(zhǔn)則、評(píng)估和可持續(xù)發(fā)展。TEGOVA在這四個(gè)部分中對(duì)綠色評(píng)估準(zhǔn)則進(jìn)行了詳細(xì)的闡述。
1. 前言。在前言中，TEGOVA重點(diǎn)闡述了實(shí)施綠色評(píng)估準(zhǔn)則所面臨的一些挑戰(zhàn)。鑒于綠色評(píng)估準(zhǔn)則的形成不僅僅需要國(guó)家配套制定公眾政策和法規(guī)，而且需要得到市場(chǎng)的認(rèn)可，即滿足投資者投資的需求、生產(chǎn)者和消費(fèi)者的生產(chǎn)消費(fèi)需求等。缺少任何一個(gè)，綠色評(píng)估準(zhǔn)則的推廣都會(huì)遇到瓶頸。經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞奶岢龅沫h(huán)境庫(kù)茲涅茨曲線解決了人們對(duì)環(huán)境保護(hù)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間矛盾的疑惑。他認(rèn)為，環(huán)境破壞與國(guó)民收入水平之間成倒U形曲線關(guān)系，即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平的提高，環(huán)境質(zhì)量先破壞后好轉(zhuǎn)。也就是高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和低資源消耗可以共存。
2. 可持續(xù)發(fā)展及物業(yè)用戶。隨著人們環(huán)境保護(hù)意識(shí)的提高，企業(yè)所處的環(huán)境發(fā)生了重大的變化。選擇環(huán)保產(chǎn)品從一種個(gè)人的承諾到成本的減少；從遵守法律到將其視為企業(yè)的一種優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，可持續(xù)發(fā)展在歐洲已基本上建立了一種良性機(jī)制：客戶希望企業(yè)得到更多有關(guān)環(huán)保的證明，而企業(yè)也努力去滿足顧客這方面的需求。這樣就產(chǎn)生了一些環(huán)保的認(rèn)證，而這些認(rèn)證也為綠色評(píng)估提供了素材。這些證書主要包括：①社會(huì)責(zé)任示范企業(yè)；②碳減排承諾；③符合ISO14001的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境管理認(rèn)證體系，主要包括環(huán)保政策、行動(dòng)計(jì)劃、項(xiàng)目的實(shí)施和運(yùn)作、檢查和糾正措施以及管理評(píng)審五個(gè)部分；④歐盟范圍內(nèi)的生態(tài)管理和審計(jì)計(jì)劃（EMAS）。
3. 發(fā)展適用于物業(yè)的綠色評(píng)估準(zhǔn)則。受英國(guó)等傳統(tǒng)評(píng)估業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家的影響，特別是受到《歐洲公司法》以及相關(guān)會(huì)計(jì)改革規(guī)則的影響，歐洲評(píng)估長(zhǎng)期以來(lái)主要涉及不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域，形成了早期以“固定資產(chǎn)評(píng)估”為主的特色。直至今日，歐洲評(píng)估準(zhǔn)則仍然帶有濃厚的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估色彩。2012年的第七版EVS也是以不動(dòng)產(chǎn)為主體，這部分準(zhǔn)則主要向我們介紹了三個(gè)基本概念：
（1）綠色建筑物（Green Buildings）。綠色建筑物是指通過(guò)創(chuàng)造性的結(jié)構(gòu)和使用設(shè)計(jì)使整個(gè)建筑物在其壽命周期對(duì)環(huán)境影響最小并節(jié)省資源。綠色建筑物主要考慮兩個(gè)方面：一是對(duì)外部的影響，二是對(duì)下一代的影響。EVS認(rèn)為因?yàn)榻ㄖ锏脑O(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)和用途的不同，導(dǎo)致很難給綠色建筑物下一個(gè)準(zhǔn)確的定義。但是，其應(yīng)該符合以下九個(gè)基本特征：①位置，綠色建筑物的位置應(yīng)該可以較大程度上利用公共交通；②現(xiàn)有土地的發(fā)展，其可能存在污染和水管理等問(wèn)題；③建筑物遭受洪水和地震的風(fēng)險(xiǎn)；④建筑物的結(jié)構(gòu)和布局，包括預(yù)期壽命、能源管理和資源利用效率等問(wèn)題；⑤工作環(huán)境，包括對(duì)所有者健康和效率造成影響的通風(fēng)和照明因素；⑥能源效率和采購(gòu)；⑦水的利用效率；⑧廢物管理；⑨能源、水和廢品管理的成本上升的潛在可能性的大小。
（2）綠色評(píng)級(jí)工具（Green Rating Tools）。鑒于綠色評(píng)估中“可持續(xù)發(fā)展”概念內(nèi)涵的復(fù)雜性，為了合理評(píng)估評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，各國(guó)相關(guān)機(jī)構(gòu)都根據(jù)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)制定了適合于本國(guó)、本地區(qū)的建筑評(píng)級(jí)方法。他們的評(píng)估對(duì)象主要是一些新建的或巨資裝修的建筑物。EVS主要提出了兩種國(guó)際上主流的評(píng)價(jià)方法（見表1）。
（3）綠色租賃（Green Leases）。目前在國(guó)際上，綠色租賃還沒有形成被廣泛接受的準(zhǔn)確定義，但綠色租賃對(duì)評(píng)估值的影響已經(jīng)受到了人們的廣泛關(guān)注。一般情況下，綠色租賃是指一種在可持續(xù)發(fā)展和能源高效利用框架下的租賃。這種框架內(nèi)可能涉及能源效率標(biāo)準(zhǔn)、操作標(biāo)準(zhǔn)和能源性能測(cè)試的相關(guān)審計(jì)程序。在實(shí)踐中，往往根據(jù)符合可持續(xù)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)的程度將綠色評(píng)估分為“淺綠色評(píng)估”和“深綠色評(píng)估”。淺綠色租賃是指在評(píng)估中一些業(yè)主可能會(huì)在租賃合同上規(guī)定一些基本的綠色責(zé)任，如合作節(jié)能措施，提供能源、水和廢品的信息，可持續(xù)材料的利用情況，禁止任何損害建筑物能源的行為等。深綠色租賃是相對(duì)淺綠色租賃而言的，它除了滿足淺綠色評(píng)估的條件外，還會(huì)設(shè)置能源、水、廢品的使用目標(biāo)，包括單獨(dú)的計(jì)量、報(bào)告和租金的審查、變動(dòng)和恢復(fù)機(jī)制等。
4. 評(píng)估和可持續(xù)發(fā)展。
（1）綠色價(jià)值（Green Value）。一個(gè)具有高能源利用效率、低能源消耗的建筑將會(huì)有一個(gè)較高的經(jīng)濟(jì)附加值。因此在第七版EVS中提出一個(gè)新的概念“綠色價(jià)值”，它是指建筑物“可持續(xù)”品質(zhì)所帶來(lái)的附加價(jià)值。這種綠色價(jià)值是依附于具體的建筑物之上的，它并不能獨(dú)立存在，只是在理論的框架內(nèi)可以分離出來(lái)的估值。同時(shí)，EVS也認(rèn)為當(dāng)我們進(jìn)行綠色評(píng)估時(shí)，應(yīng)該將可持續(xù)發(fā)展的理念嵌入評(píng)估，在評(píng)估工作中可以將其從基礎(chǔ)資產(chǎn)（underlying asset）中分離出來(lái)，像無(wú)形資產(chǎn)一樣對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。而傳統(tǒng)的三大評(píng)估方法——收益法、市場(chǎng)比較法、成本法都可以應(yīng)用于綠色價(jià)值評(píng)估。
（2）檢查清單（Towards Checklists）。當(dāng)進(jìn)行綠色評(píng)估時(shí)，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)收集形成評(píng)估值的恰當(dāng)信息，并將其作為評(píng)估報(bào)告的一部分。鑒于“可持續(xù)”的概念十分寬廣，如何在考慮經(jīng)濟(jì)性的條件下，收集到充分、恰當(dāng)?shù)男畔⒕惋@得十分重要。為解決這個(gè)問(wèn)題，TEGOVA制作了一張檢查清單（見表2）。
三、對(duì)構(gòu)建我國(guó)綠色評(píng)估準(zhǔn)則的啟示
從前文相關(guān)分析來(lái)看，第七版EVS的制定理念和評(píng)估實(shí)踐對(duì)我國(guó)構(gòu)建適合本國(guó)實(shí)際的綠色評(píng)估準(zhǔn)則具有重要的借鑒意義。
1. 綠色評(píng)估準(zhǔn)則的構(gòu)建需要結(jié)合本國(guó)實(shí)際，根置于本國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化等環(huán)境之中，循序漸進(jìn)、逐步推進(jìn)。任何一國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則的制定都是各利益集團(tuán)利益均衡的結(jié)果，同樣，綠色評(píng)估準(zhǔn)則的制定也需要解決利益的合理分配問(wèn)題。同時(shí)，綠色評(píng)估準(zhǔn)則的制定要以民眾普遍提高的環(huán)保意識(shí)為基礎(chǔ)。如果沒有社會(huì)大眾對(duì)綠色評(píng)估的需求，那么評(píng)估準(zhǔn)則也只是紙上談兵，沒有實(shí)際意義。歐洲綠色評(píng)估準(zhǔn)則的產(chǎn)生背景正說(shuō)明了這一點(diǎn)。
2. 應(yīng)當(dāng)結(jié)合本國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則優(yōu)勢(shì)，發(fā)展綠色評(píng)估。EVS是以研究不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估為產(chǎn)生背景的，無(wú)論是理論還是實(shí)踐，其不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展都相對(duì)比較成熟，歐洲綠色評(píng)估也首先產(chǎn)生于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。因此，根據(jù)歐洲經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)綠色準(zhǔn)則的框架構(gòu)建也應(yīng)該以發(fā)展相對(duì)比較成熟的評(píng)估準(zhǔn)則為突破點(diǎn)，然后再向不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估等方面發(fā)展。目前，我國(guó)發(fā)展比較成熟的評(píng)估準(zhǔn)則主要有《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——無(wú)形資產(chǎn)》等。有了較好的理論基礎(chǔ)和成熟的實(shí)踐過(guò)程，引入綠色評(píng)估概念更容易被大眾所接受，也更利于準(zhǔn)則的推廣和實(shí)施。同時(shí)綠色評(píng)估準(zhǔn)則的發(fā)展可以依托這些夯實(shí)的基礎(chǔ)，借力發(fā)展。
3. 建立多邊合作機(jī)制。綠色評(píng)估準(zhǔn)則的制定需要國(guó)與國(guó)以及各行業(yè)之間的合作。EVS是一部適用于歐洲地區(qū)的評(píng)估準(zhǔn)則，目前共有26個(gè)會(huì)員國(guó)在使用這一準(zhǔn)則。要想使綠色評(píng)估準(zhǔn)則在歐洲地區(qū)順利實(shí)施，就需要各個(gè)會(huì)員國(guó)家精誠(chéng)合作，配套制定相關(guān)的法律法規(guī)，保證綠色評(píng)估準(zhǔn)則的順利實(shí)施。同時(shí)，因?yàn)榫G色評(píng)估準(zhǔn)則涉及很多關(guān)于環(huán)保的專業(yè)知識(shí)，需要有較深的環(huán)保理論功底。因此無(wú)論是在理論研究中還是在實(shí)際評(píng)估工作中都需要其他行業(yè)專家的合作，這樣才能推進(jìn)綠色評(píng)估事業(yè)的快速發(fā)展。
4. 歐洲對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的綠色評(píng)估已經(jīng)取得了一定的成效。包括綠色建筑物的概念框架的建設(shè)、綠色租賃、評(píng)估手段及綠色評(píng)級(jí)工具等的研究都已經(jīng)相對(duì)比較成熟。我國(guó)應(yīng)該借鑒歐洲的成功經(jīng)驗(yàn)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，以推動(dòng)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)綠色評(píng)估事業(yè)的發(fā)展。
主要參考文獻(xiàn)
1. The European Group of ValuersAssociation. European Valuation Standards.http://www.tegova.org
2. 郭化林.中外資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則比較研究.上海：立信會(huì)計(jì)出版社，2012
【作 者】
蔣恩平 郭化林（教授）
【作者單位】
（浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院 杭州 310018）
