摘 要：隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的不斷加大，全國(guó)各地房地產(chǎn)熱已經(jīng)得到全面控制，一、二、三線城市房?jī)r(jià)都有不同程度的下跌，價(jià)格下行成為大勢(shì)所趨。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)逐步邁向穩(wěn)定的發(fā)展階段。房?jī)r(jià)正向理性回歸。鑒于目前的形勢(shì)，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點(diǎn)來(lái)調(diào)整其經(jīng)營(yíng)與管理體制。整合相關(guān)資源，完善企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略，使企業(yè)的發(fā)展更能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；經(jīng)營(yíng)；管理；發(fā)展戰(zhàn)略
經(jīng)過二十多年的快速發(fā)展之，房地產(chǎn)行業(yè)已成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。國(guó)家的對(duì)其發(fā)展的指導(dǎo)原則也從最初的鼓勵(lì)到了現(xiàn)在的調(diào)控盤整階段。使得房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沒有繼續(xù)膨脹下去。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)到來(lái)之前應(yīng)該調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)與管理方式以適應(yīng)新的發(fā)展需求。
一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理所面臨的問題
中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展進(jìn)行大力的整頓與調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。使得房地產(chǎn)公司特別是中小型房企的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展步履維艱、甚至瀕臨破產(chǎn)邊緣。目前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)主要面臨以下問題。
（一）國(guó)家的調(diào)控政策給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的問題
（1）市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變。由于國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，使得原來(lái)房地產(chǎn)的“銷售熱”、“搶購(gòu)潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經(jīng)營(yíng)者深深回憶了。房地產(chǎn)公司與購(gòu)買者的主導(dǎo)地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換。市場(chǎng)上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期，投資者也開始理智的選擇躲避風(fēng)頭或者轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。
（2）融資環(huán)境的轉(zhuǎn)變。以前的房地產(chǎn)公司的融資渠道基本上來(lái)自銀行等金融機(jī)構(gòu)，或者是抵押貸款。當(dāng)前國(guó)家進(jìn)一步壓縮房地產(chǎn)公司的貸款金額，提高了放款的門檻。使得房地產(chǎn)公司在融資難度進(jìn)一步加大，而目前新的有效的融資渠道仍比較缺乏。
（二）公司的經(jīng)營(yíng)環(huán)境所存在的問題
（1）公司經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位的時(shí)候。房地產(chǎn)為使資金快速回籠或者是盡快地?cái)U(kuò)大經(jīng)營(yíng)成果往往是選擇快速的買地進(jìn)行開發(fā)、然后大力的銷售。開發(fā)、銷售是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的兩大板塊。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)公司也將加大在管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)上的關(guān)注度。
（2）公司需要對(duì)資金鏈進(jìn)行嚴(yán)格控制。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)有其獨(dú)有的特點(diǎn)。在資金的運(yùn)用方面需要大量的資金來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作或者是周轉(zhuǎn)。尤其當(dāng)銷售不暢時(shí)還會(huì)占?jí)捍罅抠Y金，因此嚴(yán)格的控制資金鏈?zhǔn)枪窘?jīng)營(yíng)中最主要的問題之一。銀行貸款的嚴(yán)格監(jiān)管使得融資變得相對(duì)艱難。政府土地交易政策的轉(zhuǎn)變又加大了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)量。無(wú)不對(duì)公司資金鏈的正常運(yùn)作帶來(lái)了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
二、房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與管理的建議措施
鑒于以上我們對(duì)于房地產(chǎn)公司所處的市場(chǎng)環(huán)境與公司內(nèi)部所存在的問題進(jìn)行的分析與探討，為了更好地經(jīng)營(yíng)發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)。我們應(yīng)該做出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進(jìn)行努力。具體的措施有以下幾點(diǎn)。
（一）政府層面
（1）提高中低檔住房供應(yīng)量，建立合理商品房開發(fā)機(jī)構(gòu)。政府應(yīng)合理運(yùn)用城鄉(xiāng)統(tǒng)籌區(qū)的政策加大力度從土地供應(yīng)、銀行貸款、稅收優(yōu)惠和基礎(chǔ)設(shè)施等方面壓縮對(duì)商業(yè)用房和高檔住房的投資，促進(jìn)中低檔住房，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和供應(yīng)。努力降低中低檔房成本和價(jià)格，保證中低檔住房建設(shè)以較快的速度增長(zhǎng)。
（2）建立房地產(chǎn)信息預(yù)警系統(tǒng)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。房地產(chǎn)信息預(yù)警系統(tǒng)的建立，能夠使政府及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格的調(diào)控。預(yù)警信息也可使銀行了解到開發(fā)企業(yè)和住房消費(fèi)較為全面的貸款信息，為銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的審查提供有力的支撐，減少虛假信息產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
（3）完善法規(guī)建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，優(yōu)化良好的購(gòu)房環(huán)境，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序的發(fā)展。作為房地產(chǎn)相關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步建立健全、完善相關(guān)的政策法規(guī)，將整頓房地產(chǎn)秩序作為市場(chǎng)管理的重要內(nèi)容，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審查，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的治理力度。
（4）規(guī)范各類住房市場(chǎng)服務(wù)，培育發(fā)達(dá)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。必須要培育發(fā)達(dá)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，要有一大批信譽(yù)好的公正的專職經(jīng)紀(jì)人來(lái)做中介工作，建立匯集買方、賣方信息的共享平臺(tái)。從而一方面使房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時(shí)了解有效的市場(chǎng)需求，加強(qiáng)創(chuàng)新開發(fā)有針對(duì)性的產(chǎn)品，同時(shí)又能使消費(fèi)者及時(shí)買到真正所需的商品。
（5）加大對(duì)地方政府及企業(yè)的懲罰和監(jiān)督力度。為防止地方政府與房地產(chǎn)商的合謀，應(yīng)該減少信息的不對(duì)稱性，加強(qiáng)對(duì)政企合謀的懲罰力度，建立利益集團(tuán)的合理規(guī)則，增加第三方及消費(fèi)者的監(jiān)督力度。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)層面
（1）提高潛在優(yōu)質(zhì)企業(yè)品質(zhì)和活力。在嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入制度下，對(duì)一些潛在優(yōu)質(zhì)企業(yè)但有僵尸化傾向要具體分析，努力提高企業(yè)品質(zhì)。一方面，擴(kuò)寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。因此，應(yīng)大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)以外，還可以發(fā)展市場(chǎng)化直接融資，建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。同時(shí)，積極探索組合式融資模式。組合式融資就是將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時(shí)期、不同條件下進(jìn)行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。使得企業(yè)能夠斷奶，自己尋找資金的支持和輸血，變行政化到市場(chǎng)化；另一方面，企業(yè)要加強(qiáng)政策、市場(chǎng)的分析研究，探索適合自身市場(chǎng)的模式和產(chǎn)品，努力提升自身抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。該回歸一線的回歸一線；該發(fā)揮地方土地整理能力的發(fā)揮這一能力；該進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化，推進(jìn)2.5產(chǎn)業(yè)的努力地去轉(zhuǎn)型；該挖掘區(qū)域房產(chǎn)價(jià)值和舊區(qū)改造的去凸現(xiàn)這一要求，總而言之，要馬上定位、馬上行動(dòng)，把企業(yè)的命運(yùn)投入到各層級(jí)的城鎮(zhèn)化大潮中，建立戰(zhàn)略、準(zhǔn)備人才、形成特色、吻合政府和民眾關(guān)切、積極轉(zhuǎn)型奮斗，而不是消極等待，最終在抱怨中按照僵尸化的模式被時(shí)代所拋棄。
（2）加快資金回籠，建立多元化融資渠道。加快資金回籠的速度，對(duì)現(xiàn)有存量住宅產(chǎn)品，企業(yè)可考慮采取高速周轉(zhuǎn)方式，靈活定價(jià)、快速推盤，在市調(diào)整期內(nèi)抓住需求，加快資金回籠。尤其對(duì)中小型房企來(lái)說(shuō)，資金比較薄弱，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的依賴性很強(qiáng)，加快消化現(xiàn)有房源，迅速回籠資金勢(shì)在必行。
（3）完善多元化、穩(wěn)定持續(xù)的資金來(lái)源渠道。目前貨幣資金供應(yīng)處于適度緊縮期，人民幣升值預(yù)期與境外熱錢流入可能依然存在。由資本市場(chǎng)獲得融資難度越來(lái)越大，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開始尋求優(yōu)化融資空間、轉(zhuǎn)向信托和海外市場(chǎng)，發(fā)行債券擴(kuò)充資金實(shí)力。
（4）調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，適當(dāng)提高商業(yè)地產(chǎn)投入。政府推出的限購(gòu)令直接沖擊了中高端住宅產(chǎn)品市場(chǎng)，而商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值進(jìn)一步凸顯。因此，可適當(dāng)增加商業(yè)地產(chǎn)投入，拓展旅游地產(chǎn)，尋求新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著調(diào)控政策的不斷加強(qiáng)，不同物業(yè)產(chǎn)品的發(fā)展分化也將更加顯著，房地產(chǎn)企業(yè)可針對(duì)政策變動(dòng)，積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)上充分考慮市場(chǎng)需求，增加中小戶型及政策性房項(xiàng)目，投入保障性住房項(xiàng)目對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，具有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)低、收益穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)。針對(duì)政策便利條件，適當(dāng)加大保障房項(xiàng)目投入比例，可能成為未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房企投資方面的側(cè)重點(diǎn)，從而保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。
三、結(jié)論
本文主要對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理中所存在的問題和今后發(fā)展與進(jìn)步的一些有效的建議與措施進(jìn)行了簡(jiǎn)要的論述與分析。旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展做出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的研究工作中來(lái)。為房地產(chǎn)公司及國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展共同努力。
作者：陳舒婷
